GeldanlageOffene Immobilienfonds - Comeback mit Hindernissen

Mehrfamilienhäuser im Frankfurter Europaviertel
Mehrfamilienhäuser im Frankfurter Europaviertel: Immobilienfonds investieren verstärkt in Wohnungendpa

Das Jahr 2008, der Höhepunkt der internationalen Finanzkrise, hätte beinahe das Ende für offene Immobilienfonds bedeutet. Weil Anleger aus Angst innerhalb kürzester Zeit mehr Anteile zurückgaben, als an Liquidität in den Fonds vorhanden war, mussten viele einst äußerst erfolgreiche Immobilienfonds die Rücknahme aussetzen, weil sie schlicht nicht genügend Geld hatten, um so viele Anleger auf einen Schlag auszuzahlen. Heute ist es umgekehrt. Offene Immobilienfonds sind bei Anlegern so beliebt wie lange nicht mehr. Zahlen des Fondsverbands BVI zufolge flossen ihnen im ersten Halbjahr des laufenden Jahres rund 2,8 Mrd. Euro an frischem Geld zu. Betrug das Nettovermögen aller offenen Immobilienfonds im Jahr 2014 noch rund 80,8 Mrd. Euro, sind es heute, knapp drei Jahre später, rund 87,8 Mrd. Euro.

Die Deutschen hat das Immobilienfieber erfasst. Das wundert wenig: Die Preise für Wohnungen und Häuser steigen rasant. In den Metropolregionen im Westen des Landes sind die Preise im zweiten Quartal dieses Jahres fast durchweg um einen zweistelligen Prozentsatz gestiegen, wie aus einer Studie des Finanzdienstleisters Dr. Klein hervorgeht. Investments in Häuser und Wohnungen gelten vielen als sichere Geldanlage mit vergleichsweise hoher Rendite. Weil aber nicht jeder das nötige Eigenkapital mitbringt, um ein eigenes Haus zu finanzieren, setzen Anleger vermehrt auf offene Immobilienfonds. „Vor allem im gegenwärtigen Niedrigzinsumfeld sind solche Fonds für Kleinanleger eine beliebte Alternative zum Festgeldkonto“, sagt Sonja Knorr, Analystin bei der Ratingagentur Scope.

Der unverhoffte Ansturm der Anleger auf Immobilienfonds stellt die Anbieter vor Probleme. Fondsmanager kommen kaum damit nach, die Gelder ihrer Investoren in rentablen Objekten anzulegen. An vielen Standorten ziehen die Preise stärker an als die Mieten – was es für die Fonds schwierig macht, eine vorzeigbare Rendite zu erzielen. Gleichzeitig ist es angesichts niedriger Zinsen nicht möglich, mit den liquiden Mitteln zwischenzeitlich am Geldmarkt Erträge zu erzielen. Vielfach werden sogar Strafzinsen fällig. Mehrere Fondsgesellschaften haben daher in den vergangenen Monaten die Notbremse gezogen und geben nur noch eingeschränkt neue Anteile aus. Manche haben den Verkauf gar ganz gestoppt.

Anbieter setzen verstärkt auf Wohnimmobilien

Das verknappte Angebot heizt die Nachfrage von institutionellen und privaten Anlegern nur noch weiter an. Einige Unternehmen haben in den vergangenen Monaten deshalb neue Produkte auf den Markt geworfen. Union Investment Real Estate etwa hat im August einen Fonds aufgelegt, der in deutsche Wohnungen investiert. Der Schweizer Versicherer Swiss Life ging im Mai mit einem Fonds zum Thema „Real Estate Living and Working“ an den Start. Catella startete jüngst „Catella Modernes Wohnen“, einen Fonds, der gezielt in kleinteiliges und bezahlbares Wohnen investieren soll.

Der BVI hat die Anlagestrategien der neuen Fonds untersucht. Demzufolge haben viele Publikumsprodukte einen Schwenk vollzogen: Die Manager haben den Anteil von Büro- und Einzelhandelsimmobilien reduziert und setzen dafür vermehrt auf die Nutzungsart Wohnen. Studentenwohnheime und Wohnimmobilien werden für viele der neuen Fonds immer attraktiver. „In solchen Nischen haben gerade spezialisierte Anbieter ein guten Marktzugang und damit einen Vorteil gegenüber anderen, beispielsweise internationalen, Investoren““, sagt Scope-Analystin Knorr. Der Trend sei jedoch mit Vorsicht zu betrachten: Während Büro- und Einzelhandelsimmobilien langfristig ihren Wert hielten und eine stabile Rendite auch über Jahrzehnte hinweg wahrscheinlich sei, präsentiere sich der Markt für Wohnraum auf lange Sicht volatiler. Studentenwohnungen etwa zeichnen sich durch eine hohe Fluktuation aus. Da kann es passieren, dass nach dem dritten Bewohner das Appartement grundlegend renoviert werden muss – und das kann die Rendite gewaltig drücken.