FondsIst die Zeit reif für offene Immobilienfonds?

Nach Jahren der Krise haben sich offene Immobilienfonds eindrucksvoll zurückgemeldet. Laut Fondsverband BVI verzeichneten die Fonds im ersten Quartal Zuflüsse von 2,3 Mrd. Euro. Das ist das beste Quartalsergebnis seit 2010. Offene Immobilienfonds führen damit auch die Absatzliste beim Neugeschäft der Publikumsfonds an. Bei Vermögensverwaltern findet der Trend steigender Zuflüsse in diese Assetklasse ein geteiltes Echo.

Kein Ersatz für Zinspapiere

Wolfgang Köbler
Wolfgang Köbler

Wolfgang Köbler, Vorstand der KSW Vermögensverwaltung AG, Nürnberg

Vor dem Hintergrund der aktuellen Zinssituation ist es nachvollziehbar, warum so viele Mittel in diese Anlageklasse geflossen sind. Jeder der in der Beratung von Vermögen tätig ist, kennt die Diskussion mit seinen Kunden. Die Not an den Bankschaltern, noch vermeintlich sichere Prozente anbieten zu können, treibt jetzt die Massen in diese Produkte. Nach dem Boom wohnwirtschaftlicher Objekte werden jetzt gewerbliche Objekte immer begehrter. Dennoch halten wir es momentan für falsch, blind in diese Produktklasse wieder vermehrt zu investieren. Man muss als Anleger offene Immobilienfonds im liquiden Depot bei korrekter Betrachtung der gesamten Anlageklasse der Immobilien zurechnen (direkte und indirekte Anlagen) – und hier kommt es auf die Gesamtsituation und den jeweiligen Lebensabschnitt an. Die Gewichtung muss passen und dem Anleger muss der langfristige Anlagehorizont klar sein.

Ein offener Immobilienfonds ist kein Ersatz für zinstragende Papiere. Er stellt eine eigene Anlageklasse dar. Die Gefahr, die sich aus dem falschen Beratungsansatz dieser Produkte entwickelt hat, zeigt die Situation nach 2008 und die jetzt immer noch in Abwicklung befindlichen Fonds. Jedem Anleger sollte klar sein, wie Wertsteigerungen entstehen, wie ein offener Immobilienfonds funktioniert und wo es Sinn macht, eine Investition vorzunehmen.

Für uns ist in den meisten Fällen die Gewichtung gewerblicher Objekte in den Portfolios zu hoch. Wir achten auf einen gesunden Mix aus wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Objekten. Je mehr Geld jetzt in diese Anlageklasse fließt, desto höher wird der Druck für das Fondsmanagement zu investieren. Durch diese Tatsache werden erneut Objekte erworben, für die schlicht und einfach ein zu hoher Multiplikator bezahlt wird, weil eben im gewerblichen Bereich die Mietsteigerungen sich anders darstellen als bei wohnwirtschaftlichen Objekten. Bei bestehenden gewerblichen Objekten ist die Miete in den meisten Fällen an die Inflation gekoppelt. Bekanntermaßen hatten wir kaum Inflation in den vergangen Jahren und die Mietanpassungen für Bestandsobjekte sind leider ausgefallen. Bleiben wir weiterhin bei dieser niedrigen Quote, wird es auch weiterhin keine großen Mietsteigerungen geben können und Preissteigerungen fallen aus.

Es gibt für uns deshalb nur ganz wenige offene Immobilienfonds, die unserem Anlageziel entsprechen. Wenn wir investieren, pflegen wir einen engen Kontakt zu dem Management. Wir wollen wissen, was im Immobilienbestand passiert. Deshalb sind wir auch im Anlageausschuss eines offenen Immobilienfonds vertreten und haben dadurch einen akzeptablen Marktüberblick.

Ebenfalls beteiligen wir uns nicht am Kauf von in Auflösung befindlichen Immobilienfonds über die Fondsbörse Hamburg. Es ist für uns schwer nachvollziehbar, ob hier tatsächlich Wertsteigerungen möglich sind. Das kann niemand mit Gewissheit sagen. Die Spekulation ist für uns einfach zu hoch. Wer schon einmal unter Druck eine Immobilie verkaufen musste, weiß wovon ich spreche.

Kundenprofil muss passen

Norbert Wielsch
Norbert Wielsch

Norbert Wielsch, Vermögenspartner der Proaktiva AG, Hamburg

Im Umfeld stark gefallener Renditen im Rentenbereich ist der Sektor offene Immobilienfonds scheinbar wieder interessanter geworden. Die Haltefristen von mindestens zwei Jahren schränken diese Assetklasse in ihrer Verfügbarkeit jedoch ein, was sie in unseren Augen weniger attraktiv macht. Aus unserer Sicht spricht nichts gegen eine Beimischung zur Risikostreuung, wenn offene Immobilienfonds dem Rendite-/Risikoprofil des Kunden entsprechen und er die Risiken tatsächlich verstanden hat.

Darüber hinaus sollten die Anlageziele des Mandanten dazu passen. Unsere Mandanten verfügen häufig schon über selbstgenutzte und zum Teil auch fremdgenutzte Immobilien, so dass wir im Rahmen der Vermögensaufteilung oftmals keine Notwendigkeit sehen, zusätzlich in offene Immobilienfonds zu investieren.

Anlagedruck schmälert Rendite

Andreas Görler
Andreas Görler

Andreas Görler, Senior Wealth Manager der Pruschke & Kalm GmbH, Berlin/Hamburg

Angesichts der Tatsache, dass deutsche Investoren rund 6000 Mrd. Euro direkt in Immobilien investieren, ist natürlich eine gewisse Affinität zu offenen Immobilienfonds erkennbar. Da 70 Prozent der 5000 Mrd. Euro, die in weiteren Vermögenswerten investiert sind, auf Festgeld-, Tagesgeld- und Sparkonten entfallen, die praktisch keine Verzinsung bringen, lassen sich Immobilienfonds als vermeintlich sichere Beimischung zudem leicht verkaufen.

Die aktuelle Regulierung, die offene Immobilienfonds als Geldparkplatz entwertet hat, verhindert, dass man jederzeit frei über das angelegte Kapital verfügen kann. Dies sorgt zumindest dafür, dass die Gelder auch dem eigentlichen Zweck zugeführt werden und nicht von Großinvestoren als Festgeld missbraucht werden.

Nach unserer Auffassung sollte ein Vermögensverwalter berücksichtigen, ob ein Mandant bereits direkt in Immobilien investiert ist und entscheiden, ob dann noch Beimischungen erforderlich sind. Pruschke & Kalm setzt Immobilienfonds nach der derzeitigen Regulierung nicht ein, weil wir eine Priorität auf eine jederzeitige Liquidierbarkeit unserer Assets legen.

Zu berücksichtigen ist außerdem, dass erhöhte Mittelzuflüsse wie in der aktuellen Phase auch stets einen gewissen Anlagedruck des Managements provozieren und Objekte mit einer ordentlichen Mietrendite derzeit nicht leicht zu finden sind. Das drückt letztlich auch die Rendite dieser Fonds.