Darlehenszinsen steigen, Baustoffe sind weiterhin knapp und die Immobilienpreise bleiben auf hohem Niveau – eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, ist teuer. Das ist aber noch nicht alles, wofür Immobilienkäufer tief in die Tasche greifen müssen. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten, also die Anschaffungskosten, die zusätzlich zum Immobilienpreis anfallen. Einen ersten Eindruck über die Summen geben Online-Nebenkostenrechner. „Diese Rechner sind aber nur eine grobe Richtlinie“, sagt Kai Weber, Baufinanzierungsexperte beim Finanzvertrieb Dr. Klein.
Wie hoch die Kosten im Detail ausfallen, hängt von Kaufpreis der Immobilie, Bundesland und Finanzierungsart ab. Ob es sich beim Objekt um eine Wohnung oder gleich ein ganzes Haus handelt, ändert nichts an den Kostensätzen. „Da gibt es höchstens marginale Unterschiede“, sagt Weber. Laut Finanzvertrieb Dr. Klein erhöhen die Nebenkosten den Kaufpreis um zehn bis fünfzehn Prozent. Bei einem Haus für 300.000 Euro wären das zusätzlich 30.000 bis 45.000 Euro. „Ich rate allen, die Nebenkosten vorher gut durchzurechnen“, sagt Weber. „Immobilienkäufer sollten nicht zu knapp kalkulieren.“
Der Finanzierungsspezialist teilt die Nebenkosten in drei Säulen: Die Grunderwerbssteuer, die Abwicklungskosten und die Maklerprovision. Die Grunderwerbssteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Am teuersten ist die Steuer mit 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Thüringen und im Saarland. Nur 3,5 Prozent zahlen Eigentümer in Bayern und Sachsen. Wer eine bestehende Immobilie kauft, muss den Satz auf den gesamten Immobilien- und Grundstückspreis anrechnen.
Ärger mit dem Finanzamt vermeiden
Für Neubauten gelten andere Regeln: Hier müssen Käufer nur ihr Grundstück versteuern und umgehen die Abgabe auf ihr Gebäude. „Bei dieser Regel muss man aber vorsichtig sein“, sagt Weber. Oftmals gibt es Grundstücke auf dem Markt, bei denen der Bauträger für den Hausbau schon festgelegt ist – die sogenannte Bauträgerbindung. In so einem Fall müssen Eigentümer auch auf die geplante Immobilie Steuern zahlen, weil die Einigung wie ein Hauskauf gewertet wird. Eine Grauzone sind Mischverträge, bei denen Eigentümer Grundstück und Rohbau erwerben, den Innenausbau aber später selbst beauftragen. „Ich rate von solchen Konstrukten ab“, sagt Weber. „Das kann sonst Ärger mit dem Finanzamt geben.“
Die zweite große Säule bilden die Abwicklungskosten, bestehend aus Notar- und Gerichtskosten für Eintragungen im Grundbuch. Ein Notar ist in Deutschland verpflichtend, ohne beglaubigten Vertrag ist ein Immobilienkauf nicht rechtsgültig. Außerdem veranlasst er, dass der Eigentumswechsel im Grundbuch vermerkt wird. Das ist ein öffentliches Verzeichnis über die Grundstücke eines Gemeindebezirks. Wer für seine Immobilie einen Kredit aufnimmt, muss meist zusätzlich eine Grundschuld eintragen lassen. Das ist das Recht, dass der Gläubiger – also die Bank – die Immobilie pfänden könnte, wenn der Schuldner seine Raten nicht mehr zahlt. „In der Regel fallen für die Abwicklungskosten noch mal etwa zwei Prozent des Kaufpreises an“, sagt Baufinanzierungsspezialist Weber. Eigentümer müssen sie meist wenige Tage nach Abschluss des Kaufvertrags zahlen. Auch diese Kosten können Käufer mit einem Online-Grundbuchkostenrechner überschlagen.
Die Höhe der Grunderwerbssteuer und der Abwicklungskosten sind gesetzlich vorgeschrieben. Anders ist das bei der Maklercourtage – dem dritten große Punkt der Nebenkosten. „Dieser Beitrag richtet sich nach dem jeweiligen Makler“, sagt Weber. „Ich habe schon Sätze zwischen zwei und sieben Prozent des Kaufpreises gesehen.“ Und das ohne Mehrwertsteuer, für die veranschlagen Makler noch mal 19 Prozent ihrer Gebühr. Ein fairer Satz mit Steuer ist seiner Meinung nach ein Wert von zwei Prozent, jeweils für Käufer und Verkäufer. Bei der Maklercourtage gilt eigentlich das Bestellerprinzip: Wer den Makler engagiert, muss ihn auch zahlen. Beauftragen ihn beide oder man verhandelt besonders geschickt, kann man aber bis zu 50 Prozent der Kosten an den Vertragspartner weitergeben. Das gilt sowohl, wenn Käufer den Makler beauftragt haben, als auch bei Verkäufern.
Je nach Immobilie fallen weitere Nebenkosten an, die nicht zu ihrem Kaufpreis gehören. So müssen Käufer ihre neue Immobilie gegebenenfalls sanieren und ihre alte Wohnung renovieren. Das kostet auch Zeit, häufig müssen Käufer in einer Übergangsphase Miete plus Abtragung zahlen. Hinzu kommen weitere Ausgaben für neue Möbel und den Umzug. Was zudem ordentlich zu Buche schlägt, ist, woher das Geld für die Nebenkosten kommt. Anders als die Immobilie selbst haben die Nebenkosten keinen realen Gegenwert, den die Bank als Sicherheit einsetzen kann – sie fallen für Dienstleistungen an. Deshalb wollen viele Banken sie nicht finanzieren oder nur zu sehr schlechten Konditionen. „Im Idealfall finanzieren Käufer die Nebenkosten aus ihrem Eigenkapital“, sagt Weber. Manche Banken erlauben zwar auch die Finanzierung über eine andere Bank oder bieten selbst ein separates Darlehen dafür an. „Das ist in den meisten Fällen aber sehr teuer“, sagt Weber.
