Sie sind kleiner, leichter instand zu halten und preiswerter als Wohnungen oder Bürokomplexe – wer in Immobilien investiert, kann das auch mit Garagen tun. Aktuell fahren laut Kraftfahrtbundesamt rund 49 Millionen Autos auf deutschen Straßen. Der Fuhrpark der Deutschen ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gewachsen. Gleichzeitig leben immer mehr Menschen in Städten. Dort sind Parkplätze häufig rar, die Nachfrage ist entsprechend groß. Wer über eine Garage als Wertanlage nachdenkt, sollte trotzdem gut durchrechnen, ob sich der Kauf lohnt.
Rendite: Lage ist entscheidend
Insbesondere in Innenstädten sind Garagen teuer, allerdings können Eigentümer sie dort auch zu höheren Preisen vermieten. In ländlicheren Gebieten sieht das anders aus: Hier sind Garagen zwar günstiger. Nur kann es auch sein, dass sich das Investment nicht rentiert. Leerstand droht, wenn sowieso alle ausreichend Stellplätze für ihre Autos haben. Wer deshalb unsicher ist, sollte sich unbedingt anschauen, ob es in der Gegend genügend kostenfreie Parkplätze gibt und wie die Parkplatzsituation nach Feierabend aussieht.
Um eine Garage zu kaufen, können sich Interessentinnen und Interessenten an einen Makler wenden oder, wie bei Wohnungen und Häusern, Immobilien- und Verkaufsportale im Internet nutzen. Wie bei anderen Immobilien fällt zusätzlich zum Kaufpreis die Grunderwerbssteuer an – je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises – sowie die jährliche Grundsteuer. Auch zum Notar müssen Garagenkäufer, dieser lässt die Besitzverhältnisse ins Grundbuch eintragen.
Vorsicht beim Kauf älterer Tiefgaragen
Garage ist nicht gleich Garage, sodass es auch beim Kaufpreis deutliche Unterschiede gibt. „Neue Garagen sind meistens teurer als bestehende, und konventionell gemauerte Garagen sind teurer als solche in Fertigbauweise“, sagt Immobilienmakler Daniel Gebhardt. Nach Informationen der KSK-Immobilien GmbH liegt zum Beispiel die Preisspanne in der rheinischen Millionenstadt Köln je nach Lage zwischen 10.000 und 35.000 Euro pro Garage. Für Stellplätze in Tiefgaragen zahlen Käuferinnen und Käufer sogar zwischen 15.000 und 50.000 Euro.
Tiefgaragen haben zwar den Vorteil, dass sie in der Regel überwacht sind – mindestens per Sicherheitskamera. Anders als Einzelgaragen bieten sie aber nur wenig Privatsphäre. Entspannt in der Tiefgarage werkeln oder Dinge lagern, geht dort nicht. „Bei älteren Tiefgaragen kann es außerdem sein, dass sie wegen neuer Brandschutzbestimmungen saniert werden müssen“, sagt Gebhardt. Das kann teuer werden. Beim Kauf einer Bestandsgarage sollten Interessenten zudem darauf achten, dass sie gut abzuschließen und einfach zu befahren ist. Auch sauber und trocken sollte sie sein. „Insbesondere beim Dach sollte man beim Kauf aufpassen, denn das ist oft undicht“, erklärt der Makler.
Für Garagen gilt vereinfachtes Mietrecht
Wer mehrere Garagen gekauft hat, kann sie einzeln vermieten. Hier gilt das vereinfachte Mietrecht: Der Eigentümer kann also dem Mieter oder der Mieterin jederzeit kündigen, wenn sie beispielsweise die Miete nicht bezahlt. Zudem kann er die Garagenmiete leichter erhöhen, als das etwa bei einer Wohnung der Fall ist – es gibt kaum gesetzliche Einschränkungen. Dennoch sollten sich Eigentümer darüber informieren, welche Preise in der Lage üblich sind. Andernfalls laufen sie Gefahr, überdurchschnittlich viel Geld zu verlangen und ihre Garage nicht loszuwerden. Besonders teuer sind Tiefgaragenstellplätze in Hamburg: In der Hansestadt zahlen Autofahrer im Schnitt 117 Euro pro Monat. In Düsseldorf sind es dagegen durchschnittlich nur 98 Euro. Das hat eine Auswertung der Verkaufsplattform Ebay Kleinanzeigen auf Basis der dort veröffentlichten Annoncen ergeben.
Um die eigene Garage langfristig gut vermieten zu können, kann es sich lohnen, eine Wallbox zu installieren. Bis 2030 sollen laut Bundesregierung 15 Millionen Elektroautos auf Deutschlands Straßen unterwegs sein – und die müssen Strom tanken. Nicht jede Garage ist allerdings für eine Wallbox geeignet, denn diese braucht einen 400-Volt-Starkstromanschluss. Es muss also entweder ein Hausanschluss in der Nähe der Garage vorhanden sein, oder er muss neu verlegt werden.
Auf zusätzliche Kosten achten
Vermietet der Eigentümer die Garage, muss er 19 Prozent Umsatzsteuer erheben und diese an das Finanzamt abführen. Ausgenommen sind Kleingewerbetreibende, die im vergangenen Jahr einen Umsatz von 22.000 Euro nicht überschritten haben, und im laufenden Jahr nicht mehr als 50.000 Euro einnehmen werden. „Von den Mieteinnahmen gehen neben Steuern außerdem auch die Kosten für eine Gebäudeversicherung ab, sowie eventuelle Kosten für eine Hausverwaltung“, sagt Makler Gebhardt. Letzteres kann der Fall sein, wenn es mehrere Eigentümer eines Garagenhofes gibt und eine Hausverwaltung deren Anliegen regelt.
Zusätzlich sollten Garagenvermieter monatlich Geld zurücklegen, um beispielsweise die Reparatur eines undichten Dachs finanzieren zu können. Wer also über eine Garage als Wertanlage nachdenkt, sollte vorher durchrechnen, ob sich der Kauf und die Vermietung für die jeweilige Lage wirklich lohnt. Gebhardt rät: „Spätestens nach 20 Jahren sollte sich das Investment amortisiert haben.“
