ImmobilienKassenhäuschen: So werden Sie ein guter Vermieter 

Rechnen sollte man nicht erst, wenn man den Kaufvertrag für die Immobilie schon in der Tasche hatSebastian König

In Preißelpöhl bei Plauen gibt es noch Rendite, und zwar richtig: fünf vermietete Wohnungen, 416 Quadratmeter Wohnfläche, 21.744 Euro Mieteinnahmen im Jahr – und das bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro. Die Immobilie biete eine „nachhaltige Rendite“, verspricht die Annonce. Auf also nach Preißelpöhl!

Die Realität allerdings ist oft deutlich komplexer. Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung erzielt nicht einmal jeder zweite Privatvermieter eine Rendite von zwei Prozent oder mehr jährlich. Nach Abzug aller Kosten. Für jeden Vierten ist das Vermieten ein Nullsummenspiel. Und ungefähr einer von zehn Vermietern macht gar Verlust.

Das liegt meist daran, dass Privatvermieter selten die Miete erhöhen, weil ihnen ein gutes Verhältnis zu den Mietern wichtiger ist als die maximale Rendite. Und weil sie zu hohe laufende Kosten haben durch Reparaturen und die Beseitigung von Schönheitsfehlern. Oder weil die Mieter häufiger wechseln als gedacht und dann oft eine Grundrenovierung fällig ist. All dies bedeutet nicht, dass sich eine Immobilie als Geldanlage nicht rechnen kann. Allerdings spielen beim Kauf deutlich mehr Kriterien eine Rolle als beim Erwerb einer selbst genutzten Wohnung oder eines Hauses.

Da ist zum einen die Finanzierung. Wer eine Immobilie erwerben will, um sie zu vermieten, der kommt längst nicht in den Genuss solcher Top-Zinsen, wie sie Privatleute zurzeit für Eigenheime bekommen. Anlageimmobilien sind für die Banken kein Standardgeschäft, deshalb müssen Anleger Aufschläge von 0,5 Prozentpunkten pro Jahr in ihrer Rechnung berücksichtigen. Solche Richtwerte sind immer abhängig von der Region und der Bonität des Käufers.

Entscheidend ist zudem die Lage. Anders als in der selbst genutzten Eigentumswohnung kommen neben dem eigenen Wohnort natürlich andere Standorte infrage. Allerdings sind Investitionen in ländlichen, strukturschwachen Regionen riskant, weil die Menschen dort eher abwandern. Beliebte Metropolen wiederum sind mittlerweile meist schon so teuer, dass es Jahrzehnte dauern kann, bis man mit einer vermieteten Immobilie überhaupt Geld verdient. Am interessantesten sind daher mittelgroße Städte und Gemeinden, die sich wirtschaftlich gut entwickeln und viele junge Menschen anziehen.

Doch auch mit einer nicht allzu teuren Immobilie in einer prosperierenden Region sind Vermieter noch nicht auf der sicheren Seite. Zum einen spielt hier, wie bei jeder Standortentscheidung, die Verkehrs­anbindung eine Rolle. Zum anderen sollte der Käufer genau darauf achten, welche Art von Wohnung eigentlich tatsächlich nachgefragt wird. Zwar träumen viele Familien vom Häuschen im Grünen, allerdings leben die meisten Menschen in Deutschland unter völlig anderen Bedingungen. In Großstädten am häufigsten gesucht werden Zwei- bis Dreizimmerwohnungen mit 60 bis 80 Quadratmetern. In kleineren Orten kann diese Fläche etwas größer sein.

Altbauten sind beliebt

Für Vermieter am attraktivsten sind natürlich Objekte, deren Zustand so gut ist, dass sie sie gleich weitervermieten können. Weiße Bäder, schlichte Küchen und viele weiße Wände sind dabei von Vorteil. Bei schrillen 70er-Jahre-Farben im Bad oder dunkler Holzvertäfelung ist die Frage: Wie leicht lassen sie sich beseitigen? Oder ist der Mietmarkt so angespannt, dass Interessenten über solche Eigenwilligkeiten leicht hinwegsehen?

Nicht unwichtig ist darüber hinaus der Gebäudetyp. Echte Altbauten und Gründerzeithäuser sind nach Erkenntnissen einer Forschungsgruppe der TU Chemnitz bei Mietern deutlich beliebter als moderne Hochhäuser oder sogar Design-Immobilien.