WohnungsmarktIst die Mietpreisbremse besser als ihr Ruf?

Mietpreisbremse - Plakat mit der Aufschrift: Mieten-Wahnsinn stoppen
Trotz Mietpreisbremse: Protest gegen hohe Mieten dpa

Als die Bundesregierung vor drei Jahren die Einführung der Mietpreisbremse beschloss, waren die Erwartungen hoch. Das neue Gesetz sollte die Preisspirale auf dem Mietmarkt stoppen und das Wohnen in Ballungszentren und Großstädten für Menschen mit durchschnittlichem Einkommen bezahlbar halten. Seit Juni 2015 gilt in zwölf Bundesländern: Wenn ein neuer Mieter einzieht, dürfen Vermieter höchstens zehn Prozent mehr verlangen, als Anwohner in der näheren Umgebung im Durchschnitt bezahlen. Liegt die Miete höher, darf der Mieter den Preis rügen. Die Mietpreisbremse sei ein „Meilenstein“ für Mieter in Deutschland, sagte der damalige Bundesjustizminister Heiko Maas bei der Einführung im Jahr 2015.

Doch den Preisen merkt man nicht an, dass inzwischen in mehr als 300 Gemeinden die Mietpreisbremse greift. Laut einer Studie des Deutschen Mieterbundes sind die Durchschnittsmieten im vergangenen Jahr quer durch die Bundesrepublik um mehr als vier Prozent gestiegen. Im Jahr 2016 lag der Wert noch bei 3,1 Prozent. Im August 2017 erklärte sogar Bundeskanzlerin Angela Merkel höchstpersönlich die Mietpreisbremse für gescheitert.

Die Mietpreisbremse greift in bestimmten Regionen, in denen die Mieten zuvor stark gestiegen waren

DIW-Immobilienexperte Claus Michelsen

Umso erstaunlicher ist das Ergebnis einer neuen Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). Danach wirkt die Preisbremse nämlich viel besser als angenommen. Die Forscher werteten rund 200.000 Inserate auf Online-Portalen aus und verglichen die Entwicklung der Mietpreise in regulierten und unregulierten Regionen. Ihre Erkenntnis: Das Gesetz hilft, die Preisspirale anzuhalten – allerdings nicht überall.

„Die Mietpreisbremse greift in bestimmten Regionen, in denen die Mieten zuvor stark gestiegen waren. Sie erreicht zwar nur kleine Teile der Bevölkerung. Das heißt jedoch nicht, dass sie grundsätzlich eine Fehlkonstruktion ist“, sagt Claus Michelsen, der die Studie gemeinsam mit seinem DIW-Kollegen Konstantin Kholodilin und dem Wirtschaftswissenschaftler Andreas Mense von der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg erstellt hat. Man müsse genau hinschauen, welche Regionen die Voraussetzungen erfüllten, die nötig seien, damit die Mietpreisbremse wirkt.

Die Wissenschaftler wiesen nach, dass das Gesetz seine Wirkung nur dann entfalten kann, wenn die Mieterhöhung in den vier Jahren vor der Einführung bei mehr als 3,9 Prozent lag. Unterhalb dieser Marke sei die Preisbremse de facto wirkungslos, „da die Marktmiete in diesem Fall rechnerisch nicht um mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen kann“, heißt es in der Untersuchung. Anders gesagt: Die Wirkung der Preisbremse lässt sich nur in Städten messen, in denen der Wohnungsmarkt so angespannt ist, dass Vermieter die erlaubte Preisschwelle bislang überschreiten konnten. Wo Vermieter hingegen mangels Nachfrage oder aus anderen Gründen ohnehin unter der Preisschwelle bleiben mussten, stiegen die Mieten schon vorher nur mit gebremstem Schwung.

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Besonders deutlich wird dieser Effekt beim Blick auf die teuren Städte. In Regionen, wo die Neuvertragsmieten für bestehende Wohnungen zuvor jährlich um mehr als 4,8 Prozent gestiegen waren, gingen die Mieten mit Einführung der Mietpreisbremse im Schnitt zunächst sogar um rund drei Prozent zurück, zeigt die Untersuchung. Dies sei etwa in München-Laim und -Schwabing der Fall gewesen, aber auch in Teilen von Berlin-Mitte und Berlin-Neukölln, im Stuttgarter Heusteigviertel oder in der Innenstand von Bielefeld. Auch danach sei der Mietpreistrend insgesamt flacher verlaufen als vorher, so die Experten.

„Die Mietpreisbremse wirkt in Regionen, in denen die Mieten zuvor stark gestiegen sind, und ist unter dem Strich besser als ihr Ruf. Die Erwartungen waren vielerorts nur schlicht zu hoch“, schreiben die Autoren. Gleichzeitig warnen sie davor, in der Mietpreisbremse die alleinige Lösung des Wohnungsmarktproblems zu sehen. Die Nachfrage nach Wohnraum wachse in vielen Städten und Ballungszentren noch immer schneller, als neue Wohnungen gebaut würden. Eine Preisregulierung könne die Mieten höchstens solange im Zaum halten, bis sich die Lage am Wohnungsmarkt entspanne. „Daran, dass die Politik mehr Anreize für den Neubau von Wohnungen setzen muss, führt kein Weg vorbei“, sagt DIW-Immobilienökonom Kholodilin.