Mietpreisbremse „Kaum ein Vermieter hält sich an die Mietpreisbremse“

Daniel Halmer ist Rechtsanwalt und Gründer vom LegalTech Portal LexFox.
Daniel Halmer ist Rechtsanwalt und Gründer vom LegalTech Portal LexFox. Anke Phoebe Peters


Daniel Halmer ist Rechtsanwalt und Gründer vom Legaltech-Portal Lexfox zu dem unter anderem wenigermiete.de, mehrabfindung.de und weniger-internetkosten.de gehört. Er startete seine Karriere im Wirtschaftsrecht bei Kanzleien in New York und München. Halmer wurde mehrfach vom Deutschen Bundestag als Sachverständiger für Verbraucherrecht konsultiert und spricht regelmäßig auf Start-up und Legaltech-Konferenzen.


 

CAPITAL: Herr Halmer, welche Erfahrungen haben Sie gemacht: Halten sich die meisten Vermieter an die Mietpreisbremse?

DANIEL HALMER: Nein, die meisten Vermieter halten sich nicht daran. Das legen zumindest unsere Daten nahe. Wir gehen davon aus, dass drei von vier Neuvermietungsmieten zu hoch sind und gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Das überrascht allerdings überhaupt nicht, denn das Gesetz zur Mietpreisbremse enthält bislang keinerlei Sanktionen im Falle des Verstoßes. Das heißt, es kann für einen Vermieter rational sinnvoll sein, gegen die Mietpreisbremse zu verstoßen, weil er das Geld, das er illegal erhalten hat, behalten darf. Der Vermieter muss die zu viel behaltene Miete erst ab dem Zeitpunkt herausgeben, ab dem sich der Mieter mit einer sogenannten Rüge wehrt. Alles, was zuvor zu viel bezahlt wurde, darf er behalten. Das soll sich jetzt übrigens ändern nach den neuesten Vorschlägen der Regierungskoalition. Dann sollen Mieter immerhin die letzten 30 Monate zurück erstattet bekommen. Dazu kommt, dass die wenigsten Mieter von der Mietpreisbremse Gebrauch machen.

Warum?

Das größte Problem ist tatsächlich die eigene Courage. Viele Mieterinnen und Mieter trauen sich nicht, ihre Rechte gegenüber den Vermietern wahrzunehmen, weil sie sich in einer unterlegenen Position fühlen. Nicht unbedingt rechtlich, aber gefühlsmäßig. Dabei hat kein Mieter etwas zu befürchten, wenn er seine gesetzlichen Rechte wahrnimmt. Keinem Mieter kann gekündigt werden, weil er beispielsweise die Mietpreisbremse nutzt.

Viele Vermieter umgehen die Mietpreisbremse ganz bewusst

Mit welchen Tricks umgehen Vermieter die Mietpreisbremse?

Da sind der Kreativität keine Grenzen gesetzt. Ein häufiger Trick der Vermieter ist es, sogenannte wohnwerterhöhende Merkmale, wie beispielsweise Barrierefreiheit, vorzugeben, die eine hohe Miete rechtfertigen. Dabei sind diese Merkmale oft nicht gegeben, das wissen die Mieter nur nicht. Auch beim Thema Modernisierungen wird viel geschummelt. Das Gesetz zur Mietpreisbremse besagt, dass bei sogenannten umfassenden Modernisierungen die Mietpreisbremse nicht gilt. Dieses Argument nutzen viele Vermieter, um die Miete zu erhöhen. Bei der Überprüfung zeigt sich allerdings häufig, dass die wenigsten Vermieter die Anforderungen an eine umfassende Modernisierung erfüllen.

Mit welcher Art von Vermietern haben Sie es in solchen Fällen zu tun?

Den Schwerpunkt bilden die großen Immobilienkonzerne wie Deutsche Wohnen, Akelius oder GMRE. Vonovia tritt auch zunehmend in Erscheinung. Fast alle großen Vermietungsgesellschaften werden bei uns aktenkundig und das ergibt auch Sinn, denn sie sind zum Teil börsennotiert und haben natürlich – und das ist auch nicht verwerflich – eine Gewinnerzielungsabsicht. Dadurch, dass der Gesetzgeber es ihnen so leicht macht, mit einem Gesetzesverstoß davon zu kommen, gibt es wenig Scheu davor, die Gesetze zu verletzen. Auf der anderen Seite gibt es aber auch private Vermieter, die sich häufig durch große Hausverwaltungsfirmen vertreten lassen. Das darf man nicht unterschätzen.

„Die Mietpreisbremse funktioniert“

Welches Fazit ziehen Sie zur Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse funktioniert, wenn sie denn von den Mietern genutzt wird. Das zeigen unsere Fälle, wir haben mehrere tausend Erfolgsfälle in den letzten zwei Jahren erstritten. Das heißt, wer sich traut, der hat auch eine hohe Erfolgschance. Dass die Vermieter sich in vorauseilendem Gehorsam an das Gesetz halten, war nicht zu erwarten und ist auch nicht passiert – eben aufgrund der Tatsache, dass es keine Sanktionen gibt. Wir begrüßen es ausdrücklich, dass sich dies nun ändern soll.

In Berlin bereitet der Senat die Einführung eines weiteren Instruments vor, den Mietpreisdeckel. Was kommt auf die Mieter zu?

Wir rechnen mit jahrelanger Rechtsunsicherheit. Das Problem an dem Mietendeckel wie er aktuell in Berlin diskutiert wird, ist, dass es unter Juristen höchst umstritten ist, ob der Senat überhaupt so ein Gesetz machen darf. Sollte das Gesetz kommen, wird es voraussichtlich sehr schnell verfassungsrechtlich angegriffen werden und früher oder später vor dem Berliner oder aber vor dem Bundesverfassungsgericht landen. Wenn das beim Bundesverfassungsgericht landet, rechne ich mit zwei bis drei Jahren Bearbeitungszeit und in dieser Zeit sind Vermieter und Mieter in einer Rechtsunsicherheit, was nun gilt. Der Mietendeckel wird also nicht den Effekt herbeiführen, die Mieter sofort zu entlasten.