ImmobilienDie 100 besten Lagen Deutschlands

Raus aus den Metropolen: Die Deutschen ziehen verstärkt in kleinere Ortschaften
Raus aus den Metropolen: Die Deutschen ziehen verstärkt in kleinere OrtschaftenGetty Images

Konrad Seigfried reichen zwei Anekdoten, um den Boom von Ludwigsburg zu beschreiben. Ab und an besuchten ihn Freunde, die vor Jahren aus der Stadt fortgezogen seien, erzählt der Erste Bürgermeister der 95.000-Einwohner-Stadt nördlich von Stuttgart. Sogar mitten im Zentrum standen damals etliche Kasernen der Bundeswehr und der US-Armee. „Man brauchte schon eine Vorliebe für GIs, um die Stadt toll zu finden“, sagt Seigfried.

Seither ist aus Ludwigsburg zwar keine Metropole geworden, aber eine Stadt, die sich enormer Beliebtheit erfreut. Und seine Freunde würden staunen, wie sich die Stadt so verändern konnte. „Bei unserer Wohnungsbaugesellschaft sind 1300 Interessenten gemeldet“, erzählt Seigfried seine zweite Anekdote. „Aber pro Jahr werden gerade einmal 60 Wohnungen frei.“

Der Ansturm auf Städte wie Ludwigsburg ist die andere Seite des deutschen Immobilienbooms: Weil die Preise in den Metropolen dramatisch zugelegt haben, sehen sich immer mehr Menschen im Umland nach einem neuen Zuhause um. Diesem Trend ist Capital in diesem Jahr gefolgt und hat den traditionellen Immobilienkompass einmal anders aufgezogen: Statt der Metropolen haben wir die Speckgürtel und die Provinz erkundet – und die 100 besten Wohnlagen Deutschlands herausgesucht: 100 Städte und Gemeinden, die demografisch und wirtschaftlich attraktiv sind und in denen sich der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung oft noch lohnt.

Denn der deutsche Immobilienmarkt ist vielschichtiger, als die Überschriften über den Boom in den Großstädten, den demografischen Wandel und die aussterbenden ländlichen Regionen vermuten lassen. So ziehen heute in Deutschland in allen Altersgruppen mehr Menschen aus Großstädten heraus als umgekehrt in die Metropolen (mit Ausnahme der Studenten und Auszubildenden zwischen 18 und 30 Jahren). „Dass die Metropolen dennoch steigende Einwohnerzahlen aufweisen, liegt vielerorts nur am Zuzug aus dem Ausland. Ansonsten würden sie schrumpfen, etwa München“, sagt Antonia Milbert, Bevölkerungsforscherin beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Zwar gibt es in den Metropolen noch immer die lukrativen Jobs, nur ist das Problem: „Die Großstadt ist oft zu teuer, gerade für junge Familien, die mehr Platz brauchen“, sagt Reiner Braun, Vorstand des Immobilienforschers Empirica. In Düsseldorf kosten Bestandswohnungen durchschnittlich 50 Prozent mehr als noch vor fünf Jahren, in München haben sich gebrauchte Wohnungen im selben Zeitraum gar um 65 Prozent verteuert. Ein Quadratmeter kostet hier im Schnitt 6300 Euro.

Daher hat sich Capital mit der Bertelsmann Stiftung und dem Immobilieninstitut iib Dr. Hettenbach in ganz Deutschland auf die Suche gemacht: Welche Städte und Gemeinden werden trotz des demografischen Wandels auch in 15 oder 20 Jahren noch eine einigermaßen stabile Bevölkerung haben, welche Kommunen sind ökonomisch besonders stark – und wo sind Wohnungen und Häuser noch erschwinglich?

Eine Analyse aus 14 Faktoren

Um diese Fragen zu beantworten, legte Capital 14 demografische und ökonomische Kriterien zugrunde, die auf Daten der Bertelsmann Stiftung und des iib Dr. Hettenbach Instituts beruhen. Hohe Steuereinnahmen etwa sind Hinweis auf eine starke Finanzkraft der Kommune; ein hoher Anteil von Hochqualifizierten am Arbeitsort spricht für einen attraktiven Arbeitsmarkt; und einer steigenden Einwohnerzahl folgen oft steigende Häuserpreise. Die Liste der 100 attraktivsten Kommunen Deutschlands soll Hilfestellung für Eigenheimsucher und Anleger gleichermaßen sein.

Eine der wichtigsten Erkenntnisse der Analyse: Etwa 80 der 100 Kommunen finden sich im Umfeld der Metropolen, auch im weiter entfernten Umland. Es gewinnt der Speckgürtel des Speckgürtels. Nimmt man alle Kriterien zusammen – Demografie, Wirtschaftskraft und Immobilienmarkt –, zeichnen sich zudem zwei dramatische Brüche ab: zwischen West und Ost und zwischen Süd und Nord.

Während viele Städte im Norden zwar günstigeren Wohnraum bieten, schneiden sie bei den demografischen und wirtschaftlichen Bedingungen schlechter ab. Die attraktivsten Wohnlagen dagegen finden sich zwischen Stuttgart und Frankfurt, zwischen Rhein, Main und Neckar. Nirgendwo sonst erfüllen so viele Kleinstädte die Capital-Kriterien. In dieser Region zeichnet sich geradezu ein neuer Mega-Ballungsraum ab, der auch dank schneller ICE-Verbindungen immer enger zusammenwächst. Selbst Bayern und das Münchner Umland können da kaum mithalten. Zwar glänzen die Städte dort mit guten Wirtschaftsdaten. Aber die Immobilienpreise sind so stark gestiegen, dass die Mietrenditen in den meisten Wohnlagen für Anleger unattraktiv geworden sind.