Immobilien„Der Mietendeckel entspricht einer schleichenden Enteignung“

Zwei Schilder mit einem Foto von Friedrich Merz und Kim Jong Un werden auf einer Kundgebung eines Bündnisses der Berliner Bau- und Wohnungswirtschaft und von Vermietern gegen den Mietendeckel vor dem Brandenburger Tor in die Höhe gehalten
Zwei Schilder mit einem Foto von Friedrich Merz und Kim Jong Un werden auf einer Kundgebung eines Bündnisses der Berliner Bau- und Wohnungswirtschaft und von Vermietern gegen den Mietendeckel vor dem Brandenburger Tor in die Höhe gehaltendpa

„Der Mietpreisdeckel entspricht einer schleichenden Enteignung der Vermieter“, schreibt der Freiburger Ökonom Lars Feld im neuen Frühjahrsgutachten des Dachverbandes der Immobilienwirtschaft. Enteignungen seien im marktwirtschaftlichen Wirtschaftssystem der Bundesrepublik jedoch „keine Option“. Eindringlich warnt Feld vor der resultierenden Rechtsunsicherheit und einem zu befürchtenden „erheblichen Einfluss“ auf die Investitionen.

Das Frühjahrsgutachten 2020 wird im Auftrag des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA) in Berlin vom Rat der Immobilienweisen herausgegeben. Feld, der auch dem Wirtschaftssachverständigenrat angehört, äußert sich darin zur Lage der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung gemeinsam mit Patrick Hirsch, ebenfalls von der Albert-Ludwigs-Universität Freiburg.

Der Berliner Mietendeckel soll, sofern eine Normenkontrollklage vor dem Verfassungsgerichtshof vorab keinen Erfolg hat, am 1. März 2020 in Kraft treten und die Miete von Wohnraum zunächst für fünf Jahre deckeln.

Zu teuer für einen kleinen Teil der Gesellschaft

Der Spitzenökonom Feld begründet seine Ablehnung damit, dass eine Enteignung nur um Wohle der Allgemeinheit zulässig sei, und selbst dann nur als Ultima Ratio. Bei wichtigen Infrastrukturprojekten könnte dies der Fall sein. Aber auf dem Wohnimmobilienmarkt komme „eine für die Allgemeinheit sehr teure Maßnahme einem kleinen Teil der Gesellschaft zugute“.

Dagegen könnten Eigentümer bei der schleichenden Enteignung – und ein Großteil davon seien private Kleinvermieter –, nur noch begrenzt über ihr Eigentum verfügen. Der Marktentzug wirke sich damit auf den Ertragswert der Immobilie aus. Nicht selten werde diese jedoch genutzt, um privat für das Alter vorzusorgen. „Im schlimmsten Fall drohen durch den Markteingriff Privatinsolvenzen.“

Aus Sicht der Gutachter hat sich die Marktunsicherheit für Investoren bereits beträchtlich erhöht, obwohl Neubauprojekte bis 2014 von dem Mietendeckel ausgenommen sind. Ein Grund: Investitionen in Wohnimmobilien hätten lange Planungs- und Finanzierungshorizonte. Zudem werde es an Mieteinnahmen fehlen, die wiederum Folgeprojekte finanzieren könnten. Die letzten Hinweise für die Entwicklung im Berliner Bausektor stammen vom November vergangenen Jahres. Aus Sicht des Gutachtens bestätigen sie die Befürchtungen: Die Anzahl der neu erteilten Baugenehmigungen sei von Januar bis September um 10,7 Prozent eingebrochen.

„Regulieren statt Bauen“

ZIA-Präsident Andreas Mattner wirft der Politik vor, zu dem emotional aufgeladenen Thema bezahlbares Bauen und Wohnen nur „regulieren statt bauen“ als gemeinsamen Nenner zu finden. „Politische Akteure glauben sich feiern lassen zu können, wenn sie sich im Wettbewerb um die scheinbar cleverste Regulierungsmaßnahme nahezu wöchentlich etwas Neues ausdenken“, so Mattner. Diese Ideen reichten aber maximal bis zu den nächsten Wahlen. Stattdessen müsse mehr Bauland bereitgestellt werden, Bauordnungen harmonisiert und Planungs- wie Genehmigungsverfahren in den Bauämtern beschleunigt werden.

Der zum Teil stürmische Mietanstieg in den deutschen Metropolen scheint dem Gutachten zufolge in einigen Städten derweil abzuflauen – „und damit den Veränderungen in der Entwicklung von Angebot und Nachfrage zu folgen“. Insbesondere in Berlin und Hamburg sei dies sichtbar. So sei in Berlin auf Jahresbasis 2019 zu 2018 die mittlere Angebotsmiete geringfügig um 0,7 Prozent gesunken. Fraglich sei jedoch, ob sich hier eine einmalige, zufällige Schwankung zeige, oder ein Trendbruch erfolgt sei.