Jürgen Michael Schick ist Präsident des Maklerverbandes IVD
Bundesjustizminister Maas hat dem Koalitionspartner CDU die Eckpunkte für ein zweites Gesetzespaket zum Mietrecht vorgestellt. Obwohl die Mietpreisbremse erst seit wenigen Monaten gilt und in den meisten Bundesländern noch gar nicht eingeführt wurde, will er schon mit einer weiteren drastischen Verschärfung nachlegen. Was jetzt geplant ist, kommt einem GAU für Immobilieneigentümer und Vermieter gleich. Dagegen nimmt sich die Mietpreisbremse fast harmlos aus.
Worum geht es? Im Mietpreisbremsen-Gesetz ist geregelt, dass bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Mieten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. In der Praxis wird in Städten, in denen es einen Mietspiegel gibt, auf diesen zurückgegriffen. Bisher wurden bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Mietspiegel die Mieten der vergangenen vier Jahre herangezogen. Genau das soll jetzt geändert werden. Künftig sollen Mietverträge der vergangenen zehn Jahre in die Berechnung einbezogen werden.
Das hätte in vielen Städten zur Folge, dass es auf viele Jahre hin praktisch keine Mieterhöhungen mehr geben könnte. Wohneigentum würde damit massiv entwertet, weil nicht einmal mehr ein Inflationsausgleich gegeben wäre. Die Kalkulation der Investoren, mit der sie beim Erwerb einer Wohnung gerechnet hatten, wäre Makulatur. Ein langfristiger Mietenstopp wäre die Folge.
der größte Angriff der Politik auf die Vermieter
Was sich vielleicht für viele Mieter und Mietervertreter gut anhört, hätte in der Praxis eine Verwahrlosung der Wohnungsbestände zufolge, weil Investitionen unterblieben. Die Vermieter könnten sie sich wirtschaftlich nicht mehr leisten. Hinzu kommt noch, dass in dem Gesetzentwurf vorgesehen ist, die Erhöhung der Miete nach einer Modernisierung massiv zu drosseln. Die umlagefähigen Kosten sollen von elf auf acht Prozent reduziert werden. Zudem wird eine neue Obergrenze eingeführt, wonach Mieterhöhungen nach Modernisierung in einem Zeitraum von acht Jahren nur noch maximal 50 Prozent oder 4 Euro pro Quadratmeter betragen dürfen. Gleichzeitig werden die Anforderungen an eine energetische Sanierung immer höher geschraubt, um die Klimaschutzziele zu erreichen.
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Was hier vorbereitet wird, ist der größte Angriff der Politik auf die Vermieter seit Bestehen der Bundesrepublik Deutschland. Insbesondere die Kombination vom Mietpreisbremsen-Gesetz und der neuen 10-Jahresbasis bei der Berechnung der Mietspiegel wird dazu führen, dass viele Investoren dem Wohnungsmarkt den Rücken kehren. Kleinvermieter, die ihre Wohnungen zu höheren Preisen kaufen als große, börsennotierte Wohnungsgesellschaften und die ohnehin in der Bewirtschaftung höhere Kosten haben, wären schwer betroffen. Für viele wird die Rendite ihrer Immobilieninvestments negativ werden.
Wir rechnen bei Umsetzung der Pläne damit, dass sich vermehrt Eigentümer von ihren Immobilien wieder trennen. Die Folge wäre ein Preisrückgang am deutschen Immobilienmarkt, der auch für die Banken erhebliche Auswirkungen hätte. Sie müssten von vielen Kreditnehmern in der Folge Nachschüsse von Eigenkapital verlangen, zahlreiche Immobilienkredite würden im Zweifel notleidend.
Mit dem Gesetzentwurf werden 1:1 die Forderungen des Deutschen Mieterbundes umgesetzt. Einwände der Wohnungseigentümer werden vollständig ignoriert. Man kann nur hoffen, dass die CDU/CSU ein klares Nein sagen wird – doch die Vergangenheit lehrt, dass sie leider die Maßnahmen mitgetragen hat.
