Erik Fasten ist Geschäftsführer des Immobilienvermarkters Vendomo
Auf den ersten Blick scheint das neue Gesetz leicht verständlich zu sein: Die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen. Ist die Vormiete höher als 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf sie auch bei der Wiedervermietung vereinbart werden. Voraussetzung ist nur, dass die Vormiete ein Jahr lang gezahlt wurde und ohne Verstoß gegen die Mietpreisbremse vereinbart worden ist. Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Trotz aller Unannehmlichkeiten, die die Mietpreisbremse für Vermieter mit sich bringt: Es gibt auch eine gute Nachricht. Es ist weiterhin möglich, die Miete über die 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete hinaus zu steigern. Denn was oft übersehen wird: Die Mietpreisbremse gilt nur für die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete. Nach Paragraf 557 BGB ist eine spätere vertragliche Vereinbarung über die Höhe der Miete weiterhin machbar.
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Vermieter müssen allerdings ihre Vermietungspraxis ändern. Bisher war es üblich, dass Vermieter eine freigewordene Wohnung, die viele Jahre vermietet war, umfangreich renoviert haben, um im Anschluss die höhere Marktmiete zu erzielen. Diese Taktik führt in Zukunft nicht mehr zum Ziel. Die Wohnung sollte vielmehr in dem Zustand weitervermietet werden, wie sie der Vormieter hinterlassen hat. Im Anschluss sollte der Mieter gefragt werden, ob er bereit ist, eine Mieterhöhung zu akzeptieren, wenn im Gegenzug zum Beispiel im Wohnzimmer Parkett verlegt oder das Badezimmer modernisiert wird. Dieses Vorgehen ist legal, solange der Mieter die freie Wahl hat, ob er in die Wohnung ohne Instandsetzung einziehen möchte oder ob er die Modernisierung und eine höhere Miete wünscht. Es muss möglich sein, den Mietvertrag auch ohne Instandsetzung zu wählen.
Dabei ist es wichtig, im Vertrag eine Klausel über einen einjährigen Kündigungsschutz vorzusehen. Denn kündigt der Mieter das Mietverhältnis im ersten Jahr, darf der Vermieter die höhere Miete gegenüber dem Nachmieter nicht als Vormiete ansetzen. Das würde nach all den Investitionen die Rendite spürbar mindern.
Geheimtipp Indexmiete
Was bisher in Deutschland nicht üblich war, könnte für viele Vermieter aufgrund der Mietpreisbremse zu einer Option werden. Denn Paragraf 557b BGB regelt, dass sich die Mietentwicklung nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex orientiert. Diese so genannte Indexmiete war schon früher ein Geheimtipp für Vermieter, die rechtlichen Streitigkeiten bei Mieterhöhungen ausweichen wollten. Wegen des neuen Gesetzes muss nur beachtet werden, dass die Ausgangsmiete nicht gegen die Mietpreisbremse verstößt. Ob die Miete später zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist nicht relevant.
Letztlich wettet der Vermieter darauf, dass das allgemeine Preisniveau stärker steigt als die Mieten. In den letzten Jahren hätte er diese Wette verloren. Den Index auszutauschen, ist übrigens nicht gestattet. Die Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete ist bei der Indexmiete nur möglich, wenn eine gesetzliche Pflicht für die Sanierung besteht.
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Auch Staffelmietverträge nach Paragraf 557a BGB könnten eine Alternative sein. Hier ist allerdings zu beachten, dass jede künftige Erhöhung – anders als bei der Indexmiete – den Regelungen der Mietpreisbremse entsprechen muss. Jede neue Staffelmiete darf nur bis zu zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von der Staffelmiete ist daher eher abzuraten – zumindest, solange nicht gesetzlich geregelt ist, wie ein Mietspiegel erstellt sein muss, um daraus die ortsübliche Vergleichsmiete ableiten zu können.
Ausnahme bei der Mietpreisbremse
Nicht nur Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 vermietet oder genutzt werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Auch bei einer umfassenden Modernisierung der Wohnimmobilie muss zumindest bei der ersten Vermietung nicht das neue Gesetz beachtet werden. Die Mietpreisbremse greift dann erst beim zweiten Mieter. Das klingt einfach, nur leider fehlt es an einer eindeutigen Definition des Begriffs der umfassenden Modernisierung. Der Gesetzgeber hat im Gesetz nicht niedergeschrieben, worum es sich dabei handelt. In der Gesetzesbegründung heißt es lediglich, die Modernisierung müsse dazu führen, dass die Immobilie dadurch einem Neubau gleichkomme. Dies treffe zu, wenn die Baukosten etwa ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau betragen haben. Wichtig ist dabei, dass die Modernisierung die wirtschaftliche Nutzungsdauer der Immobilie maßgeblich verlängert hat. Dies kann angenommen werden, sobald die Immobilie in den Bereichen Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden oder Elektroinstallationen verbessert wurde.
Unverändert bleibt Paragraf 559 BGB. Vermieter dürfen weiterhin elf Prozent der Kosten bestimmter Modernisierungen auf die Miete umlegen. Dabei handelt es sich um energetische Sanierungen, den Einbau von Aufzügen oder den Anbau von Balkonen. Wird jedoch das Badezimmer umfangreich renoviert, handelt es sich nur um eine Instandsetzung. Dann können die Kosten nicht auf die Miete umgelegt werden. Bei Modernisierungen im Sinne des Paragraf 559 BGB ist die Umlage möglich. Die Miete liegt dann folglich über den 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Mit der richtigen Strategie können Wohnungsvermieter trotz Mietpreisbremse weiterhin attraktive Renditen erzielen. Durch geschicktes Vorgehen ist es möglich, selbst Instandsetzungen auf die Miete umzulegen.
