GastbeitragAuch der Verkauf eines Mietshauses will gelernt sein

Mietshaus in Berlin
Mietshaus in BerlinPixabay

Es gibt eine Regel aus der Automobilwirtschaft: „Verkauf bloß nicht an den Profi, der kennt alle Mängel und handelt den Kaufpreis runter.“ Die PKW-Welt ist derart standardisiert, alle Modellreihen werden geprüft und durchleuchtet, sämtliche Reparaturen und Reparaturanfälligkeiten so genau dokumentiert, dass kein Verbraucher mit dem Wissensvorsprung eines durchschnittlich geschulten Gebrauchtwagenhändlers mithalten kann. Wer sein Auto verkaufen will, wird sich deshalb nach Möglichkeit an den Laien halten, der sieht die meisten Fehler nicht. Und ebenso wenig die Potenziale, die unentdeckt unter der Haube schlummern.

Der anfangs erwähnte Merk- und Erfahrungssatz ließe sich auch auf Immobilien übertragen – erstaunlicherweise gilt dort aber das genaue Gegenteil. Die allgemein zugänglichen Kenntnisse des Automobilmarktes sind aufgrund der Intransparenz und hohen Komplexität der Immobilienwirtschaft weder standardisiert noch lassen sie sich skalieren. Jedes Gebäude und jede Lage sind einzigartig – und das hat Auswirkungen auf den Wert und auf wertsteigernde Potenziale.

Ein Beispiel: Der Eigentümer eines Mietshauses hat nach zehn Jahren beschlossen, seine Immobilie zu verkaufen. Die monatlichen Mieteinnahmen deckten den Kredit, das eingesetzte Eigenkapital erzielte eine bessere Rendite als die verfügbaren Bankzinsen, und der Eigentümer sah seinem Mietshaus beim Wertzuwachs zu. Er kümmerte sich kaum um nennenswerte Investitionen und verzichtete auf Mieterhöhungen. Warum auch, da er als privater Eigentümer sowohl Zank mit seinen Mietern als auch die zeitintensive Suche nach möglichen Nachmietern scheute. Jetzt, zehn Jahre später, ist er zufrieden: Die Geldanlage hat sich aufgrund der Preisentwicklungen der vergangenen Jahre durchweg gelohnt. Also will er verkaufen und denkt – wie bei einem gebrauchten PKW – vor allem an private Käufer. Er vergleicht mithin die durchschnittlichen Wertsteigerungen in der Lage und bietet im erweiterten Bekanntenkreis an.

Komplizierte Kalkulation

Diese Fehleinschätzung wird unseren Verkäufer mit Fug und Recht vermutlich mehrere Hunderttausend Euro kosten. Anders als beim Automobil bemisst sich der Wert einer Immobilie eben nicht nach Schwacke-Listen (solange es sie noch gab), sondern nach Potenzialen, die wiederum ein privater Immobilienkäufer nur selten – und dann eher mit Glück als mit Verstand – zu erkennen und zu heben in der Lage sein wird.

Dabei geht es nicht nur um offensichtliche Möglichkeiten einer Renditeerhöhung, wie das etwa eine Mietanpassung ermöglichen könnte. Auch Modernisierungen, Um- und Ausbauten sowie mögliche Nachverdichtungen wird ein privater Käufer nur schwer identifizieren können. Dementsprechend wird der Private in vielen Fällen lediglich die Ist-Miete mit den Investitions- und Nebenkosten gegenrechnen, aber kaum weitere einnahmensteigernde Maßnahmen bei der Bewertung des Objekts einkalkulieren.

Unser Mietshaus hat freilich im Innenhof einen Flachdach-Schuppen, auf dem weitere Wohnungen entstehen könnten, durch den Anbau eines zweiten Treppenhauses ließen sich die Wohnungen im Vorderhaus im Rahmen einer Modernisierung zudem mit effizienteren und zeitgemäßen Schnitten versehen, und das Dachgeschoss ließe sich ebenfalls ausbauen. Wie aber sollen die Wohnungsschnitte aussehen, wie kalkuliert man die Kosten für den Anbau, das zweite Treppenhaus, das auszubauende Dachgeschoss? All dies sind Punkte, die ein professioneller Investor deutlich schneller und genauer beantworten kann – er tut dies tagtäglich von Berufs wegen, und wird, sofern seine Berechnungen aufgehen, willens sein, deutlich mehr für das Haus zu zahlen. Selbst aber wenn der private Käufer diese Potenziale erkennt, so bedeuten sie für ihn Mehrarbeit, die er dem Prinzip nach scheut. Im besten Falle wirkt sich das Prinzip „Value add“ auf die Kaufpreisentscheidung eines privaten Käufers neutral aus, während das gleiche Prinzip die Augen des professionellen Investors erst richtig zum Funkeln bringt.

Es liegt also letztlich an dem Vertrauen, das der professionelle Investor gewinnen muss: Er muss den privaten Verkäufer davon überzeugen, dass der plötzlich gebotene höhere Preis nicht bedeutet, dass die Immobilie immer noch unterbewertet ist, sondern dass erst die Kompetenz des professionellen Investors diesen Preis auch rechtfertigt.

Capital Immobilien-Kompass
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