ImmobilienBaukredite: Achtung bei der Anschlussfinanzierung

Neubaugebiet am Ziegelsee, Schwerin
Neubaugebiet am Ziegelsee, Schwerinimago images / imagebroker

Anleihen der Bundesrepublik Deutschland gelten als extrem sicher und sind deshalb bei Investoren rund um den Globus beliebt. Das Interesse an den Papieren ist so groß, dass Anleger seit einiger Zeit sogar dafür zahlen, sie im Depot haben zu dürfen. Sämtliche vom deutschen Staat ausgegebene Anleihen rentieren derzeit im Minusbereich. Banken orientieren sich bei den Bauzinsen an der Rendite von Pfandbriefen, die wiederum von den Bundrenditen abhängen. Folglich sind auch die Zinsen für Baudarlehen synchron mit den Renditen der Bundesanleihen in den vergangenen Jahren immer tiefer gefallen.

Die Corona-Krise könnte sich nun als Gamechanger auf dem Markt für Immobilienfinanzierungen erweisen. Denn die massiven Hilfspakete der Regierung beeinflussen auch die Nachfrage nach sicheren Bundesanleihen. Experten wie der Vorstand des Finanzdienstleisters Dr. Klein, Michael Neumann, rechnen mit Staatshilfen von insgesamt mehr als einer Billion Euro. „So notwendig und sinnvoll die staatlichen Hilfen in der aktuellen Situation auch sind: Sie werden voraussichtlich einen Ein­fluss auf die Nachfrage nach Bundesanleihen haben und ihre Rendite wieder steigen lassen“, erklärt Neumann. Er erwartet deshalb, dass auch die Bauzinsen im Laufe des Jahres anziehen.

Höhere Zinsen sind wahrscheinlich

Einen sprunghaften Anstieg müssten Verbraucher zwar nicht fürchten, sagt Neumann. Der Grund: Die Europäische Zentralbank (EZB) kauft weiterhin Staatsanleihen auf und hält deren Renditen damit künstlich niedrig. Klar ist aber auch: Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen in zwei, drei oder fünf Jahren höher liegen als heute, ist hoch. Verbraucher, deren Baudarlehen bald ausläuft und die keine Risiken eingehen wollen, sollten sich deshalb allmählich Gedanken über eine Anschlussfinanzierung machen.

Häuslebauer mit einem Darlehen, das älter als zehn Jahre ist, sind in einer besonders bequemen Position. Das Sonderkündigungsrecht gesteht ihnen eine kostenlose Kündigung zu – selbst, wenn damals eine längere Laufzeit vereinbart wurde. Vor zehn Jahren war das Zinsniveau deutlich höher als heute, sodass sich eine Umschuldung nahezu immer lohnt. Die Anschlussfinanzierung ist darüber hinaus eine gute Gelegenheit, um die Monatsrate an die finanzielle Situation der kommenden Jahre anzupassen. Wer aufgrund der Coronavirus-Pandemie mit Einkommenseinbußen rechnet, kann seine monatliche Belastung senken. „Alternativ zahlen Eigentümer ihre momentane Rate weiter und erhöhen so automatisch die Tilgung, wodurch sich wiederum die Laufzeit ihres Darlehens verringert“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Finanzdienstleisters Baufi24.de.

Forward-Darlehen mit Tücken

Verbraucher, deren Darlehen nicht unter das Sonderkündigungsrecht fällt, können zwar ebenfalls vor Ablauf der Frist kündigen. Die meisten Banken verlangen dafür aber eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, die den Zinsvorteil nicht selten komplett auffrisst. Baufinanzierungsexperte Scharfenorth rät deshalb zu sogenannten Forward-Darlehen. Mithilfe dieser speziellen Variante der Anschlussfinanzierung können sich Immobilienbesitzer das aktuelle Zinsniveau bis zu fünf Jahre sichern. „Forward-Darlehen bieten Kreditnehmern eine enorme Planungssicherheit“, erklärt Scharfenorth.

Allerdings lassen sich Kreditgeber diese Sicherheit auch etwas kosten. Eigentümer sollten deshalb durchrechnen, ob die Ersparnis nicht durch den Zinsaufschlag zunichte gemacht wird. Wer in 24 Monaten ein Anschlussdarlehen benötigt, kann im Durchschnitt mit 0,28 Prozent Zinsaufschlag kalkulieren, zeigen Untersuchungen der Finanzberatung FMH. Bei 36 Monaten Vorlaufzeit sind es 0,48 Prozent. Die längste Vorlaufzeit (60 Monate) kostet im Mittel 0,88 Prozent mehr.

Neben den erhöhten Gebühren bergen Forward-Darlehen weitere Tücken: Bleibt das Zinsniveau unverändert, zahlt der Kreditnehmer im Vergleich zu einer regulären Anschlussfinanzierung drauf. Bei einem Zinsaufschlag von 0,88 Prozent auf den aktuellen durchschnittlichen Basiszins von 0,64 Prozent rentiert sich der Abschluss eines Forward-Darlehens nur dann, wenn die Sollzinsen im Jahr 2025 bei 1,52 Prozent oder mehr liegen. Ist der Zins niedriger, war das Forward-Darlehen ein schlechtes Geschäft, rechnen die FMH-Experten vor. Ver­braucher müssen also sorgfältig abwägen, ob ihnen die Zins- und Planungssicherheit dieses Risiko wert ist.

Immobilien Kompass
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