Immobilien Tilgungssatz: So kalkulieren Sie richtig

Wohnhäuser in einem Dorf nahe Rottweil
Wohnhäuser in einem Dorf nahe Rottweil
© IMAGO / Silas Stein
Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, muss mit seiner Bank eine monatliche Tilgungsrate vereinbaren. Diese Kosten sollten Darlehensnehmer dabei einkalkulieren.

Wer von den eigenen vier Wänden träumt und dafür eine Finanzierung braucht, steht zunächst vor der Frage: Wie viel Haus kann ich mir eigentlich leisten? Um das herauszufinden, sollten angehende Eigentümer berechnen, wie hoch die Rate sein darf, die sie für ihren Kredit monatlich abstottern können. Davon hängt immerhin ab, wie viele Jahre der Darlehensnehmer brauchen wird, das Haus abzubezahlen. Spätestens bis zur Rente wollen immerhin die meisten Menschen schuldenfrei sein.  

Die meisten Immobilienfinanzierungen laufen über ein Annuitätendarlehen. Dabei zahlen Kreditnehmer jeden Monat eine gleichbleibende Summe ab. Diese besteht aus einer Tilgung, mit der sie das Baudarlehen zurückbezahlen, und einem Zins, den Kosten für den Kredit. Wie hoch der Kreditnehmer seinen Tilgungsanteil setzen möchte, kann er selbst bestimmen.

Laut dem Finanzierungsvermittler Dr. Klein ist es angesichts der aktuell noch niedrigen Bauzinsen empfehlenswert, zwei bis drei Prozent der gesamten Darlehenssumme pro Jahr zu tilgen. So können Kreditnehmer ihre Darlehen schneller zurückzahlen und brauchen im besten Fall keine Anschlussfinanzierung mehr. Außerdem erhalten Kunden von vielen Kreditinstituten günstigere Zinskonditionen, umso höher sie ihren Tilgungssatz wählen. Banken raten auf der anderen Seite dazu, für die monatliche Kreditrate nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens anzusetzen.

Lieber konservativ rechnen

Faustregeln hin oder her: Letztendlich muss jeder selbst ausrechnen, welche Rate für seine finanzielle Situation die ideale ist. Die Herausforderung dabei: Kreditlaufzeiten bei Baufinanzierungen können sich über Jahrzehnte erstrecken, Darlehensnehmer müssen also weit im Voraus planen, welche Einnahmen und Ausgaben in den kommenden Jahren auf sie zukommen werden. Beim Kassensturz sollten sie dabei lieber konservativ als zu großzügig rechnen. Denn wer seine monatliche Rate ein paar Mal nicht bezahlen kann, riskiert, dass die Bank das Darlehen kündigt.

Zunächst einmal können angehende Hausbesitzer rückblickend kalkulieren, wie viel sie bislang jährlich an Kaltmiete bezahlt haben und wie viel sie pro Jahr an Ersparnissen auf die hohe Kante legen konnten – unregelmäßige Erträge, etwa aus Aktienkursgewinnen, nicht mit eingerechnet. Diese beiden Beträge zusammengerechnet und durch zwölf geteilt ergeben das Maximum, das an Kreditrate pro Monat möglich wäre.  

Davon ausgehend müssen Kreditnehmer versuchen einzuschätzen, mit welchen zusätzlichen Ausgaben in den kommenden Jahren zu rechnen sein wird. Wer in ein Eigenheim zieht, muss beispielsweise zwar keine Miete mehr zahlen, hat dafür aber andere Ausgaben – etwa das Hausgeld für die Eigentumswohnung. Eigentümer sollten außerdem stets Rücklagen für Sanierungs- und Instandhaltungskosten einkalkulieren. Auch die Nebenkosten könnten im neuen Zuhause höher ausfallen als bislang, je nachdem wie energieeffizient das Haus ist. Ebenso können sich Fahrtkosten verändern. Wer von einer Wohnung in der Stadt in ein Haus im Speckgürtel zieht, braucht unter Umständen jetzt ein Auto und darf auf diese Kosten nicht vergessen. Dazu kommen Versicherungen: Viele Menschen schließen für ihr neues Eigenheim eine Elementar- oder eine Hausratsversicherung ab.

Puffer einkalkulieren

Lohnenswert ist auch ein Blick auf die persönliche Zukunft: Sieht die Familienplanung ein weiteres Kind vor? Soll noch ein Hund angeschafft werden? Ist abzusehen, dass ein Elternteil pflegebedürftig wird und mit in die neuen vier Wände zieht? Oder sind in den kommenden Jahren noch große Reisen geplant? Auch für Unvorhergesehenes sollte man immer einen Puffer einkalkulieren, immerhin kann jederzeit die Waschmaschine oder das Auto den Geist aufgeben.

Mit dem Schlimmsten rechnen, auf das Beste hoffen: Es kann natürlich auch passieren, dass in den Jahren nach Finanzierungsbeginn ein Geldsegen über den Darlehensnehmer hereinbricht – etwa in Form einer Erbschaft oder einer Gehaltserhöhung. Dann kann er mehr von dem Kredit abbezahlen als ursprünglich angenommen. Deswegen lohnt es sich, vorab eine Sondertilgung zu vereinbaren. Dabei legt der Kreditnehmer mit seiner Bank fest, dass er über die festgesetzte jährliche Darlehenstilgung hinaus auch freiwillig mehr tilgen kann, beispielsweise bis zu drei Prozent. Das kann dabei helfen, den Kredit schneller abzubezahlen und eher schuldenfrei zu sein.

Online gibt es zahlreiche Tilgungsrechner, mit denen Kreditnehmer ihre monatliche Rate je nach Kreditsumme, Zinsbindungsfrist und Zinssatz ausrechnen lassen können, etwa von Stiftung Warentest oder dem Baufinanzierungs-Vermittler Interhyp. So können Finanzierungsinteressierte verschiedene Varianten durchspielen und eine bessere Idee von ihrer optimalen Rate erhalten.


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