Besitzer eines Pflegeapartments scheinen das große Los gezogen zu haben: eine langfristig garantierte Rendite von rund vier Prozent und mehr in einem Wachstumsmarkt. Dazu Steuervorteile, wenig Verwaltungsaufwand und kaum Risiko. Quasi eine Rundum-Sorglos-Immobilie. So zumindest liest es sich auf den Seiten von Anbietern wie LifeSite.de und Pflege-Kapitalanlage.de.
Während Investments in Pflegeimmobilien früher vor allem Großanlegern vorbehalten waren, haben die zunehmende Privatisierung und Aufteilung von Anlagen in Teileigentum dazu geführt, dass sich der Markt zusehends auch für Privatinvestoren öffnet.
Wer sich für den Kauf eines Pflegeapartments interessiert, sollte mindestens 150.000 Euro einplanen. Angebote findet man auf Plattformen wie Marktplatz-Pflegeimmobilie.de, Iby-Invest.de oder bei den Bauträgern selbst, wie Terragon, ein Projektentwickler im Bereich der Senioren- und Pflegeimmobilien. Neben dem Kaufpreis – der von der Lage, Ausstattung, Größe der Einrichtung etc. abhängt – müssen zusätzliche Kosten für die Grunderwerbssteuer, den Notar und den Grundbucheintrag einkalkuliert werden. In der Regel sind die Pflegeapartments möbliert und 20 bis 45 Quadratmeter groß. Dazu kommt ein Teileigentum an den gemeinschaftlich genutzten Räumen in der Einrichtung.
Die Kosten für ein Pflegeapartment sind oft höher als für eine ‚normale‘ Immobilie in der gleichen Größe. Die Anbieter begründen dies damit, dass Sozialimmobilien bestimmte Auflagen erfüllen müssen und die Gesamtanlage hochwertig und barrierefrei gebaut wird, inklusive moderner Sicherheitstechnik.
Abgesehen von der möglichen Wertsteigerung der Immobilie kommt die Rendite für ein Pflegeapartment zum einen über steuerliche Vorteile, da sich die Kosten für Gebäude, Inventar und Außenanlage langfristig abschreiben lassen. Zum anderen über die Miete, die der Besitzer aber nicht vom Bewohner selbst bekommt, sondern vom Heim-Betreiber, der die komplette Anlage pachtet. Diese selbst zu kaufen wäre wirtschaftlich unrentabel, da die Bank eine Finanzierung als gewerblich einstufen und höhere Zinsen nehmen würde.
Die genauen Konditionen zwischen dem Betreiber und der Eigentümergemeinschaft der Anlage – die sich aus den einzelnen Apartment-Besitzern zusammensetzt – werden im Vertrag geregelt. Hier wird der monatliche Pachtzins des Betreibers festgelegt, der nach den Mieteigentumsanteilen aufgeteilt und regelmäßig angepasst wird.
Zudem kümmert sich der Betreiber um die Innenausstattung, Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie und rechnet die Betriebskosten ab. Dafür erhält er von der Eigentümergemeinschaft eine Vergütung, die zwischen zwei und drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegt. Sie selbst kümmert sich in der Regel nur um die Instandhaltung von „Dach und Fach“ – das heißt um Reparaturen an Dach, Außenfassade, tragenden Wänden und Versorgungsleitungen. Hier sollten Investoren aber genau in den Vertrag schauen, denn mitunter finden sich hier Klauseln, über die beispielsweise die Instandsetzung der technischen Anlagen an die Eigentümergemeinschaft delegiert wird.
Ein weiterer Punkt, auf den Käufer achten sollten, ist die Art der Anlage. Denn während Pflegeheime und Wohnheime für Menschen mit Behinderung, Hospize und psychiatrische Einrichtungen als förderungswürdige Sozialimmobilien gelten und vom Staat finanziell unterstützt werden (§ 72, SGB XI), ist das bei Betreutem- oder Service-Wohnen nicht der Fall. Sie gelten als nicht förderfähig, weil hier auch Leute ohne Pflegestufe einziehen können. Dieser Aspekt ist wichtig, da ein Zahlungsverzug nicht von Sozialversicherungsträgern aufgefangen wird.
Zudem bleiben die Instandhaltung und Vermietung Sache des Apartment-Besitzers. Eine Insolvenz des Betreibers zählt zu den größten Risiken für Pflegeimmobilien, auch wenn sie sehr selten ist. Da der Rendite-Erfolg der Anlage aber stark von seinem wirtschaftlichen Erfolg abhängt, sollten Investoren auf jeden Fall darauf achten, dass er über Bonität, gute Referenzen und Erfahrung im Marktsegment verfügt. Weitere Risikofaktoren sind regulatorische Risiken, die teure Umbauten nötig machen könnten, um die Anlage auf den gesetzlich vorgeschriebenen Standard zu bringen. Und auch ein Wertverfall der Immobilie ist natürlich möglich.
Inwieweit ein Pflegeapartment ins eigene Anlage-Portfolio passt, muss jeder selbst abwägen. Eine Selbstnutzung sollte aber keine Top-Priorität sein. Zwar lässt sich vertraglich ein Vorbelegungsrecht sichern – Kündigungen belegter Apartments wegen Eigenbedarfs gibt es aber nicht.
