InterviewElroy Dimson: „Jeder kann anlegen wie ein Staatsfonds“

Elroy Dimson ist Professor der Cambridge Judge Business School an der Universität Cambridge
Elroy Dimson ist Professor der Cambridge Judge Business School an der Universität Cambridge Dan Wilton

Herr Dimson, deutsche Anleger kaufen wie verrückt Immobilien, scheuen aber nach wie vor Aktien. Halten Sie das historisch betrachtet für klug?

Unter Renditeaspekten fällt es mir schwer, mich für Immobilien zu begeistern. Allerdings bin ich Ökonom und kein Anlageberater. Für die persönliche Vermögensplanung kann ein Haus sehr sinnvoll und disziplinierend sein. Meine Kollegen und ich haben uns aber die Wertentwicklung von Immobilien in elf großen Ländern seit 1900 angesehen – und festgestellt, dass global der Wertzuwachs lediglich ein Prozent pro Jahr betrug. Brutto! Netto dürfte die Entwicklung im Schnitt bei minus zwei Prozent pro Jahr gelegen haben.

Ist das nicht sehr pessimistisch? Vor zwei Jahren kam eine Langzeitstudie zu dem Ergebnis, dass Immobilien rentabler sind als Aktien.

Ich teile diese Schlüsse nicht. Immobilien haben stets auch Unterhaltungs- und Versicherungskosten. Dazu gibt es einen natürlichen Qualitätsverlust, etwa bei der Ausstattung und Verkabelung. Früher gab es weder Strom noch Toiletten in allen Wohnungen, man muss also laufend investieren. Dann greifen noch statistische Phänomene: Weil das Langzeit-Datenmaterial besonders in Metropolen gut ist, neigen Akademiker dazu, ländliche Gegenden statistisch unter den Tisch fallen zu lassen. Und fairerweise müssen bevölkerungsreiche Länder wie die USA, wo der Wert von Immobilien seit 1900 real nur um 0,3 Prozent pro Jahr stieg, bei der Berechnung der Durchschnittsrenditen stärker gewichtet werden. Wenn man das alles berücksichtigt, landet man bei minus zwei Prozent im Jahr. Nimmt man mögliche Mieteinnahmen dazu, die allerdings statistisch schwer zu erfassen sind, landen Immobilien vom Gesamtertrag her eher zwischen Aktien und Anleihen.

Ist das ein Plädoyer für Aktien?

Mit Blick auf den Wertzuwachs: ja. Hier waren weltweit im Schnitt real knapp fünf Prozent plus pro Jahr drin. Vor allem können Sie bei Aktien inzwischen dank Indexfonds extrem günstig und global über Tausende Unternehmen gestreut anlegen. Das senkt das Risiko. Mit Immobilien geht das nicht.

Haben Sie eine Erklärung, warum die Deutschen trotzdem so aktienscheu sind?

Ich habe zumindest eine Vermutung. Historische Erfahrungen mit Anlagen prägen, das ist gut belegt. Die Deutschen haben gleich zweimal Hyperinflationen erlebt, bei denen ihr ganzes Spar- und Anleihevermögen ausradiert wurde: 1922 und dann noch einmal 1948. Die erste hatte übrigens auch für meine Familie Auswirkungen.

Schlimme?

Nein – gute! Meine Großmutter machte gerne Urlaub in deutschen Kurorten. In den frühen Zwanzigern fuhr sie mit ihrem Mann für eine Woche nach Berlin – und meinen Großvater traf fast der Schlag, als er den Urlaub am Ende quasi geschenkt bekam. Der Wert des Pfunds war binnen Tagen so stark gestiegen, dass der vereinbarte Preis in Mark mit ein paar britischen Münzen abgezahlt war. Die Geschichte rieb er mir oft unter die Nase: „Elroy, du hast deine Charts, aber ich weiß, wie es wirklich war.“