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Ohne Vertragsstrafe raus aus dem Kredit

, Daniel Schönwitz

Wollen Bauherren ihr Darlehen umschulden oder vorzeitig tilgen, kassieren Banken Vertragsstrafen. Nicht alle Rechentricks der Geldhäuser sind rechtens. Wie Betroffene sich wehren können

Baufinanzierung © Getty Images

Es schien eine gute Idee zu sein. Eine sehr gute sogar. Nachdem die Zinsen infolge der Finanzkrise in den Keller gerauscht waren, schloss Matthias Weickardt 2009 auf Anraten seiner Volksbank ein sogenanntes Forward-Darlehen ab. Damit sollte er fünf Jahre später seinen Immobilienkredit ablösen – und zwar zu den vermeintlich günstigen Konditionen von damals.

„Ich wollte mir die niedrigen Zinsen sichern“, erzählt der Hausbesitzer, der mit Frau und drei Kindern in Berlin lebt. Er sei, wie fast jeder damals, davon ausgegangen, dass die Zinsen bald wieder steigen werden.

Von wegen. Die Finanzkrise mündete in eine Schuldenkrise, und die Europäische Zentralbank (EZB) senkte die Zinsen immer weiter. Im Juni 2014 kam für Weickardt der Tag der Wahrheit: Er sollte vertragsgemäß das Forward-Darlehen über 100.000 Euro in Anspruch nehmen – zu einem Zinssatz von 5,46 Prozent. Vergleichbare klassische Kredite kosten derzeit rund die Hälfte.

Wenn er das teure Darlehen nicht aufnehme, so sein Kundenbetreuer, müsse er rund 23.000 Euro Vertragsstrafe zahlen. Schließlich entgingen der Bank sicher geglaubte Einnahmen. Weickardt schaltete daraufhin den Berliner Bankrechtler Timo Gansel ein, der Fehler in den Kreditverträgen entdeckte. Wie es aussieht, wird die Bank nun auf die Vertragsstrafe verzichten.

Gansel erlebt solche Fälle immer wieder. „Wenn Kunden Forward-Darlehen nicht in Anspruch nehmen oder laufende Kredite vorzeitig zurückzahlen, fordern Banken oft horrende Entschädigungen“, berichtet er. Häufig führe das zu existenziellen Problemen – etwa, wenn Kunden nach einer Scheidung ihr Haus verkaufen und deshalb auch den Kredit kündigen müssten.

Laut einer aktuellen Studie des Verbraucherzentrale Bundesverbands (VZBV) sind die sogenannten Vorfälligkeits- beziehungsweise Nichtabnahmeentschädigungen derzeit so hoch wie nie zuvor. Während vor sieben Jahren im Schnitt vier Prozent der Restschuld fällig waren, müssten Kreditnehmer nun zumeist elf Prozent zahlen – fast das Dreifache.

Doch viele Banken verschweigen laut VZBV günstige Alternativen oder rechnen schlichtweg falsch. Die Vertragsstrafen seien „in fast zwei Drittel der Fälle signifikant überhöht“, warnen die Verbraucherschützer. Betroffene haben gute Chancen, um die Zahlung herumzukommen.

Banken blähen Schaden auf

Um zu verstehen, wie die Banken auf ihre Forderungen kommen, ist ein Blick auf die Schadensberechnung nötig. Vereinfacht läuft es so: Banken rechnen aus, wie viel Geld sie bis zum Ablauf der Zinsbindung vom Kunden kassiert hätten, und ziehen von dieser Summe die Erträge ab, die sie erzielen, wenn sie das zurückgezahlte Geld anderweitig investieren.

„Dabei wird jedoch nicht angenommen, dass sie neue Kredite ausgeben“, sagt der Hamburger Rechtsanwalt Achim Tiffe, „sondern dass sie es in sichere Produkte am Kapitalmarkt stecken, vor allem in Hypotheken-Pfandbriefe.“

Das Problem: Solche Pfandbriefe liefern derzeit wegen der Zinsflaute besonders magere Renditen, oft nicht einmal ein halbes Prozent pro Jahr. „Dadurch blähen die Banken ihren Schaden massiv auf“, so Tiffe. Derzeit hat er mehrere Fälle auf dem Tisch, bei denen es um Entschädigungen zwischen 20.000 und 74.000 Euro geht.

In Wahrheit fließe das Geld, das durch vorzeitige Kreditkündigungen oder nicht in Anspruch genommene Forward-Darlehen frei werde, keineswegs nur in Pfan­briefe, so Tiffe. Immobilienrechtler Gansel hält die Rechenmethode der Banken für „mehr als fragwürdig“.

Juristisch angreifbar ist sie jedoch wohl nicht. „Der BGH hat sie zuletzt 2004 abgesegnet“, sagt Tiffe. Demnach dürfen Banken Pfandbrief-Investments unterstellen – egal, was sie tatsächlich mit dem Geld machen. Es ist zwar denkbar, dass der BGH angesichts stark angestiegener Entschädigungszahlungen heute anders entscheiden würde. „Meines Wissens ist dazu aber derzeit kein Musterverfahren anhängig“, so Tiffe.

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Jeder Fall ist Anders

Wer sich nicht selbst durch sämtliche Instanzen klagen will, kann sich trotzdem wehren. Und zwar indem er genau nachrechnet. Denn viele Geldhäuser tricksen bei den einzelnen Rechenschritten gewaltig.

Beispiel Risikokosten: Da Banken das Geld angeblich in sichere Hypotheken-Pfandbriefe stecken, sinken im Vergleich zum Kredit ihre Risiken und Verwaltungskosten. „Das müssen sie bei der Schadensberechnung berücksichtigen“, sagt Tiffe. Laut VZBV-Studie ziehen Geldhäuser in der Regel jedoch nur 0,05 bis 0,06 Prozent von den entgangenen Zinsen ab. Zudem seien die Beträge von Fall zu Fall oft identisch, was darauf hindeute, dass die Institute Pauschalwerte ansetzen. Das sei unzulässig, meint Tiffe. „Der Risikoabschlag muss individuell berechnet werden und liegt oft deutlich höher, als die Bank behauptet.“

Beispiel Sondertilgungen: Viele Kreditverträge enthalten Klauseln, denen zufolge Kunden über die regulären Raten hinaus jährlich einen Teil der Kreditsumme zurückzahlen dürfen. Oft sind es fünf Prozent. „Banken müssen bei der Berechnung des Zinsverlusts unterstellen, dass Kunden solche Sondertilgungsrechte voll ausschöpfen“, erklärt Tiffe.

Hier geht es nicht um Kleingeld. Wer schneller tilgt, zahlt weniger Zinsen – entsprechend niedriger sind die Einnahmen, die der Bank bei vorzeitiger Rückzahlung entgehen. Allein: „In mehr als der Hälfte der untersuchten Fälle wurden vertraglich vereinbarte Sondertilgungsmöglichkeiten nicht berücksichtigt“, kritisiert der VZBV in seiner Studie.

Zudem müssen Banken bei der Schadensberechnung unterstellen, dass Kunden eine etwaige Option, den Tilgungssatz zu erhöhen, zum nächstmöglichen Zeitpunkt genutzt hätten. Das kann den theoretischen Zinsschaden ebenfalls deutlich senken.

Umstrittene Belehrungen

Bisweilen können Kunden über die Korrektur von Rechenfehlern hinaus sogar ein weiteres Entgegenkommen einfordern. Besonders gut sind die Aussichten bei umstrittenen Widerrufsbelehrungen. Viele Verträge enthalten schwammige Klauseln, die dazu führen können, dass Kunden den Kredit jederzeit widerrufen und zurückzahlen können – ganz ohne Vertragsstrafe (siehe Kasten oben).

Eine solche Klausel entdeckte Anwalt Gansel im Forward-Darlehensvertrag von Matthias Weickardt. Um einen Widerruf und einen Prozess zu vermeiden, hat die Volksbank dem Familienvater nun angeboten, auf die Vertragsstrafe zu verzichten – falls er ein reguläres Darlehen mit einem um 0,3 Prozent erhöhten Zins bei ihr aufnehme. Weickardt wird das Angebot wohl annehmen.

Nicht nur bei falschen Widerrufsbelehrungen sind Banken derzeit gut beraten, Kompromissbereitschaft zu zeigen und es mit den Vertragsstrafen nicht zu übertreiben. Denn das Risiko, dass der Gesetzgeber einschreitet, steigt. Der Grund: Die Bundesregierung muss bis 2016 eine EU-Richtlinie zu Wohnimmobilienkrediten in nationales Recht umsetzen. Der VZBV verlangt, dass in diesem Zuge die Vorschriften bei Vorfälligkeitsentschädigungen verschärft werden sollen. Die zentrale Forderung der Verbraucherschützer: Die Zahlungen sollen künftig auf fünf Prozent der Restschuld begrenzt werden.

Gut möglich, dass die Regierung diese Idee aufgreift. Schließlich ist Ex-VZBV-Chef Gerd Billen inzwischen Staatssekretär im zuständigen Bundesjustizministerium – und pflegt weiter gute Kontakte zu den alten Kollegen.

Poker um fehlerhafte Klauseln

Wer ohne Vertragsstrafe aus teuren Krediten herauswill, hat bei älteren Verträgen gute Chancen

Es ist ein Desaster für die Banken: Zahlreiche Kunden haben in den vergangenen Jahren teure Kredite gekündigt, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Das verdankt die Branche dem Bundesgerichtshof (BGH), der seit 2009 etliche Widerrufsklauseln in Kreditverträgen für unwirksam erklärt hat.

Eindeutige Rechtslage
Kunden, die unwirksame Klauseln in ihren Verträgen entdecken, dürfen ihren Kredit auch Jahre später widerrufen und durch neue, günstigere Darlehen ersetzen. Die Verbraucherzentrale Hamburg schätzt, dass rund 80 Prozent der Widerrufsklauseln aus den Jahren 2002 bis 2010 falsch sind, erst danach haben die Banken ihre Klauseln angepasst. Zwar berechtigt nicht jeder Fehler zum Widerruf. „Bei vielen Klauseln ist die Rechtslage aber eindeutig“, sagt der Berliner Rechtsanwalt Timo Gansel.

Finanzieller Druck
Nun schlägt die Branche zurück: Laut Informationen der Verbraucherzentrale Bremen weisen einige Banken Antragsteller ab, die ihren vorherigen Kredit widerrufen haben. Wer sich vorher kein frisches Geld gesichert hat, kann deshalb Probleme bekommen. Denn nach dem Widerruf muss der Kredit innerhalb von 30 Tagen zurückgezahlt werden.

Fragwürdiges Gebaren
Zudem werden Widerrufswillige bisweilen unter Druck gesetzt. Einige Banken werfen Kunden gar Rechtsmissbrauch vor, wenn sich diese auf formale Fehler berufen. Ein seltsames Vorgehen: Wer überzogene Vorfälligkeitsentschädigungen fordert, darf sich schließlich nicht wundern, wenn übervorteilte Kunden sämtliche Optionen ausschöpfen, um diese zu umgehen.


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