Wer ein Haus baut, muss mitunter starke Nerven haben. Zahlreiche Dinge können schiefgehen: Laut dem Institut für Bauforschung (IFB) in Hannover, das regelmäßig Studien zu der Thematik erstellt, wird kaum eine Immobilie in Deutschland fachgerecht gebaut: „Die Analyse zeigt, dass bei Dreiviertel aller Neubauten Mängel während der Gewährleistungszeit sichtbar werden“, heißt es dazu von den Experten. Zu den Baumängel-Klassikern zählen falsch verlegte Rohre oder Anschlüsse, falsch platzierte Steckdosen, mangelhafte Abdichtungen, feuchte Keller und undichte Dächer.
Derartige Malheurs sind ärgerlich und gehen mit Zusatzkosten einher: Laut IFB-Analyse summieren sich die Schäden bei jedem vierten Baumängel-Fall auf mehr als 10.000 Euro. Dazu kommt: Nicht immer lässt sich klären, wer für Mängel verantwortlich ist. Bei einem Hausbau sind oftmals zahlreiche Beteiligte und unterschiedliche Gewerke involviert.
Verantwortung delegieren – Formulierungen als Achillesferse
Aus diesem Grund kann es für Bauinteressenten ratsam sein, ein Bauvorhaben an einen Generalunternehmer zu vergeben und die Immobilie schlüsselfertig zu kaufen, anstatt den Bau in Eigenregie durchzuführen. Der Bauleiter ist gegenüber allen Gewerken und anderen am Hausbau beteiligten Personen allein weisungsberechtigt. Damit übernimmt er auch die Haftung für mögliche Mängel und nicht eingehaltene Fristen. Und für den Fall, dass der Bauleiter selbst seine Pflichten nicht ausreichend erfüllt, können Bauherren Schadensersatzansprüche gegen ihn oder sein Unternehmen geltend machen.
Damit es hier zu keinen bösen Überraschungen kommt, ist es besonders wichtig, die Aufgaben und zu erbringenden Leistungen des Generalunternehmers im Vertrag so detailliert wie möglich zu formulieren. Schwammige Formulierungen können zu Stolperfallen werden, da sie zu viel Interpretationsspielraum bieten. Die ausgeführten Arbeiten entsprechen womöglich nicht den eigenen Wünschen, etwa bei den verwendeten Materialien. So führt der Passus „oder vergleichbare Qualität“ meist dazu, dass der Bauunternehmer die preisgünstigere Variante wählt. Und ein vereinbarter „Schallschutz nach DIN-Norm“ wird auf einer Skala von hellhörig bis schalldicht womöglich nur als Mindestschallschutz umgesetzt.
Was auf jeden Fall im Vertrag stehen sollte, sind konkret vereinbarte Fristen und Meilensteine für die einzelnen Bauabschnitte, und zwar von Anfang an. Andernfalls sollte man keiner Ratenzahlung zustimmen – so der Rat zahlreicher Fachanwälte für Baurecht. Auch hier steckt der Teufel im Formulierungs-Detail: Ein „Beginn der Erdarbeiten“ kann ein einzelner Spatenstich in den Boden sein, ohne dass direkt weitere Bauarbeiten folgen. Haben Häuslebauer eine entsprechende Klausel unterschrieben und für diesen Fall eine Zahlung vereinbart, wird sie sofort fällig. Fehlt eine konkret vereinbarte Frist, kann zudem der Fertigstellungstermin auf den Sankt Nimmerleinstag verschoben werden. Ansprüche an Handwerker lassen sich abtreten oder eine Gewährleistungsbürgschaft nach erfolgter Bauabnahme zusichern – für den Fall, dass der Bauunternehmer insolvent geht. Zu guter Letzt sollte jeder Vertrag mit einem Bauunternehmer deshalb konkrete Haftungs- und Entschädigungsansprüche enthalten.
Haftung und Verjährungsfristen beachten
Wichtig für Häuslebauer: Auch wenn sie ihre Bauherrenpflichten an einen Generalunternehmer delegieren, sind sie nicht vollständig aus der Haftung raus. Die Überwachung des Bauleiters bleibt ihre Zuständigkeit und sie haften für alles, was bis zur Fertigstellung auf der Baustelle passiert. Um sich gegen entsprechende Risiken abzusichern, kann der Abschluss einer Bauherren-Haftpflichtversicherung und einer Bauleistungsversicherung ratsam sein. Um den eigenen Pflichten adäquat nachzukommen, sollten Häuslebauer die Baustelle regelmäßig besuchen und erkennbare Mängel sofort melden und schriftlich zu dokumentieren. Zudem sollten sie dem zuständigen Bauleiter einen verbindlichen Termin für deren Beseitigung nennen. Erst wenn diese Deadline verstrichen ist, können Häuslebauer externe Dienstleister beauftragen. Für deren Vergütung muss wiederum der Bauleiter beziehungsweise dessen Baufirma aufkommen.
Da manche Schäden erst nach der erfolgten Bau-Abnahme sichtbar werden, ist es ratsam, den Bauprozess mit Fotos festzuhalten, die Mängel im Nachhinein belegen können. Generell gilt: Sämtliche Baumängel verjähren mit einer Frist von fünf Jahren nach erfolgter Abnahme. Das heißt: Auf den Kosten für Nacherfüllungen und Haftungsansprüche, die bis dahin nicht reklamiert worden sind oder nicht reklamiert werden konnten, bleiben Häuslebauer sitzen.
