Eine eigene Immobilie – die steht bei vielen Menschen weit oben auf der Wunschliste. Doch wer eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus erwirbt, verpflichtet sich für mehr als die eigenen vier Wände. Beim Kauf treten Eigentümer automatisch in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein: Zusätzlich zur eigenen Wohnung erstehen sie einen Miteigentumsanteil (MEA) am gesamten Grundstück und an gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen. Dieser spielt bei der Berechnung des Hausgelds und anderen anfallenden Kosten eine zentrale Rolle.
Damit Wohnungsbesitzer im Mehrparteienhaus keine böse Überraschung erleben, sollten sie die Unterschiede zwischen Wohn-, Teil-, Sonder- und Gemeinschaftseigentum kennen und über damit einhergehende Besonderheiten Bescheid wissen.
„Vor dem Kauf einer Wohnung ist es unbedingt erforderlich, sich die genaue Festlegung der Eigentumsverhältnisse anzuschauen“, mahnen die Experten vom Immobilien-Finanzierer Dr. Klein. „Es geht konkret um die Frage: Was ist Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum?“ Denn mit der jeweiligen Klassifizierung kommen unterschiedlichen Rechten, Pflichten, Auflagen, Gestaltungsmöglichkeiten und Risiken.
Sondereigentum dürfen Eigentümer frei gestalten
Die größere Freiheit haben Wohnungsbesitzer zweifellos beim sogenannten Sondereigentum, das sich in Wohn- und Teileigentum unterteilen lässt. Rein rechtlich gibt es keinen Unterschied zwischen den beiden Formen. In beiden Fällen darf der Eigentümer die jeweilige Räumlichkeit exklusiv nutzen und gestalten und ist für ihre Instandhaltung verantwortlich. Sie unterscheiden sich aber im Zweck, für den die jeweiligen Räume genutzt werden können. Wohneigentum darf allein Wohnzwecken dienen.
Als Teileigentum bezeichnet man Räumlichkeiten, die für andere Zwecke genutzt werden, zum Beispiel für ein gewerbliche Gewerbe wie eine Arztpraxis, Kanzlei oder als Büro. Auch Lagerraum, Werkstatt, Atelier oder Garage fallen unter die Kategorie Teileigentum.
Ob Wohn- oder Teileigentum, eine Sache haben beide Eigentumsformen noch gemeinsam: Sondereigentum muss im Grundbuch eingetragen werden, damit es vor Gericht Bestand hat.
Gemeinschaftseigentum: Raum für alle
Neben dem Sondereigentum müssen Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum beachten, das allen Parteien zugutekommt. Dazu zählen alle tragenden und notwendigen Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit der betreffenden Immobilie zentral sind, wie Fundament, Dach, durchs Haus laufende Wasser-, Strom- und Gasleitungen, Zentralheizung und Photovoltaikanlage. Zum Gemeinschaftseigentum gehören auch Gebäudeteile, die alle im Haus nutzen, etwa Treppen, Flure, Kellergänge und Aufzüge sowie gemeinsam genutzte Anlagen, zum Beispiel Waschküchen, Speicher, Fahrradkeller und Briefkästen.
Die Kosten für Instandhaltung, Modernisierungsmaßnahmen und Verwaltung von Gemeinschaftseigentum tragen alle Eigentümer der WEG gemeinsam. Hier kann eine potenzielle Stolperfalle lauern. Denn die Höhe des persönlichen Anteils wird auf Basis des jeweiligen Mitanteils berechnet. Zwar orientiert sich dieser meist am Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen der einzelnen Wohnungen zueinander und wird entsprechend prozentual aufgeschlüsselt. Garantiert ist das aber nicht.
Die Verteilung der Miteigentumsanteile ist grundsätzlich frei wählbar, weil es keine verbindliche Vorgabe für die Kostenaufteilung gibt. Das heißt, Wohnungseigentümergemeinschaft können theoretisch auch ungerechte Aufteilungskonstrukte realisieren. Kaufinteressierte sollten sich daher genau ansehen, welcher Miteigentumsanteil mit der gewünschten Immobilie einhergeht.
Teilungserklärung als Orientierungshilfe
Während die eigene Wohnung immer Sondereigentum darstellt, lässt sich Gemeinschaftseigentum nicht immer sofort eindeutig erkennen. So kann die Nutzung eines Kellerraums explizit einem Wohnungsbesitzer vorbehalten sein und wäre damit ein Sondereigentum. Oder der Raum steht allen Wohnparteien zur Verfügung und wäre damit Gemeinschaftseigentum. Ebenso sind bei Pkw-Stellplätzen und Garagen beide Varianten denkbar.
Für Gewissheit sorgt der Blick in die Teilungserklärung der jeweiligen WEG. Dabei handelt es sich um ein Dokument, welches Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum innerhalb der Wohnanlage in einem sogenannten Aufteilungsplan rechtsverbindlich aufteilt. Dieses muss ein Notar beglaubigt haben. Auch die Miteigentumsanteile schlüsselt das Dokument auf. Die Teilungserklärung dokumentiert außerdem die Verhältnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Grundbuchamt, welches sie entsprechend im Grundbuch einträgt und das Papier verwahrt.
Gut zu wissen: Gemeinschaftseigentum lässt sich auch in Sondereigentum umwandeln und umgekehrt. Allerdings müssen dafür alle Wohnungsbesitzer zustimmen und die Änderung notariell beglaubigen lassen. Um rechtskräftig zu sein, muss sie zudem im Grundbuch stehen.
