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Immobilien Wie Sie sich mit Ihren Nachbarn arrangieren

Symbolbild Nachbarschaft
Symbolbild Nachbarschaft
© holzijue / Pixabay
Wer ein Haus oder eine Wohnung bezieht, muss sich mit seinen neuen Nachbarn arrangieren. Für Eigentümer gelten besondere Regeln fürs friedliche Miteinander

Die große Freiheit fängt gleich hinterm Gartenzaun an, auf dem eigenen Grundstück. Oder hinter der Wohnungstür, die im Apartmenthaus die eigenen vier Wände von denen der übrigen Bewohner trennt.

Als Immobilienbesitzer kann man walten, wie man will, ohne andere wegen jeder Kleinigkeit um Erlaubnis zu fragen. So stellen es sich zumindest viele Käufer vor. Rund die Hälfte der künftigen Eigentümer nannte in einer Umfrage der Bausparkasse LBS den Gestaltungsspielraum als Hauptgrund für den Immobilienerwerb. Und knapp 40 Prozent betonten in einer Studie der Interhyp-Gruppe, sie wollten unabhängig vom Vermieter sein.

In der Realität sieht die große Freiheit jedoch oft anders aus. Denn wer ein Haus oder eine Wohnung erwirbt, hat als Eigentümer nicht nur Rechte, sondern auch etliche Pflichten. Vor allem muss er viele Dinge mit seinen Nachbarn absprechen. Oft ist das kein Problem, manchmal beschränkt es den eigenen Spielraum allerdings deutlich.

Das gilt vor allem für Wohnungsbesitzer, denn sie sind zumeist gleichzeitig Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft: Die Immobilie sowie der Grund und Boden, auf dem sie steht, gehören allen Parteien gemeinsam. Zwar besitzt jede Partei Sondereigentum, über das nur sie verfügen kann – das ist üblicherweise die Wohnung, der Kellerraum und der Garagenstellplatz. Was er dort macht, darf jeder Eigentümer selbst entscheiden, solange er nicht tragende Wände einreißt und so die Statik des Hauses gefährdet.

Gemeinsame Sache

Über alles andere entscheiden alle Miteigentümer jedoch gemeinschaftlich. Unter die gemeinsame Verwaltung fallen bei Mehrfamilienhäusern Außenwände, Fassaden und Dach, Treppenhäuser, Heizungsanlagen, Wohnungstüren und tragende Wände, aber auch die Außenseite der Wohnungsfenster. Bevor am Gemeinschaftseigentum geändert werden darf, muss die Hausgemeinschaft zustimmen. Das soll verhindern, dass ein einzelner Bewohner den Gesamteindruck des Hauses ruiniert. So darf man in der Regel Balkons nicht beliebig mit Farbe verschönern oder mit Markisen bestücken.

Zudem gibt es Sondernutzungsrechte: Das gemeinsame Grundstück darf nicht aufgeteilt werden, es gehört allen Eigentümern. Dennoch kann einzelnen Besitzern das Recht eingeräumt werden, bestimmte Flächen exklusiv zu nutzen, etwa Autostellplätze, Terrassen oder Dachböden. Das verhindert, dass alle anderen Hausbewohner durch den eigenen Garten traben oder den gekennzeichneten Parkplatz belegen.

Solche Regelungen gelten häufig auch für Doppel- oder Reihenhäuser: Manche Grundstücke dürfen erst ab einer bestimmten Größe in einzelne Parzellen aufgeteilt werden. Werden nun mehrere Häuser auf ein nicht teilbares Grundstück gesetzt, bilden die Käufer später laut Wohnungseigentumsgesetz eine Eigentümergemeinschaft.

Die Mehrheit bestimmt

Was erlaubt ist und was nicht, entscheidet die jährlich stattfindende Eigentümerversammlung. Sie dient als eine Art Hausbesitzerparlament, in dem jeder Eigner jeweils eine Stimme hat. In der Regel reicht für kleinere Beschlüsse (wie den Austausch des Hausmeisters oder die Verteilung von Nebenkosten) die einfache Mehrheit. Bei größeren Baumaßnahmen wie einer Fassadensanierung oder Dachdämmung ist die Zustimmung von 75 Prozent der Eigentümer erforderlich. Geht es gar um Fragen, die das Gesamtbild des Gebäudes verändern, müssen die Eigentümer die geplante Maßnahme einstimmig absegnen.

Dies verdeutlicht, wie schwierig es gerade bei kleinen Gemeinschaften sein kann, zu Beschlüssen zu kommen: Stimmt in einem Dreifamilienhaus auch nur eine Partei gegen eine neue Dacheindeckung, kann sie das Projekt auf Jahre hinaus verhindern und so einen gehörigen Sanierungsstau auslösen. Jedenfalls so lange, bis das Dach undicht wird, denn dann muss zwingend repariert werden, um größeren Schaden von der Eigentümergemeinschaft abzuwenden.

Die Ausgaben für alle Modernisierungsmaßnahmen und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum tragen grundsätzlich alle Parteien gemeinsam. Der Rechnungsbetrag wird aber nicht gleichmäßig auf alle umgelegt, sondern abhängig von der Größe des Miteigentumsanteils: Der Eigentümer einer großen Wohnungen zahlt also mehr als der einer kleinen. Diese Regel gilt auch für die Umlage der gemeinschaftlichen Betriebskosten (etwa für Grundsteuern, Müllabfuhr, Gartenpflege) und Instandhaltungsrücklagen, die jeder Miteigentümer trägt, also das Hausgeld. Welchen Anteil die eigene Wohnung am Gesamteigentum hat, ist in der Teilungserklärung festgehalten.

Zu guter Letzt gibt es noch die Haus- oder Gemeinschaftsordnung, auf die sich die Hauseigentümer geeinigt haben. Sie kann zum Beispiel festlegen, ob in den Wohnungen Haustiere gehalten werden dürfen. Nur therapeutisch notwendige Tiere wie Blindenhunde müssen zwingend erlaubt sein, alles andere kann die Eigentümergemeinschaft untersagen.

Auch das Musizieren kann laut Hausordnung verboten sein. Man sollte daher unbedingt die Hausordnung lesen, bevor man eine Wohnung kauft. Stehen keine einschränkenden Tier- oder Musikklauseln drin, ist alles erlaubt, solange es die Mitbewohner nicht durch Gestank oder durch Lärm zu Ruhezeiten stört.

Wohnungseigentümer dürfen ihre Unterkunft übrigens auch nach Belieben vermieten oder Partner und Freunde darin wohnen lassen. Letzteres jedenfalls, solange eine Wohnung nicht als überbelegt gilt – hier gilt die Faustformel von zehn Quadratmetern pro Person über sechs Jahre. Eine Vermietung an Feriengäste allerdings kann die Teilungserklärung untersagen, hier sollte man nachschauen. Schwierig wird es, wenn der eigene Mieter die Hausordnung nicht einhält und die Gemeinschaft stört.

Notfalls kann man selbst als Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft auf Abstellen der Störung und auf Schadensersatz verklagt werden. Und darauf sollte man es lieber nicht ankommen lassen.

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