MietminderungWann Mieter die Miete kürzen dürfen

Eine Maklerin besichtigt mit einem Mann in einem Mietshaus in Berlin eine Wohnung
Eine Maklerin besichtigt mit einem Mann in einem Mietshaus in Berlin eine Wohnungdpa

Wohnen in Deutschland ist teuer. Rund ein Drittel des monatlichen Einkommens geben die Deutschen im Schnitt für ihre Wohnung aus. In Metropolen wie München oder Hamburg müssen sie oft sogar noch mehr auf den Tisch legen. Bei solchen Summen sollten sich Mieter eigentlich darauf verlassen dürfen, dass mit ihrer Wohnung alles in Ordnung ist. In der Praxis entpuppt sich die vermeintliche Traumwohnung aber nicht selten als Alptraum: Der Wind pfeift durch alle Ritzen, die Heizung funktioniert nicht, und durch den Keller krabbeln Kakerlaken. Mieter müssen sich solche Mängel nicht gefallen lassen. Bei diesen Ärgernissen dürfen sie die Miete kürzen.

Ungeziefer in der Wohnung

Die schlechte Nachricht vorweg: Tauchen Schädlinge wie Mäuse, Kakerlaken oder Silberfische nur gelegentlich in der Wohnung auf, müssen Mieter mit ihnen leben. Erst wenn das Ungeziefer regelmäßig in den Räumlichkeiten umher kriecht, darf der Bewohner die Miete kürzen. Wo genau die Grenze verläuft, ist nicht eindeutig geklärt. 60 getötete Mäuse und 35 Kakerlaken innerhalb von zehn Monaten sind jedenfalls zu viel: In diesem speziellen Fall hielt das Landgericht Bonn eine Mietminderung von zehn Prozent für angemessen (AZ 6 C 277/84). Der Mieter muss die Ungezieferplage allerdings zuerst dem Vermieter melden und ihm die Möglichkeit geben, das Problem innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Übrigens muss der Vermieter auch dann handeln, wenn der Mieter den Schädling selbst eingeschleppt hat. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Mieter seine Wohnung auf eigene Kosten ungezieferfrei halten muss, ist rechtswidrig (AZ 6 C 277/84).

Defekte Heizung

Der Vermieter muss dafür sorgen, dass es der Mieter in seiner Wohnung warm genug hat. Eine funktionierende Heizung ist ein Muss – andernfalls darf der Bewohner die Zahlungen kürzen oder sogar komplett einstellen. Wie viel Geld Mieter einbehalten dürfen, hängt davon ab, wie schwerwiegend der Mangel ist. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, gilt eine Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius für die Wohnräume als angemessen. Zeigt das Thermometer im Wohnzimmer regelmäßig nur 19 Grad Celsius an, darf der Bewohner die Miete um fünf Prozent kürzen, entschied das Landgericht Berlin im Jahr 2012 (AZ 63 423/11). In Extremfällen kann sogar eine Mietminderung von hundert Prozent rechtens sein – zum Beispiel, wenn die Heizung im tiefsten Winter ausfällt.

Schimmel im Bad

Die Wände sind feucht, es riecht muffig, in den Ecken breiten sich dunkle Flecken aus – Schimmel kann eine Wohnung schnell unbewohnbar machen. Seine Beseitigung hat daher höchste Priorität. Ob der Vermieter dafür zuständig ist, hängt davon ab, wer den Befall zu verantworten hat. Ist der Mieter Schuld, zum Beispiel weil er falsch gelüftet hat, dann muss er auch für den entstandenen Schaden aufkommen. Anders sieht es aus, wenn der Schimmel durch Baumängeln entstanden ist, zum Beispiel weil durch ein undichtes Dach Wasser ins Mauer­­werk gelangt ist. In solchen Fällen muss der Vermieter den Schimmel beseitigen. Tut er das nicht, darf der Mieter die Zahlungen kürzen oder in Extremfällen sogar ganz einstellen. In der Vergangenheit hielten Gerichte eine Kürzung von 10 bis 15 Prozent für angemessen, wenn der Schimmel nur vereinzelt auftrat. Breitet er sich über Wohn- oder Schlafzimmer aus, können bis zu 50 Prozent gerechtfertigt sein.

Lärmende Nachbarn

Laute Partys, nächtliches Staubsaugen und Fernsehen um drei Uhr nachts: Fast jeder hat sich schon einmal über den Krach seiner Nachbarn beschwert. Was viele Mieter nicht wissen: Rücksichtsloses Lärmen gilt im Mietrecht ebenfalls als „Mangel der Mietsache“, der zur Mietminderung berechtigt – und zwar auch dann, wenn der Lärm außerhalb der nächtlichen Ruhezeiten auftritt. Wann genau der Vermieter gegen Krawall-Nachbarn vorgehen muss, ist zwar nicht eindeutig geregelt. Es gibt jedoch eine Reihe von Einzelurteilen, auf die sich Mieter berufen können. Im Jahr 2012 zog etwa ein Mieter vor Gericht, weil er das Streiten, Poltern und Türenknallen seiner Nachbarn satt hatte. Das Landgericht Berlin gab dem Kläger recht und erlaubte ihm, die Miete um zehn Prozent zu kürzen (AZ 23 C 147/12).

Wohnung zu klein

68 Quadratmeter soll die Drei-Zimmer-Wohnung groß sein. So jedenfalls steht es im Mietvertrag. Aber stimmt das auch? Für Mieter kann sich das Nachmessen lohnen: Weicht die versprochene Quadratmeterzahl um mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Wohnungsgröße ab, dürfen sie die Miete kürzen (BGH, Az. VIII ZR 144/09). Welche Höhe angemessen ist, richtet sich nach dem Ausmaß der Abweichung, erklärt der Deutsche Mieterbund. Ist die Wohnung beispielsweise 15 Prozent kleiner als angegeben, darf der Bewohner auch 15 Prozent der Miete einbehalten. Vorsicht: Quadratmeterangaben auf Immobilienportalen sind nicht bindend. Wirbt der Vermieter in der Annonce mit einem Palast, der sich als Abstellkammer entpuppt, müssen Mieter damit leben.