MietrechtWenn der Vermieter die Wohnung verkauft

In vielen Metropolen werden Mietshäuser zu Eigentumswohnungen – mit Folgen für die Mieter der Wohnung
In vielen Metropolen werden Mietshäuser zu Eigentumswohnungen – mit Folgen für die MieterPixabay

Der Immobilienboom in deutschen Metropolen ist ungebrochen. Im dritten Quartal 2019 setzte sich die Rekordjagd ungebremst fort, zeigt eine aktuelle Auswertung des Hamburger Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnraumforschung (Gewos). Demnach verteuerten sich Eigentumswohnungen um 8,2 Prozent auf durchschnittlich 2030 Euro je Quadratmeter. Bei Häusern kletterten die Preise um 7,4 Prozent auf im Schnitt 2670 Euro je Quadratmeter. Angesichts dieser Zahlen denken immer mehr Investoren darüber nach, ihr Eigentum zu verkaufen.

Eine besonders lukrative Strategie, um den Gewinn zu maximieren, ist die sogenannte Umwandlung: Statt das Mietshaus als Ganzes zu verkaufen, teilt der Verkäufer die Immobilie in Eigentumswohnungen auf und verkauft diese separat. Der Verkaufspreis ist damit in Summe oft höher, als wenn der Eigentümer das Haus als Ganzes verkauft.

Justizministerin Lambrecht will Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschweren

Für Mieter ist die Nachricht, dass ihre Wohnung umgewandelt werden soll, oft ein Schock. Zwar gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, der Mietvertrag bleibt also auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Allerdings steigt mit dem Verkauf das Risiko, dass der neue Vermieter Eigenbedarf anmeldet und Mieter sich eine neue Wohnung suchen müssen. Nach drei Jahren läuft nämlich die im Bürgerlichen Gesetzbuch verankerte Kündigungssperrfrist nach einem Eigentümerwechsel ab.

Selbst in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind Bewohner nur maximal zehn Jahre vor einem Rauswurf geschützt. Ist diese Frist um, sind sie wegen der rasant gestiegenen Mieten nicht selten gezwungen, ihr gewohntes Wohnumfeld zu verlassen. „Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist häufig der erste Schritt zur Verdrängung alteingesessener Mieterinnen und Mieter, die seit vielen Jahren in ihren Stadtteilen leben und dort fest verwurzelt sind“, sagt Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD).

Lambrecht hat jüngst einen Gesetzesentwurf formuliert, um die Hürden für Umwandlungen zu verschärfen. In Städten, in denen „die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen“ besonders problematisch ist, sollen Eigentümer künftig jede Umwandlung von der zuständigen Behörde vor Ort genehmigen lassen. Damit will die Justizministerin ein beliebtes Schlupfloch schließen, das sich viele Käufer und Verkäufer zunutze machen. Bisher galt nämlich: Die Behörden vor Ort müssen Umwandlungen in jeden Fall genehmigen, wenn der Eigentümer sich verpflichtet, die Wohnung sieben Jahre lang nur an die Mieter zu verkaufen.

Milieuschutz bremst Umwandlung

Kritiker bezeichnen das sogenannte Vorkaufsrecht als Farce. Denn oft sind die Kaufpreise so hoch, dass sich ein normaler Haushalt die Wohnung gar nicht leisten kann – die Mieter haben also praktisch keine Möglichkeit, sich gegen den Eigentümerwechsel zu wehren. „Genehmigungen für eine Umwandlung darf es nur noch in engen Ausnahmefällen geben“, fordert deshalb der Präsident des Deutschen Mieterbunds Lukas Siebenkotten.

Für manche Gebiete ist eine Umwandlung schon heute nur unter strengen Auflagen möglich. Viele Kommunen haben für aufstrebende Szeneviertel sogenannten Milieuschutz verhängt mit dem Ziel, dass langjährige Bewohner nicht verdrängt werden. Beispiel Berlin: In den 59 Milieuschutzgebieten der Bundeshauptstadt müssen Eigentümer Umwandlungen seit 2015 von den Behörden genehmigen lassen. Im Jahr 2018 wurden in Berlin 12.800 Wohnungen in Eigentum umgewandelt, rund 3500 oder 21 Prozent weniger als im Vorjahr, zeigen Zahlen der zuständigen Senatsverwaltung. Die verschärften Regeln konnten den Trend also offenbar bremsen – wenn auch nicht stoppen.