ImmobilienWas die Reform der Modernisierungsumlage bringt

Renovierung einer Altbauwohnung
Renovierung einer Altbauwohnungdpa

Keine Frage: Doppelverglaste Fenster und eine neue Heizung werten eine Wohnung auf. Doch für Mieter bedeuten solche Sanierungen in der Regel auch höhere Kosten. Mit der Ankündigung flattert nur allzu oft ein Schreiben ins Haus, mit dem der Vermieter eine deftige Mieterhöhung ankündigt. Bis zu elf Prozent durfte er bislang sofort nach einer energetischen Sanierung auf die bisherige Miete draufschlagen. Nicht selten stiegen die monatlichen Zahlungen dadurch so stark, dass Mieter ausziehen mussten.

Damit soll bald Schluss sein. Unlängst haben sich CDU/CSU und SPD auf die nächste Reform des Mietrechts geeinigt, die ab dem kommenden Jahr gilt. Künftig soll demnach unter anderem die sogenannte Modernisierungsumlage gedeckelt werden. Statt wie bisher elf Prozent dürfen Vermieter ab 2019 nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Zusätzlich darf die Miete nach Sanierungsarbeiten innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Bei günstigen Wohnungen gelten sogar noch strengere Regeln: Beträgt die Nettokaltmiete weniger als 7 Euro je Quadratmeter, muss sich der Vermieter an eine Kappungsgrenze von 2 Euro pro Quadratmeter halten.

Beträgt die Kaltmiete einer 60-Quadratmeter-Wohnung zum Beispiel 6 Euro pro Quadratmeter und somit monatlich 360 Euro, darf die Miete nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren in Zukunft auf maximal 800 Euro steigen. Gezieltes Herausmodernisieren – also die Verdrängung angestammter Mieter durch Preiserhöhungen – gilt künftig als Ordnungswidrigkeit. Das Bußgeld für Verstöße beträgt bis zu 100.000 Euro, zudem haben geschädigte Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz.

„Die Idee erweckt den Anschein, dass damit Eigentümer bestraft werden sollen, die ihre Wohnungen günstiger vermieten. Das ist widersinnig“

Andreas Mattner

„Das ist ein großer Schritt für die Stärkung der Rechte von Mieterinnen und Mietern“, kommentierte die stellvertretende SPD-Fraktionsvorsitzende im Bundestag, Eva Högl, die Reform. Auch der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßt den Vorstoß der Bundesregierung. „Wichtig ist, dass die Absenkung der Modernisierungsumlage von elf auf acht Prozent künftig bundesweit gelten wird und nicht nur in einzelnen Städten, die von den Bundesländern festgelegt werden“, sagt DMB-Bundesdirektor Lukas Siebenkotten.

Doch nicht alle sehen die Reform positiv. Andreas Mattner, Präsident des Immobilienwirtschaftsverbands ZIA, kritisiert vor allem die zusätzliche Kappung bei niedrigen Mieten. „Die Idee erweckt den Anschein, dass damit Eigentümer bestraft werden sollen, die ihre Wohnungen günstiger vermieten. Das ist widersinnig“, sagte er. Mattner fürchtet zudem, dass die Reform einen Anreiz schafft, die Mieten über 7 Euro hinaus zu erhöhen. Denn für günstigere Wohnungen würde sich eine aufwendige Modernisierung schlicht nicht rentieren. „Wir schaffen damit eine Zwei-Klassen-Gesellschaft zwischen Mietern mit hohen und niedrigen Mieten. Das kann die Politik nicht wollen“, sagt der ZIA-Präsident.

Statt das Mietrecht weiter zu verschärfen, sollte der Staat dafür sorgen, dass Vermieter Sanierungskosten einfacher von der Steuer absetzen können, fordert Mattner. „Im Koalitionsvertrag ist eine steuerliche Abschreibung für die energetische Gebäudesanierung angekündigt worden. Bislang fehlt davon jede Spur“, sagt er. Stattdessen erwecke die Reform den Anschein, Investitionen in den Gebäudebestand seien nicht mehr gefragt.

Groko plant weitere Reformen

Ähnlich argumentiert der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft (GdW). Die Reform bestrafe Vermieter, die nachhaltig und sozial agieren, kritisiert Verbandspräsident Axel Gedaschko. Dadurch mache die Politik eine ganze Branche zum Sündenbock einer Entwicklung, die sie selbst nicht verursacht habe. „Alleinige Zielscheibe einer Regulierung hätten die schwarzen Schafe sein müssen, die absichtlich durch Luxusmodernisierungen ihre Mieter aus dem Haus drängen“, so Gedaschko.

Das Mieterschutzgesetz soll zum 1. Januar 2019 in Kraft treten. Es ist die erste umfassende Reform des Mietrechts seit knapp vier Jahren. Geht es nach der Bundesregierung, soll sie nicht der letzte Vorstoß bleiben. Justizministerin Katarina Barley (SPD) will im nächsten Schritt ein Gesetz zur Reform der Mietspiegel erarbeiten. Mietspiegel legen fest, wie hoch eine rechnerische Durchschnittsmiete ist. An ihnen bemisst sich unter anderem, wie stark Vermieter die Miete grundsätzlich erhöhen dürfen.