ImmobilienWarum Hochhäuser ein Comeback erleben

Baustelle des
Baustelle des "Grand Tower" in FrankfurtGetty Images

Normalerweise wohnt niemand gern im Hochhaus. Zumindest landen die Dutzendgeschosser in Umfragen zum liebsten Wohnort der Deutschen regelmäßig auf dem letzten Platz. Kein Wunder: In den 1960er- und 70er-Jahren prägten Wohntürme vor allem die sozialen Brennpunkte der Städte. Die Silhouetten der eckigen Bauten erinnerten an langsam verfallende Betongebirge, waren das Schreckensbild des standardisierten Wohnens mit der endlosen Aneinanderreihung des immergleichen Grundrisses. Alle wussten: Hier kann man billig wohnen. Wer es sich leisten konnte, zog woanders hin. Lange galt das Hochhaus deshalb als gescheitert, die Zahl der Neubauten in den Zentren deutscher Metropolen ging gegen null.

Seit einiger Zeit erleben Hochhäuser jedoch eine Renaissance, wie eine aktuelle Untersuchung des Immobilienmarkt-Analysehauses Bulwiengesa zeigt. Demnach sollen in deutschen Großstädten bis 2020 rund 11.467 neue Wohnungen in insgesamt 78 Hochhäusern entstehen. Allein in Frankfurt sind mehr als 3200 Apartments in Wohntürmen geplant. Damit liegt die Metropole am Main auf Platz eins des Rankings, gefolgt von Berlin mit rund 2900 Hochhauswohnungen. Dann kommen mit Abstand Köln, wo rund 1400 Apartments entstehen. Und Düsseldorf mit 1200 Wohnungen.

Das Bauen in die Vertikale gilt vielen als Lösung für den Mangel an Wohnraum in deutschen Großstädten. Das Kalkül scheint einleuchtend: Wohntürme bieten viel Platz auf wenig Fläche, je höher man baut, umso mehr Menschen lassen sich darin unterbringen – und umso größer scheint die Wirkung im Kampf gegen Mangel.

Enorme Quadratmeterpreise

Die Sache hat jedoch einen Haken: Selbst für Gutverdiener sind die Apartments in luftiger Höhe kaum bezahlbar, sagt Bulwiengesa-Vorstand Andreas Schulten. Der Grund: Moderne Hochhäuser unterscheiden sich deutlich von den Bauten der Vergangenheit. Das beginnt bereits bei der Lage: „Waren sie früher noch vor allem am Stadtrand angesiedelt, finden sich die meisten der neuen Wohntürme heute in bester Innenstadtlage“, sagt Schulten. Die Wohnungen sind zudem in der Regel edel ausgestattet und werben mit luxuriösen Extra-Leistungen um die Gunst der Interessenten. Im Frankfurter Grand Tower, der seit dem Jahr 2016 im Europaviertel in die Höhe wächst und 2019 fertiggestellt sein soll, wird später einmal ein Concierge in der Lobby seine Dienste anbieten. Zwei Dachterrassen mit Sonnenliegen und einem rund 1000 Quadratmeter großem Rooftop-Garten sollen zusätzlich für Urlaubsflair sorgen.

Der neue Luxus hat seinen Preis. Selbst für die günstigsten Wohnungen im Grand Tower müssen Käufer rund 5700 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch legen, für Apartments in den obersten Stockwerken kommt schnell das Dreifache zusammen.

Nicht nur beim Frankfurter Prestige-Projekt zahlen Käufer und Mieter für den Quadratmeter enorme Preise. Im Capital Tower am Berliner Alexanderplatz, der im Jahr 2021 fertiggestellt sein soll, beginnen die Quadratmeterpreise für die kleinsten Wohnungen nach Angaben des Vermarkters bei rund 5000 Euro, für die Penthouses in den oberen Etagen sollen sie bis zu 20.000 Euro betragen. In Hamburg kostet ein Apartment in der Elbphilharmonie rund 15.000 bis 25.000 Euro pro Quadratmeter.

Vermögende Klientel

Eine neue Heimat für die Mittelklasse oder gar sozialer Wohnungsbau sind diese Luxus-Türme definitiv nicht, sagt Bulwiengesa-Chef Schulten. Das bestätigt auch der Blick auf die Klientel, die sich das Wohnen in der Vertikalen leistet. Zu den Käufern gehören Geschäftsleute, die häufig in einer Stadt unterwegs sind und nicht jedes Mal ins Hotel ziehen möchten, genauso wie Investoren, die auf eine Wertsteigerung spekulieren, sagt Thomas Zabel, Head of Residential Development Germany beim Immobiliendienstleister JLL. Auch vermögende Ehepaare, deren Kinder erwachsen sind, entschieden sich immer häufiger für eine Wohnung im Edel-Hochhaus.

Neben Lage und Luxus-Klientel ist es aber vor allem die Konstruktion, die die neuen Hochhäuser so teuer macht. „Ein Hochhaus zu bauen ist mit weit größerem Aufwand verbunden, als der Bau eines normalen Geschossbaus“, erklärt Zabel. Mit der Höhe steigen die Ausgaben für Statik, Energieversorgung und Sicherheit. Die Brandschutzvorschriften für Hochhäuser über 23 Metern Höhe sind streng, eine einfache Feuerleiter reicht da nicht. Solche Objekte erfordern ein weiteres Treppenhaus als Fluchtweg, zudem müssen tragende Bauteile einem Brand mindestens zwei Stunden lang standhalten. Das Investitionsvolumen für Wohntürme liegt im Schnitt bei 4600 Euro pro Quadratmeter, zeigt die Bulwiengesa-Studie.

Allein die Tatsache, dass die Bauträger diese Investitionen wieder reinholen müssen zeigt, dass sich die Wohnungsknappheit allein mit dem Bau von Hochhäusern nicht lösen lassen wird. JLL-Experte Zabel sagt, das könne nur die Politik lösen. „Bund und Kommunen könnten beispielsweise vermehrt Grundstücke als Bauland für Wohnhochhäuser freigeben – mit der Auflage diese später zu günstigen Mieten anzubieten“, sagt Zabel. Tatsächlich existieren mittlerweile einige Turmbauten, die eine Durchmischung mit günstigeren Wohnungen fördern. Ob sie als Vorbilder taugen, ist fraglich. Denn um zumindest teilweise bezahlbare Mieten anbieten zu können, müssten die übrigen Einheiten dann eben noch teurer sein.

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