ImmobilienWarum das Bestellerprinzip die Preisspirale nicht stoppen wird

Maklerin mit Kaufinteressent: Wer soll künftig die Immobiliendienstleister bezahlen?
Maklerin mit Kaufinteressent: Wer soll künftig die Immobiliendienstleister bezahlen?dpa

Eine Doppelhaushälfte in Köln-Merkenich, rund 110 Quadratmeter Wohnfläche mit Fußbodenheizung und Garten – für 480.000 Euro. Diese Summe ist für viele junge Familien kaum zu stemmen. Und dabei bleibt es ja nicht. Oben drauf kommen die Grunderwerbsteuer mit 6,5 Prozent des Kaufpreises (31.200 Euro) und die Kosten für Notar und Grundbucheintrag (7200 Euro). Macht im Rechenbeispiel schon einmal 38.400 Euro. Hinzu kommt in der Regel auch noch die Maklerprovision von 3,57 Prozent (17.136 Euro). Zusammengenommen sind das rund 55.536 Euro, die Käufer allein für die Nebenkosten aufbringen müssen – eine gewaltige Summe, die den Traum von den eigenen vier Wänden nicht selten platzen lässt.

Nun will die Regierung gegensteuern. Das Bundesjustizministerium prüft derzeit, ob sich das sogenannte Bestellerprinzip aus dem Mietrecht auch auf Immobilienkäufe übertragen lässt. Demnach trägt derjenige die Maklerkosten, der den Makler beauftragt – beim Hauskauf wäre das in der Regel der Verkäufer. Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip seit rund drei Jahren. Beim Immobilienkauf konnten Verkäufer und Makler es bislang machen, wie sie wollten. In Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen und Brandenburg ist es gängige Praxis, dass der Käufer die Provision komplett zahlt. In anderen Bundesländern wird sie gewöhnlich zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Auch die Höhe der Maklergebühr ist gesetzlich nicht geregelt. Sie schwankt je nach Region zwischen 4,76 und 7,14 Prozent des Kaufpreises.

Der Vorstoß der Regierung trifft zumindest bei den Grünen auf Zustimmung. Sie haben im Juli im Bundestag ebenfalls einen entsprechenden Antrag eingereicht. Zudem fordern sie, die Provision der Makler auf zwei Prozent inklusive Mehrwertsteuer zu deckeln. „Für das Bestellerprinzip sprechen die Erfahrungen in unseren Nachbarländern“, heißt es in dem Antrag. Sowohl in Österreich als auch in den Niederlanden gilt: Wer bestellt, bezahlt auch. In den meisten Bundesländern liegt die Maklergebühr zudem weit über dem europäischen Durchschnitt. Und: Viele Banken setzen die Maklercourtage als Eigenkapital voraus. Käufer bekommen dafür also oft keinen Kredit. Die Grünen finden: Bestellerprinzip und Courtage-Deckel würden mehr Menschen ins Eigenheim bringen.

Unter Experten ist der Nutzen einer solchen Reform allerdings umstritten. Der Bund der Steuerzahler fürchtet, dass Verkäufer die Maklerprovision einfach auf den Verkaufspreis aufschlagen würden. In der Folge dürften die Preise vor allem in Großstädten weiter steigen. Auch Makler stellen sich – wenig überraschend – gegen die möglichen Änderungen. Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, betont: „Das Bestellerprinzip würde Immobilienkäufer nicht entlasten, sondern im Gegenteil stärker belasten.“ Mit höherem Kaufpreis würde sich auch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer erhöhen, argumentiert er. So könnten die Gesamtkosten für den Käufer sogar steigen. „Der Gesetzgeber würde somit zum Preistreiber – und zum einzigen Profiteur. Verlierer ist der Steuerzahler“, sagt Schick.

Auch der Eigentümerverband Haus & Grund warnt vor hastigen Schritten, räumt aber ein, dass die Maklerkosten meist viel zu hoch seien. „Deshalb muss der Staat endlich mit kartellrechtlichen Mitteln gegen Preisabsprachen unter den Maklern vorgehen“, fordert Verbandspräsident Kai Warnecke. Doch bevor die Politik das Bestellerprinzip auch beim Kauf und Verkauf von Immobilien vorschreibe, „sollte sie vor der eigenen Tür kehren und auf die Grunderwerbsteuer verzichten“.

Die Grunderwerbsteuer ist derzeit die Einnahmequelle Nummer eins der Bundesländer. Sie ist zudem die einzige Steuer, deren Höhe die Länder autonom festlegen können. In den vergangenen zehn Jahren haben die Landesregierungen mächtig an der Preisschraube gedreht. Bis 2006 betrug die Grunderwerbsteuer bundesweit rund 3,5 Prozent – heute liegt sie bereits bei bis zu 6,5 Prozent.

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