SeniorenheimeWarum Anleger bei Pflegeimmobilien vorsichtig sein sollten

Augustinum Wohnstift in Stuttgart-Killesberg
Augustinum Wohnstift in Stuttgart-KillesbergAugustinum (CC BY-SA 3.0 DE)

Das Angebot klingt verlockend: Privatanleger kaufen ein einzelnes Apartment in einem Seniorenheim und müssen sich dann die nächsten 25 Jahre um nichts mehr kümmern. Der Betreiber des Pflegeheims übernimmt Vermietung sowie Instandhaltung des Apartments und zahlt regelmäßig Miete an den Eigentümer. Die langfristigen Mietverträge versprechen eine jährliche Rendite zwischen vier und sechs Prozent. Gern werben Betreiber auch mit dem bevorzugten Belegungsrecht: Wer heute ein Zimmer im Seniorenheim kauft, kann später im Alter selbst darin wohnen – unkompliziert und ohne lange Wartezeit.

Entsprechende Angebote finden sich auf Immobilien-Portalen wie Immobilienscout24 zuhauf. Oft liegen die Preise für Pflege-Apartments deutlich unterm Durchschnittspreis für die jeweilige Region. Ein 33 Quadratmeter großes Apartment in einem Seniorenheim bei Bayreuth kostet beispielsweise 123.335 Euro. In Bonn zahlen Privatanleger für 41 Quadratmeter rund 170.000. Selbst in München, der Stadt mit den höchsten Quadratmeterpreisen Deutschlands, kosten 50 Quadratmeter im Seniorenheim gerade einmal 243.000 Euro. Das sind gut 4800 Euro je Quadratmeter. Zum Vergleich: Einer Untersuchung des Online-Portals Immowelt zufolge zahlen die Münchner für den Quadratmeter im Schnitt rund 6540 Euro.

Belegungsrecht ist ein Marketing-Gag

Sind die Versprechen der Betreiber realistisch? Oder gibt es mehr Risiken, als die Anbieter einen glauben machen? Zumindest das vorrangige Belegungsrecht halten Experten für einen Marketing-Gag. „Bei Pflegeimmobilien gibt es keine Kündigung wegen Eigenbedarf. Ob man im Alter einziehen kann oder nicht, hängt in der Regel davon ab, ob gerade ein Platz frei ist“, sagt Hans Kersel, Partner der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft EY. Er kennt den Markt seit 20 Jahren und rät Privatinvestoren dringend davon ab, einzelne Apartments in Pflegeheimen zu kaufen. „Kurzfristig mag ein solches Investment Spaß machen, aber die langfristigen Risiken sind nicht zu unterschätzen“, sagt er.

Anders als beim klassischen Wohnungskauf bewegen sich Anleger bei Pflegeimmobilien in einem stark regulierten Markt. Die Politik setzt ständig neue Regeln. „Nordrhein-Westfalen zum Beispiel legte im Jahr 2014 fest, dass Heime maximal 80 stationäre Pflegeheimplätze anbieten dürfen“, erklärt Kersel. Viele Häuser mit mehr Zimmern mussten daraufhin Umsatzeinbußen hinnehmen.

Der größte Nachteil für den Investor ist allerdings der Kontrollverlust. Auf die Qualität der Pflegedienstleistungen, den Personalschlüssel das und Kostenmanagement hat der einzelne Anleger keinen Einfluss. All das ist Sache des Betreibers der Pflegeimmobilie – und entscheidet maßgeblich über den wirtschaftlichen Erfolg. „Ob ein Seniorenheim erfolgreich ist, steht und fällt mit dem unternehmerischen Geschick des Betreibers“, betont Kersel.