Kaufen oder mieten?Wann sich der Hauskauf lohnt

Ein Mann betrachtet im Schaufenster Immobilienangebote
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Es ist die wohl schwierigste Finanzfrage des Lebens: Lohnt es sich, sämtliche Ersparnisse zusammenzulegen, um eine eigene Immobilie zu kaufen? Oder sollte man lieber ein Leben lang zur Miete wohnen? Was ist auf Dauer günstiger? Zumindest in den Ballungsgebieten der Bundesrepublik schien die Antwort auf diese Frage zuletzt recht klar: In der Vergangenheit kletterten die Immobilienpreise in deutschen Großstädten höher und höher, während die Mieten im Vergleich deutlich weniger stark anzogen. Im vergangenen Jahr legten die Preise für Eigentumswohnungen in den Top-Sieben-Städten um rund zwölf Prozent zu, zeigen Zahlen des Marktforschungsinstituts vdp Research. Gleichzeitig kletterten die Mieten in den acht größten Städten laut einer Analyse des Immobiliendienstleisters JLL gerade einmal um zwei Prozent. Viele Großstädter fanden deshalb für sich in der Vergangenheit eine klare Antwort auf die Frage „Mieten oder Kaufen“: Mieten.

Das könnte allerdings eine Milchmädchenrechnung sein, warnt das Kölner Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in einer aktuellen Studie im Auftrag des Immobilienunternehmens Accentro. Das Ergebnis der Untersuchung widerspricht der gängigen Meinung, dass Eigentum heute vor allem in Großstädten viel zu teuer ist. „Die Wohnnutzerkosten liegen in Deutschland derzeit rund 32,7 Prozent unter den Mietkosten für eine vergleichbare Immobilie“, schreiben die Autoren. Anders ausgedrückt: Kaufen ist noch immer günstiger als Wohnen – auch in Metropolen.

Seit 2010 sind die Bauzinsen insgesamt deutlich stärker gefallen, als die Preise für Häuser und Wohnungen gestiegen sind

Michael Voigtländer

In Frankfurt sparen Käufer im Vergleich zu Mietern mehr als 35 Prozent, zeigt die Untersuchung. In Berlin sind es mehr als 34 Prozent. Sogar im teuren München kommen Eigentümer um 26 Prozent günstiger weg als Mieter. Deutschlandweit die größte Differenz weist Hamburg auf. Dort ist eine eigene Immobilie laut Studie rund 38,6 Prozent preiswerter als eine vergleichbare Mietwohnung – immer vorausgesetzt, dass der Käufer die Eigentumswohnung selbst nutzt.

Die Ergebnisse der Untersuchung passen zu den langfristigen Trends an den Immobilienmärkten. „Seit 2010 sind die Bauzinsen insgesamt deutlich stärker gefallen, als die Preise für Häuser und Wohnungen gestiegen sind“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienökonom am IW Köln und Mitautor der Studie. Durch die niedrigen Zinsen sind Immobilienkredite derzeit so günstig wie nie zuvor. Die gesunkenen Finanzierungskosten kompensieren laut Voigtländer die gestiegenen Kaufpreise. „Dadurch hat das Wohneigentum im Vergleich zum Mieten enorm an Attraktivität gewonnen“, sagt der Ökonom.

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Die Sache hat allerdings einen Haken: Nur wenige Menschen können die historisch günstigen Umstände bei der Baufinanzierung für sich nutzen. Denn die Hürden für die Aufnahme von Immobiliendarlehen sind vor allem für Normalverdiener immer noch sehr hoch. „Gerade junge Menschen werden durch hohe Eigenkapitalforderungen beim Eigentumserwerb ausgebremst“, kritisiert Jacopo Mingazzini, Vorstandsvorsitzender von Accentro und Auftraggeber der IW-Studie. In kaum einem anderen europäischen Land ist die Eigentumsquote so gering wie in Deutschland. Nur rund 45 Prozent aller deutschen Haushalte besitzen ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung, zeigen Daten des Hannoveraner Pestel Instituts. Europaweit sind es rund 70 Prozent. „Wir sehen die Politik in der Pflicht, den Zugang zu Wohneigentum zu vereinfachen“, sagt Mingazzini.

Zuletzt hat die Bundesregierung die Einführung eines sogenannten Baukindergeldes beschlossen, um Familien beim Immobilienkauf zu unterstützen. Sie erhalten künftig einen Zuschuss von 1200 Euro pro Jahr und Kind – und das zehn Jahre lang. Das könnte zwar tatsächlich helfen, den Kapitalbedarf beim Hauskauf zu reduzieren, sagt IW-Ökonom Voigtländer. Letztendlich sei die Förderung jedoch viel zu teuer. „Andere Vorhaben wie Bürgschaften oder eine Reform der Grunderwerbssteuer wären deutlich besser geeignet, breiten Bevölkerungsschichten den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern.“