Der Traum vom eigenen Haus ist für Millennials und die Generation Z mit besonders vielen Hürden verbunden. So halten sich nicht nur die Immobilienpreise besonders in den deutschen Metropolen auf einem hartnäckig hohen Niveau. Auch die Zinsen sind inzwischen so weit gestiegen, dass die monatliche Tilgungsrate für viele kaum stemmbar ist. Umso wichtiger ist es, möglichst viel Eigenkapital mit in die Immobilienfinanzierung zu bringen, um den Zins so weit wie möglich nach unten zu drücken. Wem dafür das nötige Kleingeld fehlt, der kann sich das Eigenheim oft erst dann leisten, wenn er erbt – sofern das Glück besteht.
Allerdings können Eltern auch zu Lebzeiten ihre Kinder dabei unterstützen, in die eigene Immobilie zu kommen. Das geht einerseits mit einer Schenkung – das Geld können die Kinder dann für das Eigenkapital in der Immobilienfinanzierung aufwenden. Aber auch darüber hinaus gibt es eine Reihe von Optionen, wie Eltern ihre Kinder beim Hauskauf unterstützen können.
Variante 1: Elternhaus als Sicherheit hinterlegen
Wenn die Eltern bereits ein Eigenheim besitzen, können sie mit diesem für den Kredit ihrer Kinder bürgen. Dabei sollte die Immobilie der Eltern mindestens zu 50 Prozent abbezahlt sein. Das Prinzip funktioniert so: Die Immobilie der Eltern wird zu einem bestimmten Anteil, zum Beispiel 100.000 Euro, oder zur freien Verteilung als Sicherheit bei der Bank hinterlegt. Diese rechnet den Wert dann als Eigenkapital auf die Immobilienfinanzierung an. Der Vorteil: Die Eltern werden auf diese Weise nicht selbst zum Kreditnehmer und müssen keine Liquidität aufgeben, die sie womöglich für ihre eigene Altersvorsorge angespart haben.
Allerdings hat die Sache auch einen Haken: Wenn es im schlimmsten Fall tatsächlich zu einem Ratenausfall kommt, muss das erworbene Haus der Kinder zwangsversteigert werden. Erhält die Bank dabei nicht den gewünschten Erlös, kann sie sich an der Immobilie der Eltern bedienen. Bevor es dazu kommt, sind Banken allerdings gesprächsbereit, die Kreditschuld auch auf andere Weise zu decken. „Bestenfalls kommunizieren die Kinder ihre finanzielle Misere vor der Bank an die Eltern“, empfehlen daher die Experten des Kreditvermittlers Dr. Klein. „Das Vertrauen und das allgemeine Verhältnis zwischen den Eltern und Kind sollten groß und offen sein.“
Variante 2: Eltern nehmen neue Grundschuld auf
Ist es den Eltern zu heikel, den Kredit der Kinder mit der eigenen Immobilie abzusichern, können sie auch selbst eine Grundschuld aufnehmen. Dabei belegen sie ihre Immobilie mit einer Hypothek. Der Vorteil: Die Eltern haben die Rückzahlung des Kredits selbst in der Hand. Dabei können sie dennoch mit ihren Kindern ausmachen, dass diese die Rate für den Kredit an sie abbezahlen. Der Nachteil: Bei dieser Variante können zusätzliche Kosten anfallen, zum Beispiel die Kosten für die Eintragung der Hypothek im Grundbuch inklusive Notarkosten sowie die Zinsen für den Kredit. Und: Sollten die eigenen Kinder nicht mehr zahlen können, bleibt die Kreditlast der Eltern gegenüber der Bank bestehen.
Variante 3: Mietkauf zwischen Eltern und Kind
Steht das Kind finanziell so schlecht da, dass es keinen Kredit bei der Bank bekommt, können auch die Eltern das Haus finanzieren und das Kind als Mieter einziehen lassen. Über eine Art Mietkauf zahlt so das Kind die Immobilie in Raten an die Eltern ab. Dabei können die Eltern mit dem Eintrag der Kinder ins Grundbuch auch warten, bis die Schuld vollständig beglichen ist.
Was viele nicht wissen: Die Generation 60 Plus zählt bei vielen Kredithäusern aufgrund ihrer Zuverlässigkeit zu beliebten Kunden. Dank ihres sicheren – und zum Ende der Karriere oft guten – Einkommens erhalten sie oft sogar besonders gute Zinsangebote. Allerdings gilt hier zu beachten: Sollten die Eltern vor dem Abbezahlen der Finanzierung versterben, überträgt sich die Schuld auf die Kinder, sofern diese das Erbe annehmen. Können diese die Rate nicht tilgen, geht das Haus in die Zwangsversteigerung.
Variante 4: Geld schenken oder leihen
Bei der eingangs genannten Schenkung gibt es auch einiges zu beachten. Haben die Eltern Ersparnisse, so dürfen sie diese ihrem Kind natürlich für die Immobilienfinanzierung übertragen. Allerdings sollten sie dabei die Freigrenzen für Schenkungen beachten. Diese liegt zwischen Eltern und Kind bei 400.000 Euro.
Wer seinen Kindern das Geld lieber – mit oder ohne Zinsen – leihen möchte, kann einen Kreditvertrag aufsetzen. Weiß die Bank darüber Bescheid, ist ein Kreditvergleich oft sogar Pflicht. Zudem werde „auch ein zinsloses Familiendarlehen als Kreditschuld angesehen und kann den Zinssatz der Baufinanzierung verschlechtern“, erklären die Dr. Klein-Experten. Daher sollten sich Eltern und Kinder gut überlegen, ob sie den Familienkredit bei der Bank auch als solchen angeben.
