KolumneReform der Grundsteuer kann Bauland mobilisieren

Neu gebaute Mehrfamilienhäuser in Berlin
Neubaugebiet in Berlin: In der Hauptstadt gilt bei der Grundsteuer ein besonders hoher Hebesatzdpa

Das deutsche Steuerrecht ist eine verzwickte Angelegenheit. Als Laie sucht man meist vergeblich nach einer inneren Logik. Das ist auch bei der Grundsteuer nicht anders. Diese Steuer wird von den Kommunen erhoben und gilt für alle, die Immobilien in einer Stadt oder Gemeinde besitzen. Jeder Hausbesitzer wird jährlich zur Kasse gebeten – unabhängig davon, ob die Immobilie neu gebaut ist oder schon ein Jahrhundert auf dem Buckel hat. Nur, wie viel man zahlen muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Für die Berechnung der Höhe der Steuer sollten die Immobilien eigentlich alle sechs Jahre neu bewertet werden. Das erfordert jedoch enormen Verwaltungsaufwand, der den Kommunen schlicht zu hoch ist – und deshalb wird das auch seit Jahrzehnten nicht gemacht. Sie richten sich stattdessen im Osten Deutschlands bei älteren Gebäuden nach den Werten von 1935; in den alten Bundesländern orientieren sie sich daran, wie viel ein Haus 1964 wert gewesen wäre. So kann es passieren, dass heute ein Haus für 250.000 Euro verkauft wird, der so genannte Einheitswert aber nur bei 50.000 Euro liegt. In der Praxis heißt das auch: Jemand, der ein Grundstück mit einem neuen Haus besitzt, kann mancherorts doppelt so viel Grundsteuer zahlen wie ein Hausbesitzer in einem gleich großen Altbau.

Maroder Stadtsäckel, hoher Hebesatz

Wie hoch die Grundsteuer bei jedem Einzelnen ausfällt, hängt aber ganz entscheidend vom jeweiligen Hebesatz ab. Denn den können Städte und Kommunen selbst festlegen. Hebesätze sind schon immer ein prima Mittel zur Sanierung maroder Stadtsäckel gewesen. Die Verantwortlichen in Wernigerode im Landkreis Harz überlegen gerade, den Hebesatz von 360 auf 450 Punkte zu erhöhen, um das 1,2 Mio. Euro große Loch im Haushalt zu stopfen. Mit Hilfe der höheren Grundsteuer könnten so immerhin fast 850.000 Euro mehr eingenommen werden. Muss die Verwaltung sparen, wird der Bürger geschröpft. So war das schon immer.

Infografik: Die Grundsteuer im Kontext der kommunalen Steuereinnahmen | Statista Mehr Infografiken finden Sie bei Statista

Mit Gerechtigkeit haben Steuern ja grundsätzlich wenig bis gar nichts zu tun. Aber jetzt kommt das Bundesverfassungsgericht ins Spiel: Es hat gerade über die Praxis der Einheitsbewertung bei der Grundsteuer verhandelt – und angedeutet, dass diese Regelung aus juristischer Sicht nicht mit geltendem Recht zu vereinbaren ist. Die Begründung: Die Einheitswerte weichen von den heutigen realen Werten zu weit ab. Eigentlich keine Neuigkeit. Aber erstmals kann man davon ausgehen, dass sich was ändern wird.

Abschaffen oder reformieren?

Dummerweise hat die höchstrichterliche Instanz in unserem Land noch nicht klipp und klar gesagt, wie sie letztlich entscheiden wird: Die Grundsteuer ganz abschaffen? Oder dem Gesetzgeber eine Frist setzen, innerhalb derer er sich überlegen muss, wie die Steuer künftig gerechter gestaltet werden kann? Weil diese Fragen unbeantwortet im Raum schweben, sind alle völlig aus dem Häuschen und üben sich schon mal in Problemlösung. Denn bis auf diejenigen, die die Grundsteuer zahlen müssen, ist niemand daran interessiert, dass die Steuer abgeschafft wird. Das ewig klamme Land Bremen hat beispielsweise 2017 rund 166 Mio. Euro damit eingenommen; Hamburg verdient jedes Jahr 450 Mio. Euro daran. Seit den 90er-Jahren sind die Hebesätze stetig von 300 auf mehr als 500 Prozent angehoben worden. In Berlin liegt der Satz sogar bei mehr als 800 Prozent.

Da verwundert es nicht, dass der Bundesrat als Ländervertretung schon mal eine Lösung formuliert hat: Danach soll als Bemessungsgrundlage für die Besteuerung in Zukunft der sogenannte Kostenwert dienen, der sich aus dem Bodenrichtwert und einem stark typisierten Gebäudesachwert zusammensetzt. Zu kompliziert? Vermutlich. Aber nicht der einzige Grund, warum das die schlechteste Lösung für die Steuerzahler wäre. Denn überall steigen die Preise für Grundstücke und die Kosten für den Bau ohnehin. Orientiert man die Grundsteuer daran, steigt sie automatisch. Da müssen die Kommunen nicht mal mehr am Hebesatz schrauben. Vor allem in den begehrten Lagen der Städte könnte dieser Ansatz zum sprunghaften Anstieg der Grundsteuer führen, monieren die Lobbyisten der Immobilienverbände.

Bleibt eine weitere Variante, die von den Ländern Bayern, Baden-Württemberg und Hessen entwickelt worden ist. Bei dem „Südländer-Modell“ ergibt sich die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer aus den Flächen des Grundstücks und des Gebäudes. Muss man als Laie auch nicht verstehen, hat aber den Vorteil, dass steigende Grundstückspreise und Baukosten nicht automatisch zu einem Anstieg der Grundsteuer führen würden.

Noch ist alles offen. Sicher ist nur: Eine wirkliche Reform der Grundsteuer birgt Chancen, um mehr Wohnraum zu schaffen. Vor allem in den Innenstädten finden sich häufig noch unbebaute Grundstücke, die sich für eine Nachverdichtung anbieten würden. Statt diese Flächen zu verkaufen, warten deren Besitzer aber darauf, dass sie noch weiter im Wert steigen. Um diesem Spekulantentum einen Riegel vorzuschieben, könnte man brach liegende Grundstücke höher besteuern und bebaute mit weniger hohen Steuern belasten, damit dort die Mieten nicht weiter steigen. Denn für gewöhnlich legen Hausbesitzer die Steuern auf die Mietnebenkosten um. Insofern könnte eine wohl überlegte Reform gleich zweierlei bewirken: Bauland mobilisieren und Mieter schützen.