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Immobilien Immobilientausch: Es kommt aufs Timing an

Neubauwohnungen in Hamburg St. Pauli
Per Tausch zur Traumwohnung: Was sich gut anhört, erweist sich in der Praxis als schwierig
© IMAGO / Hanno Bode
Wer sein Eigentum tauscht, hofft darauf, eine Immobilie zu erwerben, die er ohne Tausch nicht bekommen hätte. Im besten Fall spart man dabei auch noch Geld. Was einfach klingt, ist in der Praxis mit einigen Schwierigkeiten verbunden

Es gibt viele Gründe, warum die eigenen vier Wände nicht mehr zu einem passen. Die einen wollen ihr Heim vergrößern, weil sie mit ihrem Partner zusammenziehen oder eine Familie gründen. Die anderen brauchen wiederum eine kleinere Wohnung, weil sie alleine wohnen wollen oder die Kinder aus dem Haus sind. Manchmal ist es auch nur ein anderer Stadtteil, der näher zum neuen Arbeitgeber liegt. Dann eine passende Immobilie zu finden, ist nicht immer einfach.

Der Immobilienmarkt ist hart umkämpft. Rund ein Drittel der Haus- oder Wohnungssuchenden braucht vier Monate oder länger, um eine neue Bleibe zu finden. Eigentum war zuletzt so gefragt, dass die Preise zwischen dem Jahr 2015 und dem Jahr 2020 um 39 Prozent gestiegen sind. Das zeigt der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Mieter haben es ähnlich schwer. Vor allem in beliebten Regionen ist der Miet- und Eigentumsmarkt nahezu leergefegt. Wer dennoch eine neue Bleibe sucht und seine alte gleichzeitig loswerden möchte, kann es mit einem klassischen Tausch versuchen.

Die Idee ist grundsätzlich einfach: Statt ein neues Haus zu kaufen und das alte zu verkaufen, tauscht man mit jemandem, der genau das bietet, was man sucht – und umgekehrt. „Ein Immobilientausch passiert am häufigsten zwischen jungen Menschen, die sich vergrößern wollen, und älteren, die weniger Platz brauchen“, sagt Jan Koch, Vorstandsreferent beim Verband Wohneigentum Nordrhein-Westfahlen.

Tolles Konzept, komplizierte Praxis

Die Partei mit der weniger wertvollen Immobilie zahlt die Differenz zwischen den Kaufpreisen. Dafür werden die Kaufpreise der beiden abbezahlten Immobilien miteinander verrechnet. Wechselnde müssen also nur für den Differenzbetrag einen Kredit aufnehmen, statt für den gesamten Immobilienwert. Das ist auch bei einem klassischen Verkauf so, der Unterschied liegt aber im zeitlichen Ablauf: Wer seine Immobilie verkauft, aber noch keine neue Bleibe hat, braucht eine Zwischenlösung. Wer für die neue Immobilie noch keinen Käufer gefunden hat, aber bereits einen Kredit aufnehmen muss, braucht eine Zwischenfinanzierung. Bei einem Tausch erspart man sich diese Hürden.

„Was in der Theorie ein tolles Konzept ist, kann in der Praxis aber sehr kompliziert werden“, sagt Verbandsreferent Koch. Zum einen sei es nicht leicht, überhaupt ein passendes Tauschobjekt zu finden. Eigentümer können zwar Plattformen wie immobilientausch.de oder immo-exchange.de nutzen, um ihre Gesuche und Angebote zu inserieren. Das tun bisher aber nicht viele: Auf einer der Websites gibt es für die Großstadt Köln aktuell nur drei Einträge. Für die Hauptstadt Berlin hat im Moment niemand ein Tauschangebot eingestellt. Alternativ können Eigentümer sich an Immobilienmakler wenden, die das Tauschgeschäft im Portfolio haben. In beiden Fällen müssen Größe, Aufbau, Lage, Preis und Erhaltungszustand aber auch zur Wunschvorstellung der Tauschwilligen passen. „Besonders der Sanierungszustand kann schwierig werden“, sagt Koch. Viele Häuser sind renovierungsbedürftig, schließlich wurden sie jahrelang bewohnt. Fürs Streichen, Boden legen und Co. haben Wechselwillige aber keine Zeit, der Tausch muss zeitgleich stattfinden, damit keine der Parteien übergangsweise ohne Bleibe dasteht. „Dann verliert der Tausch seinen größten Vorteil“, sagt der Verbandsreferent. „Ein nahtloser Übergang ist nicht mehr möglich.“

Wer tauscht, hofft oftmals auch darauf, Geld zu sparen. Eine allzu große finanzielle Ersparnis sollte man sich allerdings nicht erwarten. An den Marktpreisen ändert sich nämlich nichts: Ein Tausch ist im Grunde nämlich nichts anderes als ein zeitgleicher Kauf und Verkauf von Eigentum. Kaufnebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbssteuer und Grundbuchkosten fallen trotzdem an. Sollten sich die tauschenden Parteien eigenständig gefunden haben, entfallen immerhin die Maklerkosten. Und wer durch den Tausch eine Zwischenfinanzierung vermeiden kann, spart Zinsen.

Das Konzept Immobilientausch gibt es nicht nur bei Eigentum, sondern auch bei Mietobjekten. Auch hier bieten Online-Plattformen eine erste verlässliche Anlaufstelle. Anders als im Kaufgeschäft ist dort das Angebot deutlich höher: So sind auf der Seite tauschwohnung.com aktuell rund 700 Wohnungen in Berlin inseriert. Köln kommt sogar auf 2.100 Einträge. Einige Marktteilnehmer bieten ihre Wohnungen ausschließlich auf solchen Tauschportalen an – ohne passendes Objekt haben Mieter also keine Chance auf die entsprechenden Immobilien. Wer erfolgreich tauscht, kann so aber zwischenzeitlich doppelte Mieten und Kündigungsfristen umgehen. Zuvor muss mit dem Vermieter allerdings geklärt werden, ob dieser dem Tausch mit dem neuen Mieter zustimmt.

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