ImmobilienImmobilien-Investment per Blockchain: Vorsicht, Risiko

Der Schlüssel zu eigenen Immobilie?Bild von mastersenaiper auf Pixabay

Ein Haus in Frankfurt oder Hamburg kaufen und anschließend von den Mieteinnahmen profitieren? Das ging bisher nur, wenn Anleger viel eigenes Geld investierten. Paul Hülsmann und Tim Janssen, Gründer des Hamburger Startups Finexity, machen Investitionen in Einzel-Immobilien dagegen schon ab 500 Euro möglich – mithilfe der Blockchain-Technologie. Das Ganze funktioniert so: Eine Immobilie wird in digitale Ein-Euro-Häppchen gestückelt. Anleger können diese sogenannten Token über eine Anleihe erwerben, die je nach Objekt einen flexiblen Zins verspricht. Die Gesamtrendite setzt sich aus der Ausschüttung und der Wertentwicklung der Immobilie zusammen. Finexity verspricht Erträge von fünf bis sieben Prozent im Jahr, für einige Objekte sollen sogar noch höhere Renditen drin sein.

Die Token lassen sich dank der Blockchain-Technologie vollständig online verwalten. Investoren sind damit nicht mehr auf Depots bei Banken angewiesen. Das Prinzip „Immobilien für Jedermann“ kennt man zwar schon von offenen Immobilienfonds. Auch dort können sich Anleger mit vergleichsweise kleinen Beträgen an Immobilien beteiligen. Die Investments unterscheiden sich aber in einem wichtigen Punkt: Während sich Investoren bei Finexity in der Regel an einer einzelnen Immobilie beteiligen, enthalten die Portfolios offener Immobilienfonds viele verschiedene Objekte. Durch diese Diversifizierung fallen zwar Mietausfälle oder Pleiten der Betreiber nicht so schwer ins Gewicht. „Ob Investoren in eine Shopping Mall in Dubai oder in die neue Dachgeschosswohnung nebenan investieren, bleibt allerdings oftmals unklar“, sagt Finexity-Gründer Hülsmann. Sein Angebot richte sich vor allem an Anleger, die genau wissen wollen, wohin ihr Geld fließt, erklärt er.

Die Entscheidungsfreiheit hat allerdings ihren Preis. Erweist sich ein Projekt des jungen Unternehmens als Reinfall, droht Investoren der Totalverlust. Denn die Anleihen werden bei einer Insolvenz nachrangig bedient. Heißt: Bei einer Pleite sind zuerst alle anderen Gläubiger an der Reihe, erst dann werden theoretisch die Finexity-Anleger ausbezahlt. Praktisch dürften sie im Ernstfall häufig leer ausgehen. Finanzexperte Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg warnt außerdem, dass die Blockchain-Immobilien nicht objektiv bewertet werden. „Anleger können die Risiken nicht selber einschätzen und müssen sich auf die Bewertung Finexitys verlassen“, kritisiert er.

Finexity-Gründer Hülsmann verweist auf den strengen Selektionsprozess des Unternehmens. Nur drei Prozent aller Immobilien, die theoretisch in Frage kommen, schaffen es ihm zufolge am Ende auf die Website. Es bringe dem Startup zudem nichts, Investoren Schrottimmobilien anzudrehen. Im Gegenteil: „Wir sitzen mit den Anlegern in einem Boot“, sagt Hülsmann. Auch Finexity habe ein Interesse daran, dass die Immobilie im Wert steigt und erfolgreich bewirtschaftet wird. Das Unternehmen profitiere nämlich von einem späteren Verkaufserlös.

Die Gesamtkosten für Anleger liegen bei den Blockchain-Immobilieninvestments bei sieben Prozent des investierten Kapitals. Das ist deutlich mehr als die Verwaltungsgebühren offener Immobilienfonds. Bezogen auf die Gesamtlaufzeit sei das Investment aber günstiger, da es keine laufenden Kosten gebe, wirbt Hülsmann. Zudem ließen sich mit seinen Investments höhere Renditen erzielen. Ein Versprechen, das Verbraucherschützer Nauhauser kritisch sieht: „Der Renditerechner von Finexity stellt bereits nach einem Jahr Laufzeit eine Gesamtrendite von 10,54 Prozent in Aussicht“, sagt er. Derart hohe Prognosen seien fragwürdig.

Investoren sollten auch bedenken, dass das Geld lange in der Anlage gebunden ist. Laut Vertragsbedingungen sind die Anleihen frühestens nach 15 Jahren kündbar, und selbst dann nur mit einer Frist von sechs Monaten zum Jahresende. Das Fintech plant zwar einen Zweitmarkt, auf dem Anleger ihre Token untereinander handeln können. Die Online-Plattform soll in zwei Monaten starten. Doch selbst dann ist offen, ob sich ein Käufer für die Wertpapiere findet.

Trotz aller Risiken: Für risikoaffine und technologieinteressierte Anleger kann das Geschäftsmodell von Finexity interessant sein. „In den kommenden fünf Jahren wird es keine Vermögenswerte mehr geben, die nicht via Blockchain angeboten werden“, ist Co-Gründer Janssen überzeugt. Erfüllt sich seine Prophezeiung, kann es sich für Immobilien-Investoren auszahlen, sich früh mit der Technologie zu beschäftigten – ohne dabei die Risiken aus den Augen zu verlieren.