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Immobilien Lohnt sich die Sanierung vor dem Verkauf?

Bei Verkaufsabsicht lohnt sich eine Sanierung theoretisch nur dann, wenn sich dadurch ein höherer Verkaufspreis erzielen lässt
Bei Verkaufsabsicht lohnt sich eine Sanierung eigentlich nur dann, wenn sich dadurch ein höherer Verkaufspreis erzielen lässt
© IMAGO / CHROMORANGE
Wer das Eigenheim vor dem Verkauf saniert, erzielt dadurch in der Regel einen höheren Verkaufspreis. Doch Handwerkermangel, hohe Materialkosten und Lieferprobleme wirken zurzeit abschreckend. Wann sich die Sanierung im Einzelfall lohnt – und wann nicht

Schimmel im Bad, ein nasser Keller oder ein undichtes Dach: Mängel wie diese machen eine Immobilie höchst unattraktiv, schmälern ihren Wert und erschweren je nach Ausmaß den Verkauf. Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Immobilie vor dem Verkauf deshalb sanieren wollen, müssen allerdings aufpassen. Denn ein altes Haus umfänglich zu renovieren, erfordert nicht nur sehr viel Zeitaufwand. Heutzutage rechnet sich das auch finanziell immer seltener.   

„Eine Komplett-Sanierung ist heute nur noch in Ausnahmefällen sinnvoll“, sagt Bernd Viebach vom Immobilienmakler Kraft Immobilien in Bonn. Selbst kleinere Reparaturen gehören längst nicht mehr zum Standard: „Früher wurde gesagt, dass zumindest die Grundlagen wie eine defekte Heizung auf jeden Fall ausgetauscht werden sollten.“ Inzwischen empfiehlt Viebach, nur noch das Allernötigste zu beheben. Das sind Schäden, welche die Bausubstanz, Sicherheit und Stabilität der Immobilie beeinträchtigen – also etwa Wasserschäden, Schäden am Fundament oder auch ein undichtes Dach. „Diese Mängel müssen unbedingt beseitigt werden“, sagt er.  

Doch warum lohnt sich die Sanierung heute weniger als noch vor ein paar Jahren? Zum einen hat sich der Fachkräftemangel verschlimmert. Zum anderen gibt es aktuell Lieferprobleme auf der ganzen Welt. Das hat dazu geführt, dass Bauarbeiten kostspielig geworden sind und sich heutzutage auch merklich in die Länge ziehen können. „Eine zeitnahe Reparatur ist praktisch unmöglich geworden“, erklärt Viebach. Hinzu kommt die hohe Inflation, die sowieso schon knappes Material noch weiter verteuert. Experten des Baufinanzierers Dr. Klein rechnen aktuell mit Kosten von 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für eine Komplettsanierung. Im Einzelfall sollte aber ein Ingenieurbüro oder Architektinnen und Architekten zurate gezogen werden. Darüber hinaus hat jede Sanierung versteckte Kosten, etwa dann, wenn man während der Arbeiten nur Teile des Hauses bewohnen kann oder sogar ganz ausziehen muss. Ist die Immobilie vermietet, fallen die Mieteinnahmen weg oder sind zumindest stark reduziert.

Fördermittel nutzen

Was viele gar nicht wissen: Für bestimmt Sanierungsarbeiten gibt es Geld vom Staat. Fördermittel gelten beispielsweise für die Sanierung von denkmalgeschützten Häusern sowie energetische Sanierungsarbeiten. Wer beispielsweise einen Altbau auf den Stand eines sogenannten Effizienzhauses – besser bekannt als KfW-Standard – bring, bekommt dafür einen Kredit mit einem Tilgungszuschuss zwischen 5 und 25 Prozent. Einen zusätzlichen Bonus gibt es, wenn der Altbau als sogenanntes Worst Performing Building zu den ineffizientesten 25 Prozent aller Gebäude zählt. Informationen zu den verschiedenen Fördermöglichkeiten gibt es unter anderem bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Sanierungsarbeiten steigern also nicht bloß den Immobilienwert, sondern auch die Energieeffizienz. Wer vielleicht noch selbst eine Zeit lang in der Immobilie wohnen bleiben möchte, kann mit neuen Fensterscheiben, Brennwert-Heizung und Solaranlage Energiekosten verringen.

Bei Verkaufsabsicht lohnt sich eine Sanierung theoretisch nur dann, wenn sich dadurch ein höherer Verkaufspreis erzielen lässt. Das ist etwa der Fall, wenn die Sanierungsarbeiten mehr Kaufinteressierte anlocken. Mitunter erreichen Eigentümerinnen und Eigentümer durch die Umgestaltung sogar ganz neue Zielgruppen. Einer Auswertung von ImmoScout24 zufolge können Eigentümerinnen und Eigentümer für eine sanierte Wohnung in der Stadt mit einem Aufschlag von 30 Prozent rechnen. Auf dem Land liegt der Wert bei 24 Prozent. Bei einem Referenzobjekt, das 250.000 Euro kostet, bedeutet das einen Aufschlag von 75.000 Euro in der Stadt und 60.000 Euro auf dem Land.

Obwohl das durchaus nach viel Geld klingt, überwiegen für Expertinnen und Experten derzeit die genannten Risiken, die den höheren Verkaufspreis zunichtemachen. Zudem kann sich der hohe Sanierungsaufwand auch als Fehlinvestition entpuppen. Beispielsweise, weil die Neuerungen nicht den Geschmack der Zielgruppe treffen oder der nun höhere Preis Kaufinteressierte verschreckt.

Eine kostengünstige Alternative zum Sanieren sind einfache Schönheitsreparaturen. Sie ersetzen zwar keine Reparatur, können eine Immobilie aber dennoch aufwerten. So können Eigentümerinnen und Eigentümer mit wenig Geld viel bewirken. Indem sie beispielsweise Lichtschalter austauschen, rostige Armaturen ersetzen oder die Wohnung günstig anstreichen. Und wer das nötige Know-how mitbringt, kann natürlich selbst am Eigenheim herumwerkeln und dadurch die Handwerkerkosten ganz einsparen.  

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