GastbeitragHypothekenzinsen: Wird Baugeld noch einmal billiger?

Baustelle eines Hauses
Symboldbild Baufinanzierungdpa

„Immobilien sind derzeit zwar teuer. Aber weil die Finanzierungen so billig sind, kann man eigentlich kaum etwas falsch machen.“ Wer solchen Aussagen glaubt, verschenkt womöglich viel Geld. Zwar stimmt es, dass die Zinsen noch immer sehr niedrig sind. Allerdings laufen Finanzierungen über Jahre, oft sogar über Jahrzehnte hinweg. Und in dieser Zeit kann sich viel ändern.

Was Käufer und Anschlussfinanzierer wissen müssen, um im aktuellen Marktumfeld die richtigen Entscheidungen zu treffen.

Schnell mal 17.000 Euro sparen

Um sich die Bedeutung der passenden Finanzierung zu verdeutlichen, hat die FMH-Finanzberatung sich den deutschen Immobilienerwerber einmal genauer angesehen und 500.000 Datensätze aus dem FMH-Hypothekenvergleich ausgewertet. Ergebnis: Der Durchschnittskunde kauft ein Haus für etwa 400.000 Euro und nimmt dafür ein Darlehen über 275.000 Euro auf. Die durchschnittliche Zinsbindungsfrist liegt bei 15 Jahren, die jährliche Tilgung bei etwa drei Prozent.

Ein guter Zinssatz für obiges Beispiel sind effektiv 1,6 Prozent. Das bedeutet eine monatliche Rate von 1045 Euro. Bereits eine Erhöhung des Zinssatzes um 0,25 Prozentpunkten bedeutet in dieser Konstellation Mehrkosten von 8300 Euro. Bei einem Plus von 0,5 Prozentpunkte zahlt der Musterkunde binnen 15 Jahren 17.000 Euro mehr an die Bank.

Zinsunterschiede in dieser Größenordnung sind keine Seltenheit: Der billigste Anbieter im FMH-Hypothekenvergleich verlangte Ende März 1,75 Prozent bei 20 Jahren Zinsbindung, der teuerste lag bei 2,65 Prozent Effektivzins. Das macht am Ende der Zinsbindung einen Unterschied von 34.500 Euro. Das sind mehr als 12,5 Prozent des Darlehensbetrages und macht deutlich: Je länger die Zinsbindungsfrist, desto wichtiger ist die intensive Suche nach dem besten Angebot.

Andere Zinsvergleiche, darunter auch die aktuelle Erhebung von Finanztest, kommen sogar auf noch größere Kostenunterschiede als die FMH. Das liegt daran, dass wir relativ wenige regionale Banken und Sparkassen listen. Der Grund: Banken und Sparkassen mit schlechten Zinsen stellen sich selten einem freiwilligen Zinsvergleich.

Wie Trump und Russland die deutschen Baugeldzinsen beeinflussen

Während die Entwicklung der Hypothekenzinsen in den vergangenen Jahrzehnten mitunter recht sprunghaft war, aber in der Tendenz nach unten verlief, bleibt der Zinssatz seit 2016 vergleichsweise stabil (siehe Graphik)

Schwankungen von bis zu 0,25 Prozentpunktenach oben und unten gab es zwar auch in dieser Zeit. Solche Veränderungen, die auch in Zukunft immer wieder stattfinden können, bewegen sich allerdings noch im Bereich normaler Marktanpassungen. Sie bedeuten weder, dass die Zinsen erneut signifikant sinken, noch lässt sich daraus schon das Ende der Niedrigzinsphase ablesen.

 

Diese These stützt auch die Betrachtung der Renditeentwicklung Bundesanleihe. Hier gab es seit Mitte 2016 ebenfalls ein regelmäßiges auf und ab (siehe Grafik). Zwar zeigt sich insgesamt eine leichte Tendenz zu höheren Renditen (was sich auch in den leicht steigenden Hypothekenzinsen widerspiegelt). Jedoch kann sich dieser Trend in politisch bewegten Zeiten schnell ins Gegenteil verkehren: In Zeiten drohender Handelskriege, diplomatischer Verstimmungen zwischen Russland und dem Westen und immer noch immens hoher Staatsschulden weltweit könnten internationale Investoren sich durchaus wieder in den sicheren Hafen der Bundesanleihe flüchten – und deren Rendite drücken. Wer sich intensiver mit Zinsentwicklungen und deren Ursachen beschäftigen will, findet auf der FMH-Seite eine Vielzahl interessante Details und Hintergründe.


Steigt die Inflation, steigen auch die Baugeldzinsen

Was sich in jedem Fall auf die Zinsen auswirkt, ist die Inflation. In Zeiten der Finanzkrise, als die Angst vor einer Deflation umging, war es konsequent, die Leitzinsen zu senken und den Euro möglichst billig zu machen. Inzwischen hat sich die Preisentwicklung wieder stabilisiert. Das Inflationsziel von rund zwei Prozent von der EZB scheint auf absehbare Zeit erreichbar. Bleibt es dabei, werden die Hypothekenzinsen nicht unberührt bleiben.

Zwar ist die Inflationsrate nun schon seit etlichen Monaten höher als die Hypothekenzinsen bei zehn Jahre Zinsbindung (siehe Grafik). Sollte die Teuerungsrate weiter steigen, ist aber davon auszugehen, dass mittelfristig auch die Hypothekenzinsen nach oben ziehen.

 

Fazit: Zinssprünge von deutlich mehr als 0,5 Prozentpunkten nach oben sind in den nächsten Monaten nicht zu erwarten. Kleinere Anpassungen in die eine oder andere Richtung werden hingegen verstärkt auftreten. Wer jetzt eine Finanzierung braucht, sollte daher die Konditionen genau vergleichen und mit dem Anbieter seiner Wahl eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Das schafft Planungssicherheit, auch wenn der Markt in Zukunft instabiler werden sollte.

Hypothekenzinsen-Vergleich
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