BaufinanzierungHauskauf fast umsonst

Modell eines Hauses auf einem Turm mit Jengasteinen
Auch bei den derzeitigen Minikreditzinsen kann eine Hausfianzierung eine wacklige Angelegenheit sein – Foto: Getty Images

Nadine OberhuberNadine Oberhuber ist Wirtschafts- und Finanzjournalistin. Sie schreibt auf Capital.de über Geldanlagethemen

 


Die beste Art, sein Geld dieser Tage anzulegen, ist doch wohl ein Immobilienkauf, meinen viele. Zwar ist es ärgerlich, dass die Bank keine Zinsen mehr auf Spareinlagen zahlt. Aber es gibt auch noch die andere Seite: Wenigstens zahlt man jetzt kaum noch Geld für einen Kredit bei der Bank, um sich zum Beispiel ein Haus zu kaufen. Das tun derzeit immer mehr Menschen. Kein Wunder, wo es doch inzwischen Banken gibt, die mit der Nullprozent-Hausfinanzierung werben – zumindest vor dem Komma. Ab 0,99 Prozent Effektivzins, so wirbt die Commerzbank, sei bei ihr für zehn Jahre ein Immobilienkredit zu haben. So wenig Zins war nie. Und prompt stieg die Zahl der Kredite gewaltig.

Über viele Jahre waren die Deutschen eher zurückhaltende Immobilienkäufer. Obgleich rund 80 Prozent von ihnen schon immer regelmäßig in Umfragen davon träumten, selbst irgendwann einmal Eigenheimbesitzer zu sein und sich so im Alter die Miete zu sparen, setzt bisher nur etwa jeder Zweite diesen Wunsch auch in die Realität um. Die Quote der Hausbesitzer liegt seit vielen Jahren unwesentlich über 40 Prozent. Das Wagnis des hohen Immobilienkredits wird also vermutlich manchen abgeschreckt haben. Bis jetzt. Denn inzwischen steigt die Zahl der Hypothekenkredite gewaltig. Bereits im vergangenen Frühling, als die Zinskonditionen noch einmal kurz aber kräftig unter zwei Prozent absackten, jagte das die Zahl der Kredite in die Höhe. Der drohende Zinsanstieg im Sommer tat sein übriges und ließ all die Zögerlichen ebenfalls schnell noch Kreditverträge abschließen.

Insgesamt, so sagen die Statistiken der Kreditinstitute und der Bundesbank, erlebten die Baukredite einen wahren Absatzschub von 50 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat. Über 1,23 Billionen Euro wurden 2015 an deutsche Hauskäufer ausgereicht. Das ist etwa ein Viertel dessen, was die Deutschen insgesamt an Geldvermögen horten, und etwa so viel wie Lebensversicherungen und Publikumsfondsgesellschaften zusammen für die Bundesbürger anlegen. Eine stolze Summe.

Käufer bringen im Schnitt 20 Prozent Eigenkapital auf

Noch sei dieser Zuwachs nicht sehr bedenklich, sagen Analysten. Denn im Grunde hole der deutsche Markt nur einiges nach, was er in der Vergangenheit versäumt hat. Bisher tat sich bei Käufen und Verkäufen zu wenig und der deutsche Immobilienmarkt galt als einer der stabilsten – man kann auch sagen unbeweglichsten – Europas. Aber so langsam gerate der Aufholprozess der Käufer dann doch an eine Grenze, die mancher Marktbeobachter jetzt als brenzlig ansieht. Zumindest was die Kaufpreise betrifft. Denn die hohe Nachfrage nach Wohneigentum hat längst die Quadratmeterpreise in die Höhe katapultiert. An einigen Top-Standorten und in guten Wohnlagen drohe der Immobilienmarkt zu überhitzen. Zumindest scheinen die Preissteigerungen dort allmählich aus dem Ruder zu laufen.

Immerhin gehen bisher die wenigsten davon aus, dass sich auch am Kreditmarkt eine Blase aufbläht – trotz der gigantisch angestiegenen Summen und vermehrt ausgereichten Finanzierungen. Aber ist das vielleicht nur eine Frage der Zeit? Überschulden sich jetzt viele, weil sie sich von Billigzinsen locken lassen und Häuser kaufen, obwohl sie sich das im Grunde gar nicht leisten könnten? Allzu freigiebig hat die Bankenbranche bisher jedenfalls keine Kredite ausgereicht. Die Zahl der 100-Prozent-Finanzierungen – also Kredite für Käufer ohne Eigenkapital – sei noch immer sehr gering, bestätigen Marktbeobachter. Und das Volumen der einzelnen Kredite nehme zwar zu, die Summen je Kauf werden also höher, aber die Beleihungsgrenze verändert sich kaum. Sie liegt ziemlich stabil bei 80 Prozent, das heißt: Die Käufer bringen im Schnitt 20 Prozent Eigenkapital mit und finanzieren nicht gewagter. Das höhere Volumen ist den steigenden Kaufpreisen geschuldet.

Zudem ist am 21. März eine EU-Richtlinie zu Hypotheken- und Immobilienkrediten in Kraft getreten, die Kunden vor zu gewagten Finanzierungen schützen soll. Die Kreditwürdigkeitsprüfung ist nun genau geregelt und steht am Beginn des Finanzierungsprozesses. Bisher erfolgte sie erst am Ende, nachdem Kaufwillige mit supergünstigen Angeboten und Niedrigzinsen in Finanzierungsberatungen gelockt wurden. Gelegentlich stellten Kreditberater am Ende fest: Wirklich kreditwürdig sei ein Kunde nicht, aber gegen den Aufpreis eines höheren Zinses und schlechtere Konditionen würde die Bank ihm trotzdem ein Darlehen gewähren. Das dürfte heute so nicht mehr passieren. Denn es gibt nun für Banken ein regelrechtes Kreditvergabeverbot für den Fall, wenn sich bereits bei Vertragsschluss abzeichnet, dass ein Käufer den Kredit aus seinem Einkommen nicht bis zum Ende wird bedienen können. So jedenfalls die Theorie.

Tilgungsdetails beachten

In der Praxis werden vermutlich dennoch Finanzierungen vergeben, bei dem kühle Rechner schaudern. Werbebroschüren und Vergleichsrechner preisen allen Ernstes Baukredite zu sensationellen 0,8 Prozent Zins an für 200.000 Euro Kreditsumme auf fünf Jahre. An anderer Stelle beträgt der Zins für die gleiche Summe zwar 1,21 Prozent, aber dafür für immerhin zehn Jahre. Damit ließe sich schon für 530 Euro Monatsrate ein Haus finanzieren, versprechen die Werber. Da dürften die allermeisten höhere Mieten zahlen. Doch Vorsicht vor solchen Versprechen, denn erst ein Blick ins Kleingedruckte verrät, ob so ein Kredit wirklich sinnvoll ist:

Im ersten Fall nämlich ist zwar der Zins unglaublich billig, dafür trägt der Käufer aber auch kaum etwas von seiner Kreditlast ab. Die Restschuld beträgt nach fünf Jahren noch stolze 194.500 Euro, also fast so viel, wie er fünf Jahre zuvor aufgenommen hat.

Auch beim zweiten Angebot steckt der Teufel im Abzahlungs-Detail. Denn 530 Euro sind monatlich nicht viel Geld, aber zwei Prozent Anfangstilgung sind auch leider nicht viel. Deshalb bleiben auch bei diesem Darlehen nach zehn Jahren noch satte 157.500 Euro Restschuld übrig. Und was ist, wenn bis dahin die Hypothekenzinsen wieder stark gestiegen sind und der Kunde dann viel höhere Zinsen – und dementsprechend auch viel höhere Raten – in Kauf nehmen muss? Kann er die dann immer noch zahlen? Realistischer wäre bei diesem Kredit eine Rechnung mit höherer Tilgung von vier Prozent. Die bedeutet zwar eine Rate von 865 Euro, dafür ist die Schuldenlast aber auch in zehn Jahren zumindest annähernd halbiert auf 115.000 Euro. Oder, noch besser, man nimmt zwar einen moderat höheren Kreditzins in Kauf, nämlich 1,58 Prozent, sichert sich diesen Zins aber dafür auf 15 Jahre. Das bedeutet monatlich 925 Euro Belastung (also 60 Euro mehr), aber dafür auch nur noch 65.000 Euro Restschulden statt 115.000 Euro.

Der neue Capital-Immobilien-Kompass: Hier finden Sie detaillierte Informationen zu rund 11.000 Orten in ganz Deutschland, die laufend aktualisert werden.

Aktuelle Immobilienpreise und detaillierte Karten für alle Wohnviertel Deutschlands finden Sie im Capital Immobilien-Kompass:

immobilien-kompass.capital.de

Nur mit solchen Finanzierungen haben Käufer wirklich die Chance, einen Kredit auch wirklich bis zum Rentenalter abzutragen. Denn das ist die Krux der niedrigen Zinsen, so absurd es auch klingt: Das Rückzahlen dauert bei billigen Krediten oft erheblich länger. Zumindest dann, wenn die Käufer auf niedrige Monatsraten aus sind und daher die Tilgung nicht extrem in die Höhe schrauben. Fachleute nennen es das Tilgungsparadox. Wer sich zu zwei Prozent Zins einen Kredit holt und eine Anfangstilgung von nur einem Prozent ansetzt (das macht mittlerweile keine Bank mehr, aber es wäre dennoch möglich), der zahlt 55 Jahre, bis er schuldenfrei ist. Bei drei Prozent Tilgung braucht er 25 Jahre. Bei einem doppelt so hohen Kreditzins von vier Prozent und drei Prozent Tilgung dagegen sind schon in 21 Jahren alle Schulden abgetragen.

Von daher kann man nur raten: Auch bei historisch winzigen Zinsen nichts übereilen. Und sich die hohen Immobilienpreise nicht mit niedrigen Zinsen und zusätzlich noch mit niedrigen Rückzahlraten schönreden. Denn in diesen Zeiten sein Geld in Immobilien zu stecken und ein Darlehen aufzunehmen ist vielleicht gut. Aber die Schulden auch vorm Rentenalter getilgt zu haben ist noch besser.