ImmobilienDiese Pflichten haben Mieter und Vermieter im Winter

Eigentümer müssen sicherstellen, dass die Gehwege vor ihrem Haus gefahrlos begehbar sind
Eigentümer müssen sicherstellen, dass die Gehwege vor ihrem Haus gefahrlos begehbar sinddpa

Wintereinbruch in Deutschland: In vielen Teilen der Bundesrepublik ist zuletzt Schnee gefallen, mancherorts sogar eine ganze Menge. Für Hauseigentümer und Mieter bedeutet das viel Arbeit. Denn der Winter bringt für sie zahlreiche Pflichten mit sich. Worauf Mieter und Vermieter achten müssen.

Schnee schippen

Auch wenn es draußen ungemütlich kalt ist: Eigentümer müssen sicherstellen, dass die Gehwege vor ihrem Haus gefahrlos begehbar sind. Das sieht die sogenannte Verkehrssicherungspflicht vor. Bei Eis und Schnee besteht für Eigentümer somit grundsätzlich eine Räum- und Streupflicht. Wann und wie oft sie Schnee schippen müssen, legen die Städte und Gemeinden fest. In der Regel müssen die Gehwege vor dem Haus zwischen 7 und 20 Uhr geräumt sein. Schneit es mehrmals im Laufe eines Tages, muss der Eigentümer auch immer wieder zur Schaufel greifen. Die Räum- und Streupflicht schleifen zu lassen ist keine Bagatelle: Kommt es zu einem Unfall und ein Passant rutscht vor dem Grundstück aus, hat er Anspruch auf Schmerzensgeld und Schadensersatz.

Zahlen muss der Eigentümer auch dann, wenn er nicht selbst in der Immobilie wohnt, sondern diese nur vermietet. Vermieter sollten die Pflicht zum Schneeräumen daher über eine entsprechende Klausel im Mietvertrag auf ihre Mieter überwälzen, wenn sie nicht selbst zur Schneeschaufel greifen wollen. Allerdings müssen sie dann kontrollieren, ob die Mieter seiner Streu- und Räumpflicht nachkommen, und sie gegebenenfalls abmahnen.

Richtig heizen

Für Mieter besteht zwar keine generelle Pflicht zum Heizen. Sie müssen jedoch dafür sorgen, dass die Wohnung im Winter mindestens so warm ist, dass die Wasser- und Heizungsrohre nicht einfrieren. Tun sie das nicht, müssen sie im Ernstfall den entstandenen Schaden ersetzen. Umgekehrt muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Heizung funktioniert. Bei der Frage, wie warm es in der Wohnung mindestens sein muss, sind sich die Gerichte uneinig. Für das Wohnzimmer beispielsweise verlangt das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin mindestens 21 Grad Celsius. Das Landgericht (LG) Berlin hat eine höhere Kältetoleranz: Hier entschieden sich die Richter für 20 Grad als Untergrenze im Wohnzimmer.

Richtig lüften

Auch wenn es bitterkalt ist: Regelmäßiges Lüften ist ein Muss. Denn in Bad, Küche und Wohnräumen sammelt sich im Laufe des Tages viel Feuchtigkeit an, die Bewohner durch regelmäßiges Stoßlüften abführen müssen. Tun sie das nicht, lagert sich das Wasser an der kältesten Stelle im Zimmer ab. Im schlimmsten Fall kann dort Schimmel entstehen.

Normalerweise ist Schimmel für Mieter ein Grund, die Miete zu mindern, bis der Vermieter den Schaden behoben hat. Hat der Mieter den Schimmel aber durch falsches Lüften mitverursacht, darf er die Zahlungen nicht kürzen. Tut er es doch, riskiert er eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Kann der Vermieter nachweisen, dass der Mieter den Schimmel durch falsches Lüften mitverursacht hat, darf er ihm im Extremfall sogar umgekehrt kündigen – und zwar wegen Vernachlässigung der Mietsache.

Wasserleitungen im Freien abdrehen

Gefriert Wasser in den Leitungen, dehnt es sich aus, und die Leitungen können reißen. Wasserleitungen im Freien sind im Winter besonders gefährdet. Bei geplatz­ten Rohren zahlt zwar in der Regel die Versicher­ung, falls der Eigentümer eine entsprechende Police abgeschlo­s­sen hat. Die meisten Versicherer schließen in ihren Verträgen jedoch grobe Fahrlässigkeit aus. Die liegt zum Beispiel dann vor, wenn der Eigentümer vergisst, ungenutzte Leitungen im Garten, auf der Terrasse oder in der Garage vor dem ersten Frost abzudrehen und leer laufen zu lassen. Außerdem werten es viele Versicherer als grob fahrlässig, wenn Hausbewohner die Heizung in der kalten Jahreszeit vollständig abschalten. Ist das Haus über einen längeren Zeitraum im Winter nicht bewohnt und will der Bewohner unbedingt Heizkosten sparen, sollte er daher auch den Haupthahn der Heizung abdrehen und die Leitungen leer laufen lassen.

Hauswand vom Schnee befreien

Manch einer mag die zarten Verzierungen romantisch finden, die der Schnee bei starkem Wind oft an Hauswänden hinterlässt. Für das Mauerwerk stellen solche Schneeverwehungen aber ein Risiko dar – vor allem, wenn sie sich in der Nähe von Türen oder Fenstern befinden. Beginnt der Schnee nämlich zu tauen, läuft das Wasser durch die Türen ins Haus und durchnässt das Mauerwerk. Die Folge: Schimmel im Mauerwerk. Auch auf Dächern schadet zu viel Schnee der Bausubstanz. Dringt das Tauwasser nämlich durch das Dach in die Wärmedämmung ein, droht ebenfalls Schimmel, warnt der Verband privater Bauherren (VPB).

Hinzu kommt: Die sogenannte Verkehrssicherungspflicht gilt nicht nur für den Gehweg, sondern auch für Schneemassen auf dem Dach. Kommt ein Passant durch herabfallende Brocken zu Schaden, muss der Eigentümer zahlen. Hausbewohner tun deshalb gut daran, Eis und Schnee nicht nur vorm Gehweg zu schippen, sondern auch überall sonst fortzuschaffen.