WohnungspreiseDie eingebildete Immobilienblase

In Deutschland wird nicht nru zu wenig, sondern auch falsch gebaut. Benötigt wird mehr Wohnraum für Singles. Das
In Deutschland wird nicht nru zu wenig, sondern auch falsch gebaut. Benötigt wird mehr Wohnraum für Singles. Das "Tiny House" kann eine Lösung seindpa

Eine Wahrscheinlichkeit von 92 Prozent kann man schon als ziemlich hoch bezeichnen. So hoch bezifferten jüngst die Ökonomen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) die Wahrscheinlichkeit dafür, dass der große Immobiliencrash unmittelbar bevorstehe. Mit fast 100-prozentiger Sicherheit also blähe sich derzeit am Häusermarkt eine Blase auf. Und mit dieser Warnung stehen sie nicht alleine da: Auch andere Ökonomen und Bundesbanker mahnen immer lauter, sogar die Sprecher des Internationalen Währungsfonds IWF haben neuerdings Sorgenfalten auf der Stirn, wenn sie über die weltweit steigenden Hauspreise sprechen. Doch genau diese Warnungen vor der großen Immobilienblase halten die Forscher vom Institut für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) für falsch. Für grundfalsch sogar.

Es ist auch nicht so, als glaubten sie lediglich an die übrigen acht Prozent und daran, dass alles gut gehe. Sondern sie sind sich genauso sicher wie ihre Kollegen – nur in der völlig entgegengesetzten Einschätzung: Es gebe „keinerlei Anzeichen für eine Spekulationsblase auf dem Immobilienmarkt“, bekräftigte Ulrich Schmidt vom IfW dieser Tage. Und er setzte sogar noch einen drauf: „Ganz im Gegenteil – die Immobilienpreise liegen sogar eher unterhalb ihres Fundamentalwerts.“ Im Klartext: Häuser und Wohnungen sind derzeit sogar noch zu billig, gemessen an dem, was sie eigentlich kosten müssten.

Wie das IfW zu dieser Einschätzung kommt? Es hat sich dafür die Überschussrenditen angesehen, die Haus- und Wohnungskäufer erzielen, also jene Zusatzrendite, die sie mit dem Immobilienkauf gegenüber einer Festgeldanlage erzielen – oder die ihnen bleibt, nachdem man die Kreditzinsen für die Hypothek herausrechnet. Die Gesamtrendite errechnet sich dabei, indem man die ersparte (oder erzielte) Miete abzüglich der Instandhaltungskosten ansetzt und sie durch den Kaufpreis inklusive der Nebenkosten teilt. Die Überlegung dabei: Je kleiner diese Überrendite für Hauskäufer ausfällt, desto überteuerter haben die Käufer ihre Wohnungen offenbar erworben. Ist die Rendite jedoch hoch, bedeutet das, dass die Immobilie ein guter Kauf war. Dann lag der Immobilienpreis unter dem Fundamentalwert, der angemessen gewesen wäre.

Immobilien sind nicht erschwinglicher geworden

Für die deutschen Großstädte sahen die Zahlen des IfW so aus: Im zweiten Quartal 2019 lag die Überschussrendite durchweg bei rund einem Prozent, sowohl für Fremdfinanzierer, die per Kredit finanzierten, als auch für Eigenfinanzierer, die den gesamten Kaufpreis aus dem Eigenkapital aufbrachten. In Hamburg und Stuttgart beträgt sie demnach derzeit rund 1,22 Prozent, in Berlin und Frankfurt 1,1 Prozent, in München 1,09 und in Köln sogar 1,56 Prozent. Das sind zwar nun beileibe keine Größenordnungen, bei denen man von üppigen Renditen sprechen kann, doch immerhin bedeutet es eines: Gegenüber einer reinen Festgeldanlage erzielen Käufer mit Immobilien einen guten Prozentpunkt mehr Ertrag – und zwar nach Abzug aller Kosten.

Aber ist das nun viel oder wenig? Um das zu beantworten, ist diese Zahl entscheidend: Die Überschussrendite aus dem Jahr 2005. Das war ein Jahr – und da sind sich alle Ökonomen einig – in dem nun wirklich keinerlei Blasenzeichen am Markt zu sehen waren. 2005 war in den Statistiken der Immobilienökonomen sozusagen ein Normalnulljahr. Und 2005 lagen die Überschussrenditen in denselben deutschen Metropolen durchweg zwischen minus 0,5 und minus 0,9 Prozent. Sie waren also negativ, das heißt die Immobilienbesitzer zahlten sogar drauf, wenn sie sich Wohnungen zulegten. Wer in diesem Jahr eine Wohnung in einer deutschen Großstadt kaufte, der zahlte zwar noch erheblich niedrigere Preise, doch dabei war die Mietersparnis für Eigennutzer (oder die Mieteinkünfte für Vermieter) im Verhältnis geringer. Zudem waren die Kreditzinsen damals noch fast viermal so hoch. Sie lagen bei rund 3,88 Prozent für Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung, im Jahr 2019 waren es 0,98 Prozent zum Zeitpunkt der Studienerstellung. Inzwischen liegen sie sogar noch tiefer. Von daher müsste die Renditekurve für Käufer sogar eher nach oben zeigen als nach unten.

Heißt das nun aber, dass der Kauf heute einträglicher oder gar erschwinglicher geworden ist? Das heißt es nicht. Es gibt nämlich noch eine andere sehr spannende Zahl in der Studie: Man muss sich den Vervielfältiger anschauen. Das ist jener Wert, der angibt, wie viele Jahresmieten Käufer umgerechnet als Kaufpreis aufwenden müssen, um eine Immobilie zu bezahlen. Und gerade da überrascht der Vergleich zwischen 2005 und 2019: Damals mussten Großstadtkäufer noch Preise zahlen, die zumeist rund 23 bis 25 Jahresmieten entsprachen (Ausreißer waren lediglich Frankfurt, wo es „nur“ 21 Jahresmieten waren und München mit 27 Jahresmieten). Heute aber liegen die Vervielfältiger verbreitet bei 36 bis 38 (Ausreißer sind jetzt Köln mit 31 und München mit 39). Das heißt: Bis sich der Kauf von Wohneigentum in einer deutschen Großstadt amortisiert, dauert es rund 13 Jahre länger als früher.