KolumneDas Buffett-Prinzip für den Immobilienmarkt


Franz Netter ist Finanzjournalist. Lange Jahre schrieb er als Immobilienexperte für Börse Online. Künftig wird er einmal pro Monat eine Kolumne auf Capital.de schreiben. Im vergangenen Jahr erschien sein Buch „Wohnimmobilien. Mit den richtigen Investments vom deutschen Immobilienboom profitieren“


Warren Buffett brachte es an der Börse binnen weniger Jahrzehnte zum Multi-Milliardär. Seine Investment-Holding Berkshire Hathaway gehört heute zu den teuersten Unternehmen der Welt. Doch worin bestand das Erfolgsprinzip des bodenständigen Amerikaners aus Nebraska? Kurz gesagt: wertorientiertes Investieren! Oder ausführlicher: Er kaufte aussichtsreiche Aktien, Beteiligungen und sogar komplette Firmen stets weit unter ihrem inneren Wert. Buffett selbst hat dazu gesagt: „Die Frage, wie man reich wird, ist leicht zu beantworten. Kaufe einen Dollar, aber zahle nur 50 Cent dafür“.

Dieses Prinzip gilt auch für den Immobilienmarkt. Doch in einem Boom sind Schnäppchen rar. Häuser und Wohnungen in den gefragten Metropolen Deutschlands, die weit unter ihrem eigentlichen Marktwert angeboten werden, kann man nicht einfach beim nächsten Makler kaufen. Interessenten müssen da schon etwas mehr Engagement aufbringen.

Zu den lukrativsten Schnäppchenmärkten für Immobilien zählen Einheimischenmodelle. Dabei geben Kommunen an ihre Bürger unter bestimmten Voraussetzungen Grundstücke, Häuser und Wohnungen zu einem vergünstigten Preis ab. Diese Programme bieten bei weitem nicht jede Stadt an und schon gar nicht ständig. Eine Ausnahme (und dazu eine besonders lukrative) ist München. Laut Helmut Thiele, dem Vorsitzenden des Gutachterausschusses der Stadt, waren 2015 für eine Neubauwohnung in guter Lage mehr als 8000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche zu zahlen. Eine geförderte Eigentumswohnung im München-Modell kostet beim Erwerb von einem Bauträger aber nur zwischen 2800 und 3200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Bei einer 4-Zimmer-Wohnung mit 105 Quadratmetern Wohnfläche (mehr Wohnfläche erlauben die Wohnraumförderbestimmungen des Freistaates Bayern in der Regel für einen 4-Personen-Haushalt nicht) spart der geförderte Käufer also über eine halbe Million Euro. Diese Ersparnis wird vor allem über einen niedrigeren Grundstückspreis erreicht.

Keine Einschränkungen nach der Sperrzeit

Natürlich verteilt die Bürokratie eine derart fette Subvention nicht ohne Auflagen. Die wichtigsten Bedingungen lauten:

→ Der Käufer muss eine gewisse Zeit (ein Jahr bei Familien mit Kindern und drei Jahre bei kinderlosen Haushalten) in der Region München arbeiten oder wohnen.

→ Ein München-Modell-Haushalt darf nur über ein mittleres Bruttoeinkommen verfügen, beispielsweise für eine Familie mit zwei Kindern maximal 82.600 Euro pro Jahr.

→ Zudem darf der Käufer das Objekt 20 Jahre lang nur aus wichtigen Gründen und zu den eigenen Gestehungskosten an berechtigte Haushalte weiterverkaufen.

Dieser Zeitraum scheint auf den ersten Blick lang. Trotzdem schreckt er kaum einen Interessenten ab. Denn nach Ablauf der Sperrzeit gibt es keine Einschränkungen beim Weiterverkauf mehr. Ganz im Gegenteil: Die München-Modell-Wohnungen sind dermaßen begehrt, dass Bauträger diese oft schon Monate vor dem eigentlichen Vertriebsstart vergeben haben. Das gilt besonders für Objekte in begehrten Lagen.

Buchcover "Wohnimmobilien - mit den richtigen Investments vom deutschen Immobilienboom profitieren"
Franz Netter: „Wohnimmobilien“

Diese Erfahrung musste ich vor sechs Jahren selbst machen. Nach einigen erfolglosen Anfragen für eine München-Modell-Wohnung bei Bauträgern änderte ich meine Strategie und wurde mit meiner Frau Mitglied einer Baugemeinschaft für autofreies Wohnen, die von der Stadt ein Grundstück in der Innenstadt zugelost bekommen hatte. Auch wenn beim Grundstückskauf im Jahr 2012 und während der Planungs-, Genehmigungs- und Bauphase einige Probleme zu meistern waren, konnten wir mit unseren Kindern 2015 einziehen. Selbst ein Mehrfamilienhaus zu errichten, ist nicht für jeden potenziellen Wohnungskäufer eine realistische Option, zumal ein Bauprojekt in Form einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) eine riskante Angelegenheit ist. Denn jeder Bauherr haftet unbegrenzt mit seinem Vermögen für alle Verbindlichkeiten der GbR.

Die Gewinnchancen sind allerdings beeindruckend: Der Grundstücksanteil einer München-Modell-Wohnung in unserem Mehrfamilienhaus kostete 2012 knapp 700 Euro je Quadratmeter Baugrund. Ende 2014 betrug der offizielle Bodenrichtwert 3150 Euro je Quadratmeter Grund. Selbst wenn der Grundstückspreis bis zum Ende der Sperrzeit unverändert bleiben sollte, läge die Wertsteigerung bei 350 Prozent.

Aber längst nicht alle Bauherren eigengenutzter Immobilien sehen ihre Wohnung als Investment an. Sonst würden sie nicht in ländlichen Regionen weitab von den Metropolen Baugrund erwerben. Hier sind die Bodenpreise zwar meist günstig, werden aber in Zukunft in der Regel stagnieren und vielleicht sogar sinken, weil die Menschen mehrheitlich in die Großstädte drängen. Dort können sich viele Kaufinteressenten die gestiegenen Immobilienpreise jedoch nicht mehr leisten. Diese brauchen eine andere Strategie, um sich eine bezahlbare Wohnung zu sichern. Einige Tipps aus meinem Buch für diese Klientel stelle ich nächsten Monat in dieser Kolumne vor.

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