Baumängel Wie Sie Baupfusch erkennen und was Sie dagegen tun

Ein Dachdecker deckt ein Walmdach.
Ein Dachdecker deckt ein Walmdach.
© IMAGO / Arnulf Hettrich
Wer ein Haus baut, muss mit Mängeln rechnen. Diese können Eigenheimbesitzer teuer zu stehen kommen. Es sei denn, sie erkennen den Pfusch frühzeitig

Für viele Deutsche ist der Bau des eigenen Hauses ein lang ersehnter Traum. Sie sparen Jahre darauf hin und nehmen teure Kredite auf, um in die eigenen vier Wände ziehen zu können. Voller Vorfreude suchen und kaufen sie ein Grundstück und beauftragen eine Baufirma mit dem Bau ihres neuen Eigenheims. Für manche wird dieser Traum dann allerdings schnell zum Albtraum: Statt heiler Eigenheim-Idylle finden sie Risse in der Fassade, ein undichtes Dach oder schiefe Türen vor.

Baumängel bei Neubauten sind mittlerweile eher die Regel als die Ausnahme. Rund 40 Prozent aller neuen Ein- und Zweifamilienhäuser weisen Fehler an ihrer Konstruktion auf. Etwa 38 Prozent haben zudem Mängel an Leitungen, Sanitär- und Heizungsanlagen, zeigt eine neue Studie des Instituts für Bauforschung (IfB). Das Problem: Viele dieser Baumängel lassen sich tatsächlich nicht vermeiden. Doch erkennen Hausbauerinnen und Hausbauer die Mängel frühzeitig, können sie Kosten und Aufwand für ihre Beseitigung möglichst geringhalten.

Pfusch nimmt zu

Bauexperten beobachten seit Längerem, dass Pfuschereien an deutschen Neubauten zunehmen. In erster Linie hängt die Nachlässigkeit am Bau mit dem zunehmenden Bauboom bei gleichzeitigem Fachkräftemangel zusammen. Viele Handwerker hetzen von Baustelle zu Baustelle, und dabei unterlaufen Fehler.

Außerdem steigen durch den Klimaschutz die Anforderungen an Neubauten, weil sie etwa speziell gedämmt sein müssen. „Bauen wird insgesamt immer anspruchsvoller“, bestätigt Florian Becker, Geschäftsführer beim Bauherren-Schutzbund (BSB). „Dadurch steigt auch die Fehleranfälligkeit, vor allem bei mehrschichtigen Bauteilen und der Anlagentechnik.“

Der Bau eines Hauses ist sowieso schon kostenintensiv, und Baumängel gehen nochmal ordentlich ins Geld. „Zehntausende Euro Extrakosten können auf den Bauherren zukommen“, schreiben etwa die Baufinanzierungsexperten der PSD Bank Nord. Der Bauherren-Bund bestätigt: Während die Reparaturkosten in 20 Prozent der Fälle unter 500 Euro liegen, kosten sie hingegen bei 25 Prozent 10.000 Euro und mehr.

Je später entdeckt, desto teurer

Je später Bauherrinnen vorhandene Mängel erkennen, desto teurer wird es in der Regel. Fünf Jahre nach der Bauabnahme läuft die gesetzliche Gewährleistungsfrist für Bauherren ab. Während dieser Zeit können Eigenheimbesitzer noch eine Beseitigung der Mängel oder eine Preisminderung verlangen oder sogar vom Vertrag zurücktreten. Danach tragen Bauherren selbst die Kosten für die Ausbesserung.

Eine Ausnahme hiervon besteht nur dann, wenn ein Bauunternehmen einen Mangel bewusst verschwiegen hat. Da Bauherren ein Recht auf Beseitigung der Mängel haben, ist es aber wichtig, solche Fehler frühzeitig zu identifizieren. Trotzdem werden nur etwa 20 Prozent aller Baumängel bereits in der Bauphase entdeckt, zeigt der Bauschadenbericht des BSB. Fast ein Drittel aller Schäden kommen im ersten Jahr und immerhin noch 10 Prozent aller Bauschäden erst im sechsten Jahr ans Licht.

Doch wann genau liegt ein Baupfusch vor? Die Experten des Baufinanziers Dr. Klein definieren einen Baumangel als „die Abweichung des Istzustandes eines Neubaus vom vertraglich vereinbarten Sollzustand“. Konkret bedeutet das: Entsprechen entweder die erbrachten Leistungen oder verwendeten Materialien nicht dem vertraglich vereinbarten Leistungsumfang oder aber die vereinbarten Leistungen wurden nur mangelhaft ausgeführt, liegt ein Mangel vor. Hat der Fliesenleger zum Beispiel blaue anstatt wie vereinbart weißer Fliesen verlegt, ist er zwar womöglich fachgemäß vorgegangen, allerdings ist das verwendete Material mangelhaft. Ein anderes Beispiel ist, wenn die Fenster nicht richtig abgedichtet wurden. Das Material ist womöglich in Ordnung, die Arbeit der Handwerker allerdings fehlerhaft.

Obacht bei Fassade, Heizung, Fenster und Türen

Um Mängel zu erkennen, sollten Hausbauende bei der Abnahme auf ganz bestimmte Stellen achten. Denn in der Regel passieren die meisten Fehler an der Fassade, der Heizungsanlage oder an Fenster und Türen. Risse im Putz zählen etwa zu typischen Baumängeln. Werden zum Beispiel Baustoffe verwendet, die nicht zueinander oder zum Untergrund passen, können die Wände im Nachhinein reißen. Heizungen basieren hingegen auf komplexer Technik. Falsch eingestellte Heizungen können den Energieverbrauch und damit die Kosten massiv steigern. Das gilt auch für undichte Fenster und Türen, da diese nicht mehr ordentlich dämmen. Außerdem kann Wasser eindringen, welches dem Mauerwerk schadet.

Wer sich das nicht zutraut, sollte einen externen Gutachter oder Gutachterin hinzuziehen. Er oder sie kann Hausbesitzer bei der Abnahme des Neubaus begleiten. In der Regel beträgt das Honorar zwischen 200 und 300 Euro pro Termin. „Gerade weil Bewohnerinnen und Bewohner oft schwer erkennen können, ob eine festgestellte Unregelmäßigkeit sich im Toleranzbereich befindet oder ein erhöhtes Schadenspotential aufweist, sollten sie sachverständige Unterstützung hinzuziehen“, sagt Becker.

Auch ein Jahr nach der Fertigstellung ist es noch sinnvoll, den Zustand des Hauses extern überprüfen zu lassen, etwa um die Funktion der Heizung zu testen. Wer etwas mehr Geld ausgeben kann und will, sollte überlegen, einen Bausachverständigen oder einen Architekten zu engagieren, der den gesamten Bau des Hauses überwacht. Das kostet in der Regel etwa 1,5 Prozent der Bausumme.


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