Top moderne Wohnungen, kurze Wege zur Kita und zum Bäcker, ein Tiefgaragenstellplatz fürs Auto und frisch geteerte Straßen: Wer in ein Neubauquartier zieht, muss sich um Sanierungsstau und marode Infrastruktur keine Gedanken machen. Mehr als 750 Quartiere mit mindestens 500 Wohneinheiten sind seit 1990 in Deutschland entstanden. Doch Käufer müssen für nach 2020 gebaute Wohnungen tief in die Tasche greifen, zeigt der Postbank Wohnatlas: Eine 70 Quadratmeter große Neubauwohnung im mittleren Preissegment kostet im bundesweiten Mittel rund 115.000 Euro mehr als eine Bestandsimmobilie. In Lübeck, Erlangen, München, Mainz, Stuttgart und Berlin liegt die Differenz sogar bei mehr als 200.000 Euro. Eine Wohnung im Quartier lohnt vor allem dann, wenn die Preisdifferenz nicht allzu hoch ausfällt – und wenn der gewünschte Komfort auch tatsächlich dabei ist.
Steimker Gärten in Wolfsburg: Die Stadt wächst
Das Analyseunternehmen Prognos bescheinigt Wolfsburg eine goldene Zukunft: Die Stadt in Niedersachsen landet im Zukunftsatlas auf Platz fünf der deutschen Städte mit den größten Zukunftschancen. Um mehr Wohnraum zu schaffen, wird im Quartier Steimker Gärten fleißig gewerkelt. Seit 2016 entsteht ein urbanes Wohnquartier am grünen Rand der Innenstadt mit rund 1.800 Wohneinheiten, inklusive Bäcker, Gewerbeflächen, Seniorenheim und Kita. Eine Vier-Zimmer-Wohnung gibt es beispielsweise für eine halbe Million Euro: vierter Stock mit Aufzug, 104 Quadratmeter, Smart-Home-Steuerung, Tiefgaragenplatz mit vorinstallierter E-Mobilität und bester Energieeffizienz. Am Ende einer Sackgasse gelegen, verkehrsberuhigt, mit Innenhof. Wer mieten will, muss mit 12 bis 13 Euro pro Quadratmeter rechnen – im Vergleich zu sieben Euro im Bestand. „Als Wirtschaftsstandort mit einer hohen Kaufkraft ist das noch vergleichsweise günstig“, sagt ein Sprecher des Projektentwicklers VW Immobilien. „Für die Wolfsburger sind die Preise sehr ambitioniert, aber Zugezogene aus Metropolen wie München oder Berlin sind häufig überrascht, wie günstig Neubauwohnungen hier sind.“ Das bestätigt der Postbank Wohnatlas: Eine 70-Quadratmeter-Neubauwohnung kostet in Wolfsburg knapp 81.000 Euro mehr als eine Bestandsimmobilie und damit deutlich weniger als in den Metropolen.
München-Freiham: Europas größte Quartiersentwicklung
Das sieht in München schon ganz anders aus. Hier liegt die Differenz bei rund 212.000 Euro. Die Nachfrage nach Wohnraum ist groß, deshalb entsteht im Westen der Landeshauptstadt der neue Stadtteil Freiham: so groß wie 250 Fußballfelder, komplett ausgestattet mit U-Bahn- sowie S-Bahn-Anbindung, dem größten Bildungscampus der Stadt, mehr als einem Dutzend Kitas, einem Sportpark und dem Stadtteilzentrum ZAM. Das Quartier ist das Größte, das derzeit in Europa entwickelt wird. Mehr als 25.000 Menschen sollen hier einmal leben, rund die Hälfte ist schon eingezogen. Im kommenden Jahr eröffnet auch das Stadtteilzentrum, ein Mix aus klassischem Einkaufszentrum mit Mietern wie TK Maxx oder Rewe und offenem Platz. Auch energetisch überzeugt der neue Stadtteil: Freiham hat eine eigene Geothermie-Anlage, die einen Großteil des Wärmebedarfs des Viertels deckt. Genossenschaften, städtische Wohnungsbaugesellschaften, Baugruppen und private Bauträger bauen für unterschiedliche Bedürfnisse und finanzielle Möglichkeiten und sorgen so für ein breites Angebot.
Rosenstein in Stuttgart: Umnutzung der Bahntrasse
Während in München am Stadtrand neuer Wohnraum entsteht, wird in Stuttgart bestehende Fläche in der Innenstadt umgenutzt: Der neue Stadtteil Rosenstein entsteht teilweise auf einer Bahntrasse, auf der heute noch Züge in den Stuttgarter Hauptbahnhof einfahren. Wenn der neue Hauptbahnhof in zwei Jahren in Betrieb geht, wird das Gleisfeld abgebaut und Rosenstein aufgebaut. Entlang der Gleise läuft die Quartiersentwicklung bereits auf Hochtouren: Rund 250 Wohnung sind schon bezogen, weitere 130 Wohnungen, eine Kita und eine Sozialstation entstehen gerade. Eine Vier-Zimmer-Eigentumswohnung mit knapp 106 Quadratmetern Wohnfläche und Mini-Garten gibt es hier für 799.000 Euro. Und auch hier zeigt sich die Preisschere zwischen alt und neu: 205.000 Euro mehr müssen Immobilienkäufer in Stuttgart für eine Neubauwohnung im Schnitt berappen. Ob sich diese Investition lohnt, hängt einerseits von üblichen Faktoren wie dem Wertsteigerungspotential ab. Andererseits aber auch vom individuellen Komfort-Faktor: Kurze Wege im Alltag und ein Kitaplatz direkt nebenan lassen sich nur schwer in Geld aufwiegen.
