ImmobilienWarum kaufen wir Immobilien?

In den Spitzenlagen der Großsstädte sollten Sie nicht mehr kaufen
In den Spitzenlagen der Großsstädte sollten Sie nicht mehr kaufen
© Johannes Mink

Susanne Osadnik ist freie Wirtschaftsjournalistin. Sie schreibt an dieser Stelle über ImmobilienthemenSusanne Osadnik ist freie Wirtschaftsjournalistin. Sie schreibt an dieser Stelle über Immobilienthemen

 


Wir sind eine Gesellschaft, in der es von Spezialisten, Fachleuten und Experten nur so wimmelt. Das macht auch Sinn, denn unser aller Leben ist sehr komplex geworden. Man kann sich nicht in allen Bereichen gleich gut auskennen. Außerdem hat man ja auch schon immer den Elektriker gerufen, wenn der Herd angeschlossen werden musste. Und niemand legt selbst Hand an, wenn eine Zahnwurzelbehandlung ansteht. Also ist es auch völlig in Ordnung, wenn man sich beispielsweise in Finanzierungs- und Immobilienfragen an jemanden wendet, der mehr davon versteht als man selbst.

Was aber nicht zu verstehen ist: Warum kauft man die teure Expertise eines Fachmanns ein und macht dann das Gegenteil dessen, was er vorschlägt? Genau das berichten immer häufiger Immobilienmakler, Anlageexperten, Berater von Familiy Offices – allesamt Profis, die ihren Kunden seit geraumer Zeit davon abraten, weiterhin in die Topwohnlagen deutscher Metropolen wie München, Hamburg, Berlin, Stuttgart oder Düsseldorf zu investieren. Die Alternative: Besser auf die so genannten Potenziallagen setzen, jene Quartiere, die gerade entstehen oder sich von Gewerbe- in Wohnstandorte verwandeln. Da gibt es Wohnraum noch zu akzeptablen Quadratmeterpreisen zu kaufen. Oder gleich Eigentum in B-Städten wie Kiel oder Heidelberg erwerben, wo das Kaufpreisniveau grundsätzlich niedriger ist.

In München kann man Wohneigentum nicht mehr kaufen, sondern nur noch erben

Inzwischen gibt es zig Studien, die belegen: In den zentralen Lagen der Wachstumsstädte sind die Preise für Wohneigentum in den vergangenen Jahren teils exorbitant gestiegen. Die Mieten sind häufig schon so ausgereizt, dass sie kaum mehr Steigerungspotenzial bieten. Damit sinken die Chancen auf auskömmliche Renditen und steigt das Risiko von Fehlinvestitionen. Alles längst bekannt. Und doch entscheiden sich immer noch Kapitalanleger für die teure Variante: eine Eigentumswohnung an der Alster oder ein schickes Apartment in Münchens Innenstadt, mit dem sich kein Geld mehr verdienen lässt. „In München kann man Wohneigentum nicht mehr kaufen, sondern nur noch erben“, bekannte kürzlich der Chef eines Hamburger Family Office in nicht-öffentlicher Runde. Renditen von unter zwei Prozent kann er seinen Kunden nicht zumuten. Sie selbst sich schon – gegen seinen ausdrücklichen Rat. Hätte er von Aktien, Anleihen oder Fonds abgeraten, hätten sie auf ihn gehört, ist er sicher.

Warum funktioniert das bei Wohnimmobilien nicht? Ein Erklärungsversuch: Der Glaube an das Betongold ist unerschütterlich, weil es kein abstraktes Gut ist. Man kann es sehen, anfassen, vererben – möglichst von Generation zu Generation. Damit bleibt der Besitz über Jahrzehnte sichtbar, möglichst da, wo schon immer gut gewohnt wurde, in den alt eingesessenen Viertel. Das suggeriert Stabilität und Sicherheit, die zurzeit so viele Anleger dringend suchen. Dass 40 Prozent der Vermieter mit ihren Mieteinnahmen gerade einmal ihre laufenden Kosten decken können, gut 20 Prozent sogar Verluste einfahren, wie das Bundesamt für Raumforschung schon vor Jahren analysiert hat, wird ausgeblendet. Ebenso die Tatsache, dass die durchschnittliche Rendite laut Deutschem Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) bei vermieteten Wohnimmobilien nur bei 1,6 Prozent liegt. Spielt alles keine Rolle.

Aber auch Mieter sind unvernünftig und machen deswegen Fehler

Wie gut für Immobilienbesitzer, dass offenbar auch viele Mieter irrational handeln. In Hamburg etwa ist die Nachfrage in den teuren Stadtteillagen am höchsten, in den billigen Vierteln am niedrigsten. Ein weiteres Phänomen, das gegen das natürliche Verhalten des Homo Oeconomicus spricht. Die „Geiz-ist-geil-Mentalität“ scheint spätestens beim Wohnen an seine Grenzen zu stoßen. Das Maklerhauses Engel & Völkers hat gerade die Suchanfragen auf der Plattform des Internetportals Immobilienscout24 ausgewertet und dabei Interessantes zutage gefördert: In den Quartieren rund um die Alster sowie in Othmarschen – also da, wo es richtig teuer wird – gab es mehr als 200 Suchanfragen pro 100 Mieterhaushalte. Dagegen wurden in Quartieren in einfacher Lage weniger als 30 Suchanfragen pro 100 Mieterhaushalte eingegeben. In Stadtteilen in mittlerer Lage waren es 30 bis 80 Suchanfragen.

Außerdem sind Wohnungssuchende in teuren Stadtteilen auch bereit, für gute bis sehr gute Lagen hohe Mieten zu zahlen: Rund um die Alster sowie in Nienstedten und Ottensen sind das meist mehr als 15 Euro, in guten Lagen 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Vernünftig ist das sicher nicht, wenn so mancher Haushalt weit mehr als ein Drittel seines Nettoeinkommens für Wohnen ausgibt. Aber Vernunft scheint bei Wohn- und Kaufentscheidungen nur ein untergeordnete Rolle zu spielen.