ImmobilienVerwaltet und verloren

Wenn im Haus ein Problem auftritt, ist die Hausverwaltung gefragt. Oft ist sie aber das größte Problem im Haus
Wenn im Haus ein Problem auftritt, ist die Hausverwaltung gefragt. Oft ist sie aber das größte Problem im Haus
© Jan Steins

Der Kaffee mit Milchschaum wird in schicken Gläsern serviert. Auf dem Holztisch wartet eine Karaffe mit stillem Wasser. Wohlfühlatmosphäre in einem Berliner Backsteinloft. Hohe Decken, Betonboden.

„Bei Fragen einfach rufen“, sagt die gut gelaunte Frau von der Immobiliengesellschaft, die sich als Ansprechpartnerin der Hausverwaltung vorstellt. Dann geht sie. Die beiden Beiräte der neuen Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG, bleiben in dem Raum mit den Glaswänden zurück. Vor ihnen ein Leitz-Ordner mit abgehefteten Belegen und zwei Papierstapel mit Zahlenkolonnen, überschrieben mit „Kontoabrechnung. Haus: 334 WEG“.

Für die beiden ist der Einsatz eine Premiere. Erst seit Kurzem sind sie Wohnungsbesitzer. Gekauft haben sie ihr Domizil von einer Immobiliengesellschaft, die ein Mietshaus mit 25 Einheiten nach und nach vermarktet. Die Hausverwaltung, eine Tochterfirma der Immobiliengesellschaft, ist seit Jahren für das Objekt zuständig.

Erschreckend blauäugig

Bei der ersten Versammlung der neuen Eigentümer haben sie sich breitschlagen lassen, den ungeliebten Job zu übernehmen. Die Hausverwaltung beruhigte: „Sie müssen nur einmal im Jahr die Abrechnungen prüfen. Ein, zwei Stunden, das ist alles.“

Jetzt sitzen sie da, nippen am Kaffee und blättern orientierungslos durch die Bögen. Die Finger wandern über Zahlenreihen, bleiben an unbekannten Begriffen hängen, wandern weiter. „Hast du eine Ahnung, worauf du achten musst?“ Achselzucken. „Ich auch nicht.“

Gabriele Heinrich, Vorsitzende beim Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum e. V., kennt diese ­Situation gut: Beiräte, die mit der Kontoprüfung hoffnungslos überfordert sind und daran scheitern, Unstimmigkeiten oder sogar grobe Abrechnungsfehler zu erkennen. „In jedem Unternehmen gibt es einen Controller oder einen Wirtschaftsprüfer“, sagt Heinrich. „Jede Bilanz, jede Rechnung wird gegengecheckt.“ Bei der Verwaltung von Eigentumswohnungen hingegen seien die Deutschen erschreckend blauäugig. „Was die Hausverwaltung präsentiert, wird oft unwidersprochen hingenommen.“

Von Schlamperei bis Betrug

Beträchtliche Summen stehen auf dem Spiel. Die Instandhaltungsrücklagen einer WEG sind meist ­fünf-, wenn nicht sechsstellig. Bei neun Millionen Eigentumswohnungen in privater Hand dürften die verwalteten Rücklagen in Deutschland an ­einen dreistelligen Milliardenbetrag heranreichen.

Es geht um Aufträge in Höhe von mehreren Tausend Euro. Um Dienstleistungen, deren Ausführung kaum einer kontrolliert. Und um die Instandhaltung und Pflege einer Immobilie, die nicht selten einige Millionen wert ist und oft die Altersvorsorge ihrer Eigentümer bildet.

Rund 10 000 Firmen kümmern sich bundesweit um die Verwaltung. Deren Qualifikation lässt sich schwer einschätzen: Der Beruf des Hausverwalters ist nicht geschützt. Wer es drauf anlegt, kann die Unerfahrenheit seiner Kunden ausnutzen – von Schlamperei über Mauschelei bis hin zum Betrug.

Dutzende Fälle, in denen Dienstleister die Grenzen des Gesetzes überschritten haben, sind aktenkundig. Ein besonders schwerer Fall ereignete sich kürzlich im Raum Köln. Eine Verwaltung mit 80 WEGs und knapp 3 000 Wohnungen soll laut Anklage 3 bis 4 Mio. Euro veruntreut haben. Die Wohnungseigentümer fürchten nun um ihre Rücklagen. Der Betrug fiel lange Zeit nicht auf, weil der Verwalter die Gelder zwischen den Konten hin und her buchte. Ein genaues Hinsehen hätte den Schaden schon viel früher ­begrenzen können.

Job mit Haftungsrisiko

Für die von der Eigentümergemeinschaft gewählten Beiräte kann eine betrügerische Verwaltung ernsthafte Folgen haben. Sie haften für das, was sie abzeichnen. Im Mai endete vor dem Amtsgericht Düsseldorf ein Verfahren gegen eine Beirätin wegen Beihilfe zur Untreue. Der Verwalter hatte 130 000 Euro von den Eigentümerkonten im Casino verzockt. Der Beirätin war vorgeworfen worden, die Warnzeichen nicht erkannt oder zu spät weitergegeben zu haben.

Zwar wurde sie von den strafrechtlichen Vorwürfen freigesprochen. Trotzdem könnten die Miteigentümer in einem Zivilprozess Schadenersatz fordern. „Das droht Verwaltungsbeiräten immer dann, wenn sie schuldhaft – also vorsätzlich, grob fahrlässig oder auch nur leicht fahrlässig – Fehler begehen“, sagt Heinrich. Ihr Verband hat eine Broschüre herausgegeben, in der die Tücken der Beiratsarbeit aufgeführt sind. „Hilfe, wir sind Verwaltungsbeirat“ heißt das 128 Seiten starke Druckwerk.