ImmobilienNeue Stadtviertel braucht das Land

Ein zusätzliches Dachgeschoss hier, eine gefüllte Baulücke dort, dazu die eine oder andere Umnutzung von Bürogebäuden: Der Wohnungsbau in Deutschland besteht aus Stückwerk. Nachverdichtungsmaßnahmen sind prinzipiell sinnvoll, um neuen Wohnraum in den Ballungsgebieten zu schaffen. Das wird aber nicht ausreichen. Gut eine Million Wohnungen fehlen in Deutschland, insbesondere in den Großstädten verschärft sich die Situation Jahr für Jahr. Deshalb wird es Zeit für großvolumigere Lösungen.

Mit einzelnen Bauprojekten ist es nicht mehr getan. Der Wohnraummangel in den Ballungsräumen wird sich nur verringern lassen, wenn ganz neue Stadtviertel entlang der existierenden Infrastruktur entstehen. Dadurch bietet sich nicht nur die Chance, den benötigten Wohnraum zu schaffen, sondern ganz neue ökologisch und sozial nachhaltige Konzepte zu entwickeln.

Flexible Nutzungskonzepte sind nötig

Großflächiger, kostengünstiger Wohnungsbau hat allerdings nicht den besten Ruf und deshalb viele Gegner. Das Konzept ist grundsätzlich nicht neu, zahlreiche große Projekte aus den 1960ern und 1970ern führten zu sozialen Brennpunkten. Deshalb müssen Neubauprojekte aus den Fehlern dieser Periode lernen. Bei dem damaligen Wohnungsbau wurden teilweise Bindungsfristen von mehr als 50 Jahren zementiert. Die Deckelung der Mieten und die Belegungsbindung machten Nachinvestitionen unattraktiv. Dadurch blieben notwendige Investitionen aus, die Objekte entsprachen bald nicht mehr der Nachfrage und verfielen.

Ein solches Schicksal lässt sich verhindern. Dazu muss bei der Planung berücksichtigt werden, dass Städte lebendige Gebilde sind, die sich weiterentwickeln. Flexible Nutzungskonzepte sind deshalb nötig, die Wohnen und Arbeiten nicht mehr zwanghaft trennen. Der Arbeitsmarkt wird dynamischer, Angestelltenverhältnisse flexibler, das muss sich in einem großflächigen Wohnungsbauprojekt widerspiegeln. Eine deutliche Verkürzung der Bindungsfrist und die damit einhergehende Aussicht auf Ertragsteigerungen führt außerdem zum Einstieg von langfristigen Investoren, die nicht möglichst billig, sondern zukunftsorientiert bauen. Ein gesunder Mix aus preisgebundenen und nicht gebundenen Wohnungen wahrt die Balance zwischen sozialverträglichen Wohnpreisen und der Attraktivität für Investoren. Werden Nachverdichtungspotenziale gezielt vorgehalten, sind nachträgliche Anpassungen des Städtebaus möglich.

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Zugegeben: Großflächige Wohnungsbaukonzepte sind kontrovers. Niemand will Geisterstädte oder Gettos errichten. Mit dem richtigen Konzept lässt sich dieses Risiko minimieren. Die Stadtplaner jedenfalls müssen darüber nachdenken. Interessierte Investoren sind ausreichend vorhanden. Und die notwendige Infrastruktur lässt sich zumindest teilweise mit den Erträgen aus der Baurechtschaffung finanzieren. Der Bau und die damit verbundenen Investitionen schaffen neue Wachstumsimpulse.

großflächiges Baurecht für Investoren schaffen

Die Kosten für die Allgemeinheit sind dabei minimal – wenn die öffentliche Hand sich darauf konzentriert, großflächiges Baurecht für die Investoren zu schaffen, statt sich selbst am sozialen Wohnungsbau zu versuchen. Denn was dabei schiefgehen kann, lässt sich an den angesprochenen großflächigen Projekten der 1960er- und 1970er-Jahre betrachten. Die ewige Flughafen-Baustelle in Berlin ist ebenfalls eine andauernde Erinnerung daran, dass große Bauprojekte in der öffentlichen Hand nicht unbedingt am besten aufgehoben sind.

Der Wohnraummangel in den Großstädten wird sich nicht von selbst verflüchtigen. Das Wachstum in den Ballungszentren ist kein vorübergehender Trend, sondern eine nachhaltige Entwicklung. Ohne großflächige Lösungen im Verbund mit privaten Investoren wird sich der angespannte Wohnungsmarkt weiter verschärfen.


Till Schmiedeknecht ist Geschäftsführer von BGP Asset Management, ein auf Wohnimmobilien spezialisiertes UnternehmenTill Schmiedeknecht ist Geschäftsführer von BGP Asset Management, ein auf Wohnimmobilien spezialisiertes Unternehmen