In beinahe allen deutschen Metropolen suchen Mieter immer verzweifelter nach Wohnungen. Gleichzeitig steckt genau hier ein anderer Immobilienmarkt in der Krise: der für Gewerbeimmobilien. In Toplagen brach die Nachfrage um 25 Prozent ein – wie eine Auswertung von Immobilienscout24 für Capital zeigt. Einige Vermieter erwägen da einen Umbau. „Anfang des Jahres kamen bei Investoren und Entwicklern zunehmend Fragen nach Umwandlung zu Wohnraum auf“, erzählt Helge Scheunemann, Leiter des Researchs bei der Immobilienberatung JLL. Denn einfach umbauen und an Privatpersonen vermieten, das geht leider nicht. Vermieterinnen und Vermieter müssen einige rechtliche Vorgaben beachten. Zudem lohnt sich das Ganze nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Zuallererst stellen Immobilienbesitzer am besten einen Kosten-Nutzen-Plan auf. Damit ermitteln sie, ob der Umbau zur Wohnimmobilie eine lohnende Investition ist. Da für Wohnraum andere Rechtsvorgaben gelten als bei Gewerbeimmobilien, etwa beim Thema Brandschutz, können Umbaumaßnahmen ganz schön ins Geld gehen. Das Problem: Trotz steigender Wohnmieten sind diese immer noch deutlich niedriger als die Einnahmen bei Gewerbeimmobilien.
„In Frankfurt am Main liegt der Preis für hochwertige Büroflächen bei 30 bis 40 Euro pro Quadratmeter“, sagt der Vermögensberater und Immobilienexperte Michael Stolz. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Preis für Wohnungen liegt laut dem Frankfurter Mietspiegel bei rund 20,50 Euro pro Quadratmeter. „Eine Gewerbeimmobilie neu als Wohnraum zu vermieten, lohnt sich aktuell nur, wenn sonst Leerstand droht“, sagt Stolz.
Ein entscheidender Einflussfaktor für den Mietpreis ist dabei die Lage: „Eigentümer müssen sich überlegen, welche Zielgruppen die Immobilie ansprechen kann und welche Mietpreise diese in der entsprechenden Gegend bereit sind zu zahlen“, betont Stolz. Denn eine 1A-Gewerbelage ist nicht gleich auch eine Top-Wohnlage. Für Geschäftsimmobilien gilt es etwa als Premium-Merkmal, wenn 10.000 bis 15.500 Passanten stündlich das Gebiet besuchen. Für eine Wohnung im Erdgeschoss klingt das wenig attraktiv.
Am besten ziehen Immobilienbesitzer schon früh eine erfahrene Expertin, etwa eine Architektin oder einen Bauingenieur zurate. Diese können die Kosten für den Umbau und die lageabhängigen Mieteinnahmen einschätzen.
Förderprogramme für Wohnraum nutzen
Ob sich der Umbau für Vermieter lohnt, hängt auch davon ab, welche Fördergelder sie in ihren Kosten-Nutzen-Plan einbeziehen können. Denn sowohl die KfW als auch das BAFA fördern energetisch effiziente Wohnungen. Für ehemalige Büros oder Geschäfte können Eigentümer etwa einen Sanierungskredit oder -zuschuss für Umbaumaßnahmen beantragen. Daher sollten Vermieter auch einen von der KfW anerkannten Energie-Effizienz-Experten beauftragen. Mit dessen Hilfe beantragen sie dann den Antrag auf Förderung. Und zwar unbedingt vor Baubeginn. Die exakte Höhe finden Immobilienbesitzerinnen auf der Internetseite der KfW. Besonders viel Geld gibt es aktuell für sogenannte Effizienzhäuser. Maximal sind 37.500 Euro pro Wohneinheit möglich. Doch auch Einzelmaßnahmen sind förderfähig. Die BAFA bezuschusst etwa neue Heizanlagen oder eine neueHaustür.
Doch nicht nur die KfW und das BAFA, sondern auch Städte und Kommunen stellen Gelder bereit. Angesichts steigender Mieten für Wohnungen und schleppendem Neubau stehen diese nämlich vielerorts unter Druck. Daher greifen sie Immobilienbesitzern finanziell unter die Arme, wenn diese für neuen Wohnraum sorgen. Die Stadt Stuttgart hat etwa ein Programm aufgesetzt, das den Umbau bestehender Räume erleichtert. Eigentümer erhalten 20 Prozent der Investitionssumme als Zuschuss. Und auch an den Kosten für die Ersteinschätzung, etwa durch eine Architektin, beteiligt sich die Stadt. Dafür gibt es eine Pauschale von 250 Euro.
Rechtlich absichern
Vermieter, die eine Immobile anders nutzen möchten, brauchen dafür eine Erlaubnis des Bauamtes. Denn die Anforderungen an eine Wohnung unterscheiden sich von denen an eine Gewerbefläche. Das Amt muss daher der sogenannten Nutzungsänderung zustimmen. Zusätzlich brauchen die Immobilieneigentümer in der Regel eine Baugenehmigung. Denn umwidmen, ganz ohne Umbau, ist kaum realistisch. Je nachdem, welche Baumaßnahmen nötig sind, müssen Eigentümer unterschiedliche Unterlagen, etwa einen Bau- und Lageplan einreichen. Wer also einfach Folien auf die Schaufenster eines ehemaligen Ladens klebt, eine Küche einbaut und den Raum fortan als Wohnung vermietet, riskiert Schwarzbau und damit hohe Strafen.
In der Regel fordert das Amt zudem Stellplätze für Pkw. Pro Wohneinheit müssen Vermieterinnen meist einen Stellplatz nachweisen. Wie lange die behördliche Bearbeitung dann dauert, hängt wiederum vom individuellen Amt ab. Die Stadt Köln rechnet aktuell mit sieben bis zehn Monaten, nachdem der Antrag vollständig eingegangen ist. Und noch etwas gibt es zu beachten: Haben Eigentümer die Genehmigung des Bauamts in der Hand, sollten sie zeitnah mit dem Umbau beginnen. Denn die Erlaubnis ist nicht endlos gültig. Bei der Stadt Köln gilt die Nutzungsänderung für drei Jahre nach Zustellung. Innerhalb dieser Zeit müssen Eigentümerinnen den neuen Wohnraum beim Amt anzeigen.
