Capital erklärt Wie hart trifft die Corona-Krise den Immobilienmarkt?

Was beachten beim Hausbau oder -kauf in der Krise? "Capital erklärt" zum Thema Immobilien.
Was beachten beim Hausbau oder -kauf in der Krise? "Capital erklärt" zum Thema Immobilien.
© Sabine Gudath / IMAGO
Von der Corona-Krise blieb der Immobilienmarkt bislang weitgehend verschont. Bleibt das so? Was gilt es nun zu beachten? Capital-Redakteurin Nadine Oberhuber beantwortet die wichtigsten Fragen

In unserer Reihe Capital erklärt geben wir einen komprimierten Überblick zu aktuellen Wirtschaftsthemen. Diesmal: EZB-Geldpolitik – mit Redakteurin Nadine Oberhuber, die bei Capital für die Themen Geldanlage, Immobilien und Versicherungen zuständig ist.

Der Immobiliensektor blieb von der Corona-Krise anders als die meisten Branchen weitgehend unbeeinflusst. Woran liegt das?

Das liegt natürlich daran, dass diese Branche viel schwerfälliger und daher später reagiert als anderen Bereiche der Wirtschaft und des Finanzmarktes. Sie ist ein sogenannter Spätzykliker, das heißt: Sie zog im Boom erst spät an, dafür hält sie aber bei einem Abschwung auch etwas länger durch als die anderen Branchen. Denn Immobilien lassen sich nicht von einem Tag auf den anderen bauen und kaufen – was heute gebaut wird, wurde bereits vor zwei Jahren oder noch längerer Zeit geplant. Und sehr vieles von dem, was zuletzt genehmigt und in die Pipeline der Bauträger geschoben wurde, das wird auch in ein bis zwei Jahren errichtet werden. Aber viele aktuellen Bauprozesse werden sich wegen Corona verzögern, wenn Baustellen stillstanden, Materialien fehlten, oder Handwerker wegen der Reisebeschränkungen und geschlossenen Grenzen. Das wird noch durchschlagen, aber zeitverzögert.

Wie weit wird die Krise den Immobilienmarkt verändern?

Auch wenn es unbefriedigend klingt, aber: Das ist derzeit noch kaum zu sagen, denn es kommt natürlich vor allem auf die Dauer der Pandemie an und auf die Frage: Wann haben wir das Schlimmste überwunden, weil ein Medikament oder Impfstoff gefunden ist? Wann können wir unser Leben also wieder wie gewohnt führen – ohne eine zweite schwere Pandemie-Welle befürchten zu müssen. Und ohne dann wieder erneute Shutdowns im öffentlichen Leben und in den Betrieben zu erleben. Die könnten schließlich kommen, wenn sich wegen der jetzigen Lockerungen herausstellt, dass sich das Infektionsgeschehen weltweit eben nicht dauerhaft abschwächt, sondern wieder stärker wird.

Mietbeträge in der Krise stunden

Die bisher noch am schwersten einzuschätzende Unbekannte ist außerdem: Wie arg betrifft der zweimonatige Shutdown bereits die hiesige Wirtschaft und vor allem die Bevölkerung? Wir sehen zwar erste Lockerungen, doch die entscheidende Frage für den Immobilienmarkt wird sein, wie viele Unternehmen durch die Krise kommen – und wie viele eventuell langfristig aufgeben müssen. Und was das letztlich für die Arbeitslosenzahlen und die Einkommen heißt. Der Immobilienmarkt läuft nämlich nur weiter wie zuletzt gewohnt, wenn Käufer und Mieter genügend verfügbares Einkommen haben, um sich höhere Wohnkosten auch dauerhaft leisten zu können. Oder um ihre Kredite langjährig abzutragen. Das wissen wir aus Studien der Bundesbank.

Deshalb sollte derzeit die enorme Zahl von zehn Millionen Kurzarbeitern hierzulande nachdenklich stimmen. Wer weniger arbeitet, muss in der Regel auf einen Teil seines Einkommens verzichten. Da kann es dann vor allem für Großstadtbewohner knapp werden. Dort gaben viele bereits vor der Krise 35 oder 40 Prozent ihres Gehalts fürs Wohnen aus. Wenn es 50 oder 60 Prozent werden, ist das oft nicht drin.

Wie stark hilft da das neue Corona-Gesetz für Mieter oder Kreditnehmer, bei denen das Geld knapp ist?

Es hilft natürlich insoweit, dass sie jetzt nicht fürchten müssen, ihre Wohnung zu verlieren, wenn sie ihre Mieten nicht wie gewohnt zahlen können. Denn das neue Gesetz besagt, dass Mieter notfalls für drei Monate – also von April bis Ende Juni – ihre Mieten aufschieben können. Die Vermieter müssen ihnen den Betrag stunden. Und zwar, ohne dass säumigen Mietern wie üblich nach zwei nicht gezahlten Mieten gekündigt werden kann. Es betrifft aber auch nur diejenigen, die nachweisen können, dass ihnen tatsächliche Einbußen wegen der Corona-Pandemie entstanden sind. Etwa weil ihre Arbeitgeber sie in Kurzarbeit geschickt haben; weil sie Gastronomen sind, deren Betriebe schließen mussten; oder weil sie als Selbständige und Freiberufler tätig sind und ebenfalls unter dem Lockdown leiden – und deshalb weniger verdienen.

Wer dagegen bereits vorher schlecht gewirtschaftet hat und chronisch knapp bei Kasse war, der kann jetzt trotz des Gesetzes nicht einfach sagen: Sorry, ich zahle grad keine Miete. Er sollte sich aber schleunigst an seinen Vermieter wenden. Denn oft bieten die in solchen Fällen eine Beratung und individuelle Zahlungspläne an. Also: Nicht einfach wegducken, sondern aktiv auf den Vermieter zugehen!

Das Gesetz bringt Erleichterung

Außerdem – und das ist ganz wichtig – heißt die Mietstundung nicht , dass man sich drei Mietzahlungen sparen kann, sondern die müssen natürlich später trotzdem nachgereicht werden. Und da kann eine gehörige Summe zusammenkommen, wenn man zum Beispiel 800 Euro Miete zahlt, hat man plötzlich 2400 Euro Schulden beim Vermieter, die man nebenbei abtragen muss. Und die übliche Miete läuft ja weiter. Der Mieter hat allerdings längstens zwei Jahre Zeit, um die Summe abzustottern. Erst nach diesem Zeitraum kann der Vermieter ihm kündigen, wenn er dann immer noch mit zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Und Vorsicht: Kommen nach Juni – also nach dem bisherigen Auslaufen des Gesetzes – noch weitere Mietschulden dazu, dann ist eine fristlose Kündigung auch vor Ablauf der zwei Jahre wieder möglich. Zumindest dann, wenn sich ein Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten außerhalb der Coronazeit angehäuft hat. Das Gesetz ist also eine Erleichterung – aber kein Freibrief. Es hilft dafür aber auch allen Hausbesitzern, bei denen jetzt ein Immobilienkredit läuft.

Gesetzesverlängerung ist möglich

Egal ob für selbstgenutzte Immobilien oder für vermietete Wohnungen: Sie können dadurch ebenfalls ihre Darlehenszahlungen bei den Banken stunden lassen. Bei ihnen wirkt es dann so, als würde der Kredit drei Monate eingefroren und später wieder aufgetaut. Sie müssen die Beträge später nicht zusätzlich abstottern, sondern hängen die ausstehenden Zahlungen einfach am Ende der Vertragslaufzeit hintendran. Sie zahlen also einfach drei Monate länger.

Das alles gilt natürlich nur, solange das Gesetz nicht verlängert wird. Denn für den Fall, dass sich die Coronapandemie als schwerwiegender und längerdauernder herausstellt, hat sich die Regierung eine Verlängerung bei diesen Regeln vorbehalten.

Was müssen Kaufwillige und Kreditnehmer beachten?

Am stärksten spüren alle Kaufinteressenten bereits, dass die Makler seit März nur eingeschränkt ihr Geschäft fortführen konnten. In einigen Bundesländern waren Besichtigungen wegen Ausgangsbeschränkungen nicht erlaubt. Vor allem wenn Mieter in den angebotenen Wohnungen leben, waren Besichtigungen nur unter Auflagen und Schutzmaßnahmen möglich oder einzeln. Mieter konnten sie auch verweigern, wenn ihnen die fremden Besucher nicht geheuer waren. So etwas kam vielleicht nicht oft vor, aber Makler merkten auf jeden Fall bereits die Zurückhaltung von Anbieter- und Käuferseite. Sie haben sich allerdings mit virtuellen Besichtigungen darauf eingestellt.

Bonität des Käufers wird wichtiger

So können Kaufinteressenten bereits vorab gut klären, ob ihnen eine Wohnung gefällt und sich die Besichtigung überhaupt lohnt. Generell raten Immobilienexperten: Eine Mietwohnung könne jeder von uns im Extremfall auch mal „aus dem Internet heraus“ anmieten, also allein aufgrund einer virtuellen Besichtigung. Bei einem Wohnungskauf sollten Privatleute das aber nicht machen. Dort gilt: Den Zustand von Haus oder Wohnung immer – und wirklich immer – an Ort und Stelle selbst begutachten! Alles andere ist angesichts der eingesetzten Summen ein zu großes Risiko.

Banken werden außerdem genauer hinsehen, wenn Kunden ausgerechnet jetzt einen Kredit bei ihnen beantragen. Abgesehen davon dauert die Bearbeitung der Kreditanträge bei vielen auch länger, beobachten Makler bereits. Denn Banken haben enorm damit zu tun, auch die Hilfskredite an Unternehmen auszureichen und zusätzlich kämpfen sie mit dem Homeoffice-Schwierigkeiten.

Die Bonität des Käufers wird künftig noch wichtiger. Genau wie die Sicherheiten, die er beim Hauskauf anbieten kann - zusätzlich zum festen Einkommen. Denn das Gehalt wird längst nicht mehr als so sicher bewertet wie zuvor. Zudem gilt für Hausinteressenten, die jetzt erst kaufen oder ab März gekauft haben: Sie können sich nicht auf das neue Corona-Stundungsgesetz berufen und ihre Kreditraten in den kommenden Monaten deshalb auch nicht aufschieben. Denn sie hätten angesichts der derzeitigen Situation wissen müssen, wie unwägbar die wirtschaftliche Lage ist.

Nach Pandemien sinken Zinsen häufig

Was ist mit Zinsen für Bau- oder Immobilienkredite? Werden die niedrig bleiben?

Es spricht alles dafür, ja. Die allermeisten Ökonomen gehen davon aus, dass es nicht die große Inflation geben wird, obwohl die Notenbanken so viel frisches Geld in den Markt gepumpt haben. Im Gegenteil: Die Zinsen werden wohl für eine sehr lange Zeit niedrig bleiben, darauf deuten zumindest Studien der Zentralbanken hin, die sich angesehen haben, wie die Finanzmärkte jeweils nach Pandemien reagierten. Und zwar in 700 Jahren Menschheitsgeschichte.

Demnach sanken jedes Mal nach Pandemien wie Pest, Cholera und Spanischer Grippe längerfristig die Zinsen. Im Schnitt um eineinhalb Prozentpunkte innerhalb der ersten 15 Jahre nach einer Pandemiewelle. Und danach brauchten sie rund 15 bis 40 Jahre, um sich wieder bis zum alten Niveau zu erholen. Woran das liegt? Weil plötzlich nicht nur das wirtschaftliche Angebot wegfällt, sondern weil auch die Arbeitskräfte dezimiert werden und die Zahl der Käufer kleiner wird. So kann sich kaum Inflationsdruck entwickeln, der die Preise steigen lässt.

Immobilie als Altersvorsorge?

Erstaunlich ist, dass viele Immobilienökonomen und Immobilienfinanzierer derzeit sagen: Sie könnten sich selbst negative Bauzinsen vorstellen. Noch gibt es die nicht. Aber etliche Branchenbeteiligte sagen: Es gab schon vieles, was es vorher nicht gab, und was wir uns vorher nicht vorstellen konnten.

Mit Blick auf den Immobilienboom der letzten Jahre: Ist eine Immobilie noch die beste Altersvorsorge – oder kollabieren bald die Preise?

An der grundlegenden Bewertung für Immobilien ändert sich nichts, auch nicht durch diese Krise: Wer bisher der Meinung war, er brauche die eigenen vier Wände, um darin zufrieden und irgendwann mietfrei zu wohnen – der wird das vermutlich auch weiterhin denken. Und der sollte den Kauf eines Hauses weiterhin verfolgen, wenn er dieses finanzielle Klumpenrisiko eingehen will und kann. Für Immobilienbesitzer gilt außerdem: Wer jetzt Wohneigentum besitzt, der wird tunlichst die Füße stillhalten und sich kaum jetzt davon trennen.

Wer dagegen zuletzt dem Gedanken erlag, er müsse eine Immobilie nur deshalb kaufen, weil sie in ein paar Jahren einen großen Wertgewinn abwerfen wird und weil er unbedingt vom Immobilienboom profitieren wollte – der sollte zuerst seine Beweggründe überdenken. Zumindest muss er überlegen, wie sich der Hauskauf für ihn anfühlen wird, falls die Preise in den nächsten Jahren sinken werden. Oder falls er auf Mieteinnahmen verzichten muss, weil Mieter die Coronakrise nicht unbeschadet überstehen. Oder falls höhere Arbeitslosenzahlen künftig dazu führen, dass starke Mietsteigerungen nicht mehr durchsetzbar sein werden. Wofür immerhin vieles spricht.

Angebot und Nachfrage könnten stocken

Generell sagen Finanzexperten sehr schön: Der Kauf eines Hauses ist weniger ein Investment, sondern eine Konsumentscheidung. Und die Rendite, die Käufer damit erzielen, besteht in erster Linie nicht aus den Mieteinnahmen, sondern aus der Lebensqualität, die sie damit gewinnen. Weil sie der eigene Herr im Haus sind, sich die vier Wände gestalten können und weil sie im Alter mietfrei wohnen, wenn sie den Kauf solide durchfinanzieren. Wer das als Hauptantrieb hat, der kann auch weiterhin guten Gewissens eine Immobilie zur Selbstnutzung kaufen. Als Kapitalanleger wäre ich da vorsichtiger.

Sollten man also auf sinkende Preise und Immobilienschnäppchen hoffen?

Die wird es wohl so schnell nicht geben. Zumindest nicht auf breiter Front. Aus früheren Abschwüngen am Immobilienmarkt wissen wir, dass Wirtschaftskrisen dazu führen, dass der Immobilienmarkt erst einmal ein bis zwei Jahre auf dem aktuellen Niveau stockt. Das ist der Beharrungseffekt: Denn obwohl die Nachfrage von Käufern verhaltener wird – weil sich weniger Menschen solche Käufe leisten können – wollen die verkaufswilligen Hausbesitzer erst einmal nicht einsehen, dass sie weniger hohe Preise verlangen können. Bevor sie also ihre Immobilie vermeintlich „unter Wert“ verkaufen, verzichten sie lieber auf den Verkauf. Dadurch stocken erst einmal Angebot und Nachfrage. Und es bleibt bei den jetzigen Preisen, solange bis sich die Verkäufer damit abgefunden haben, dass weniger hohe Preise drin sind und ihre Vorstellungen nach unten schrauben. Erst dann wird es Preisnachlässe geben, aber das kann wie gesagt ein bis zwei Jahre dauern.

Von der Großstadt aufs Land?

Schneller könnte es gehen, wenn die Wirtschaftskrise wirklich so hart wird, dass viele ihren Job und ihr Einkommen verlieren. Oder wenn viele ihre Kredite nicht mehr stemmen können und es zu Notverkäufen kommt. Aber das hofft natürlich derzeit niemand. Und im Grunde ist der deutsche Immobilienmarkt auch so solide durchfinanziert, dass die große Notverkaufswelle hoffentlich ausbleiben wird. Eine große Frage wird aber sein: Führt die Krise – mitsamt der Ausgangsbeschränkungen – dazu, dass künftig deutlich weniger Menschen in Großstädten leben wollen? Wenn viele nämlich gerade jetzt zu dem Schluss kommen: Auf dem Land oder in der Kleinstadt lebt es sich viel freier und gesünder, dann könnte das viel Druck aus den Metropolen nehmen. Und aus den Wohnungsmärkten dort.

Wer ist Gewinner, wer Verlierer am Immobilienmarkt in der Krise?

Gewinner sind im Nachhinein alle Besitzer. Vor allem diejenigen, die vor wenigen Jahren gekauft haben – und für die sich der Kauf gut anfühlt und die Darlehensrate auch bei Gehaltseinbußen tragbar ist. Und diejenigen, die jetzt eine günstige Immobilie finden und genügend Bargeld auf der Seite haben. Zudem können sie zu sensationell günstigen Konditionen finanzieren. Schwieriger wird es für alle, die demnächst umschulden müssen. Die Zinsen sind zwar enorm gesunken, aber die Banken werden bei der Bonität genauer hinsehen. Das könnte in einigen Branchen oder bei Freiberuflern schwieriger werden.

Schadensersatzforderungen könnten nicht greifen

Und Vermieter sollten genügend Puffer haben, falls ihre Mieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Wirklich schwierig wird es aber für die, die jüngst gekauft und mit enormen Preis- und Mietsteigerungen gerechnet haben. War die Immobilie nur darauf kalkuliert, dann sollten sie sich mit Einbußen und erheblich geringeren Renditen anfreunden. Und etliche Euro draufzahlen könnten auch viele Bauherren und Käufer vom Bauträger. Wenn es durch Coronastillstände zu Verzögerungen am Bau kommt, bleiben die Auftraggeber und Käufer wohl darauf sitzen. Sie können jedenfalls die Baufirmen und Zulieferer nicht für coronabedingte Stillstände haftbar machen. So sagt das neue Gesetz auch: Corona sei so unvorhersehbar gewesen, dass Schadenersatzforderungen hier nicht greifen werden. Also besser schon ein paar Monate länger in der jetzigen Wohnung einkalkulieren und eine längere Bauzeit.


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