Capital erklärtWie hart trifft die Corona-Krise den Immobilienmarkt?

Was beachten beim Hausbau oder -kauf in der Krise? "Capital erklärt" zum Thema Immobilien.imago images / Sabine Gudath


In unserer Reihe Capital erklärt geben wir einen komprimierten Überblick zu aktuellen Wirtschaftsthemen. Diesmal: EZB-Geldpolitik – mit Redakteurin Nadine Oberhuber, die bei Capital für die Themen Geldanlage, Immobilien und Versicherungen zuständig ist.


Der Immobiliensektor blieb von der Corona-Krise anders als die meisten Branchen weitgehend unbeeinflusst. Woran liegt das?

Das liegt natürlich daran, dass diese Branche viel schwerfälliger und daher später reagiert als anderen Bereiche der Wirtschaft und des Finanzmarktes. Sie ist ein sogenannter Spätzykliker, das heißt: Sie zog im Boom erst spät an, dafür hält sie aber bei einem Abschwung auch etwas länger durch als die anderen Branchen. Denn Immobilien lassen sich nicht von einem Tag auf den anderen bauen und kaufen – was heute gebaut wird, wurde bereits vor zwei Jahren oder noch längerer Zeit geplant. Und sehr vieles von dem, was zuletzt genehmigt und in die Pipeline der Bauträger geschoben wurde, das wird auch in ein bis zwei Jahren errichtet werden. Aber viele aktuellen Bauprozesse werden sich wegen Corona verzögern, wenn Baustellen stillstanden, Materialien fehlten, oder Handwerker wegen der Reisebeschränkungen und geschlossenen Grenzen. Das wird noch durchschlagen, aber zeitverzögert.

Wie weit wird die Krise den Immobilienmarkt verändern?

Auch wenn es unbefriedigend klingt, aber: Das ist derzeit noch kaum zu sagen, denn es kommt natürlich vor allem auf die Dauer der Pandemie an und auf die Frage: Wann haben wir das Schlimmste überwunden, weil ein Medikament oder Impfstoff gefunden ist? Wann können wir unser Leben also wieder wie gewohnt führen – ohne eine zweite schwere Pandemie-Welle befürchten zu müssen. Und ohne dann wieder erneute Shutdowns im öffentlichen Leben und in den Betrieben zu erleben. Die könnten schließlich kommen, wenn sich wegen der jetzigen Lockerungen herausstellt, dass sich das Infektionsgeschehen weltweit eben nicht dauerhaft abschwächt, sondern wieder stärker wird.

Mietbeträge in der Krise stunden

Die bisher noch am schwersten einzuschätzende Unbekannte ist außerdem: Wie arg betrifft der zweimonatige Shutdown bereits die hiesige Wirtschaft und vor allem die Bevölkerung? Wir sehen zwar erste Lockerungen, doch die entscheidende Frage für den Immobilienmarkt wird sein, wie viele Unternehmen durch die Krise kommen – und wie viele eventuell langfristig aufgeben müssen. Und was das letztlich für die Arbeitslosenzahlen und die Einkommen heißt. Der Immobilienmarkt läuft nämlich nur weiter wie zuletzt gewohnt, wenn Käufer und Mieter genügend verfügbares Einkommen haben, um sich höhere Wohnkosten auch dauerhaft leisten zu können. Oder um ihre Kredite langjährig abzutragen. Das wissen wir aus Studien der Bundesbank.

Deshalb sollte derzeit die enorme Zahl von zehn Millionen Kurzarbeitern hierzulande nachdenklich stimmen. Wer weniger arbeitet, muss in der Regel auf einen Teil seines Einkommens verzichten. Da kann es dann vor allem für Großstadtbewohner knapp werden. Dort gaben viele bereits vor der Krise 35 oder 40 Prozent ihres Gehalts fürs Wohnen aus. Wenn es 50 oder 60 Prozent werden, ist das oft nicht drin.

Wie stark hilft da das neue Corona-Gesetz für Mieter oder Kreditnehmer, bei denen das Geld knapp ist?

Es hilft natürlich insoweit, dass sie jetzt nicht fürchten müssen, ihre Wohnung zu verlieren, wenn sie ihre Mieten nicht wie gewohnt zahlen können. Denn das neue Gesetz besagt, dass Mieter notfalls für drei Monate – also von April bis Ende Juni – ihre Mieten aufschieben können. Die Vermieter müssen ihnen den Betrag stunden. Und zwar, ohne dass säumigen Mietern wie üblich nach zwei nicht gezahlten Mieten gekündigt werden kann. Es betrifft aber auch nur diejenigen, die nachweisen können, dass ihnen tatsächliche Einbußen wegen der Corona-Pandemie entstanden sind. Etwa weil ihre Arbeitgeber sie in Kurzarbeit geschickt haben; weil sie Gastronomen sind, deren Betriebe schließen mussten; oder weil sie als Selbständige und Freiberufler tätig sind und ebenfalls unter dem Lockdown leiden – und deshalb weniger verdienen.

Wer dagegen bereits vorher schlecht gewirtschaftet hat und chronisch knapp bei Kasse war, der kann jetzt trotz des Gesetzes nicht einfach sagen: Sorry, ich zahle grad keine Miete. Er sollte sich aber schleunigst an seinen Vermieter wenden. Denn oft bieten die in solchen Fällen eine Beratung und individuelle Zahlungspläne an. Also: Nicht einfach wegducken, sondern aktiv auf den Vermieter zugehen!

Das Gesetz bringt Erleichterung

Außerdem – und das ist ganz wichtig – heißt die Mietstundung nicht, dass man sich drei Mietzahlungen sparen kann, sondern die müssen natürlich später trotzdem nachgereicht werden. Und da kann eine gehörige Summe zusammenkommen, wenn man zum Beispiel 800 Euro Miete zahlt, hat man plötzlich 2400 Euro Schulden beim Vermieter, die man nebenbei abtragen muss. Und die übliche Miete läuft ja weiter. Der Mieter hat allerdings längstens zwei Jahre Zeit, um die Summe abzustottern. Erst nach diesem Zeitraum kann der Vermieter ihm kündigen, wenn er dann immer noch mit zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Und Vorsicht: Kommen nach Juni – also nach dem bisherigen Auslaufen des Gesetzes – noch weitere Mietschulden dazu, dann ist eine fristlose Kündigung auch vor Ablauf der zwei Jahre wieder möglich. Zumindest dann, wenn sich ein Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten außerhalb der Coronazeit angehäuft hat. Das Gesetz ist also eine Erleichterung – aber kein Freibrief. Es hilft dafür aber auch allen Hausbesitzern, bei denen jetzt ein Immobilienkredit läuft.

Gesetzesverlängerung ist möglich

Egal ob für selbstgenutzte Immobilien oder für vermietete Wohnungen: Sie können dadurch ebenfalls ihre Darlehenszahlungen bei den Banken stunden lassen. Bei ihnen wirkt es dann so, als würde der Kredit drei Monate eingefroren und später wieder aufgetaut. Sie müssen die Beträge später nicht zusätzlich abstottern, sondern hängen die ausstehenden Zahlungen einfach am Ende der Vertragslaufzeit hintendran. Sie zahlen also einfach drei Monate länger.

Das alles gilt natürlich nur, solange das Gesetz nicht verlängert wird. Denn für den Fall, dass sich die Coronapandemie als schwerwiegender und längerdauernder herausstellt, hat sich die Regierung eine Verlängerung bei diesen Regeln vorbehalten.