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Immobilien Weingüter als Investment

Weinanbau an der Mosel
Weinanbau an der Mosel
© IMAGO / Westend61
Ertragreiche Weingüter locken Investoren an. Doch als passive Geldanlage taugen diese kaum. Warum Käufer aktiv werden und selbst in die Gummistiefel schlüpfen müssen

Grüne Reben reihen sich aneinander, dazwischen liegen schöne alte Winzerhäuser. Immer wieder sieht man Traktoren die unebenen Flächen bewirtschaften. Das Weinbaugebiet an der Mosel ist das älteste Deutschlands. Und die größten Weinbaugebiete des Landes liegen nicht weit entfernt: Rheinhessen und die Pfalz haben jeweils eine Anbaufläche von mehr als 20.000 Hektar. In ganz Deutschland zusammengenommen wird auf einer Fläche von mehr als 100.000 Hektar Wein angebaut. Damit zählt die Bundesrepublik zu den führenden Weinproduzenten weltweit. Kein Wunder, dass das auch Investoren anlockt. Der Immobilienmarkt der Branche ist allerdings recht überschaubar.

Es gibt einen grundlegenden Unterschied zwischen Wohn- und Weinimmobilien: Weingüter sind Unternehmen. „Es geht also um den Verkauf oder die Vermittlung eines Unternehmens“, erklärt Erhard Heitlinger sein Handwerk. Der Winzer und ehemalige Weingutsbesitzer begleitet mit seiner Weinbusiness-Beratung Winzer, Quereinsteiger und Investoren auf dem Weg zum eigenen Weingut. Bei der betrieblichen Weinimmobilie ist es daher – wie bei anderen Unternehmen auch – wichtig, vorab die Finanzdaten zu prüfen.

Auch Roland Minges von der Beratungsagentur Weinimmobilien schließt sich dieser Einschätzung an: „Eine wichtige Größe ist der durchschnittliche Erlös für eine Flasche Wein“, sagt er. Überdurchschnittliche Flaschenweinpreise und eine gute, stabile Umsatzentwicklung der vergangenen fünf bis zehn Jahre würden für die Weinqualität, Betriebsführung und das Marketing eines Unternehmens sprechen. „Entscheidend sind aber die Persönlichkeiten, die hinter den Erfolgen stehen“, sagt Minges. Heitlinger stimmt zu: „Erfolg haben diejenigen Weingüter, die es verstehen, einen bestimmten Weinstil zu erzeugen und daraus eine Begierde zu machen.“

Knappes Angebot

Ein Weingut zu ergattern, ist allerdings kein einfaches Unterfangen. Denn fest steht: Die Nachfrage ist hoch, das Angebot knapp. Im vergangenen Jahr sind Heitlinger zufolge in ganz Deutschland nur zwölf Weingüter vermittelt worden. Zwar gibt es auch noch die „toten” Weingüter, bei denen sich der Betrieb aufgelöst hat und eine leere Immobilie zurückgeblieben ist. Allerdings ist das für Investoren kaum interessant, erklärt der Experte: „Die Flächen werden selten verkauft.“ Auch die Winzer denken langfristig und kennen den Wert ihres Grund und Bodens. So bleiben die Weingüter oftmals in Familienbesitz. „Das hat was mit Tradition zu tun.“ Heitlinger schätzt die Zahl der Betriebsnachfolgen auf circa fünf bis zehn Betriebe pro Jahr. Wird doch mal verkauft, dann oftmals an Winzer aus der Umgebung.

Grundsätzlich gibt es aber zwei Möglichkeiten für Investoren, ein Weingut zu erwerben: Entweder sie kaufen einen laufenden Betrieb oder eine leere Immobilienhülle – ein totes Weingut. In beiden Fällen müssen sie mit zusätzlichen Investitionen kalkulieren, die über den eigentlichen Kaufpreis hinausgehen. „Gerade in ein totes Weingut muss man richtig reininvestieren, in die Technik, aber auch in die Kundschaft“, erklärt Heitlinger. Außerdem sei die Differenz zwischen dem beigemessenen Wert der Bank und dem tatsächlichen Verkaufspreis bei Inventar und Grundstück hoch – diese Differenz muss der Käufer in Form von Eigenkapital erbringen.

Bestehende Weingüter wiederum unterscheiden sich in ihren Geschäftsmodellen und somit auch in ihrer Ertragskraft. „Es gibt Weingüter, die viel Geld verdienen und die Anforderungen eines Investors erfüllen - das sind aber höchstens zehn bis 15 Prozent“, schätzt Heitlinger. Eine tiefgehende Vorabrecherche ist daher unumgänglich. Dann kann das aber auch in einem lukrativen Geschäft münden: „Wenn ein Winzer im Rheingau den Hektar ursprünglich für 200.000 Euro erworben hat, verkauft er ihn am Ende vermutlich für 220.000 bis 250.000 Euro”, berichtet Heitlinger aus Erfahrung.

Wer ein Weingut mit oder ohne Betrieb erwerben will, muss zudem auf einige rechtliche Besonderheiten achten: In der Landwirtschaft gilt das Grundstücksverkehrsgesetz, also braucht man eine Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde. Außerdem gilt das Vorkaufsrecht für Winzer gegenüber Käufern, die selbst keine eingetragenen Winzer sind. „Nicht selten kaufen Leute ein Grundstück, bekommen dann Einsprüche von privilegierten Winzern und müssen das Geschäft rückabwickeln“, berichtet Heitlinger. Das kostet viel Geld. Damit die Investition zum Erfolg wird, muss der Investor also sein Handwerk beherrschen und auch ordentlich Arbeit hineinstecken. „Hin und wieder im Weingut vorbeizuschauen reicht nicht aus“, betont Heitlinger. „Er muss selbst mit Gummistiefeln in den Betrieb springen!“


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