Immobilien Was Sie beim Kauf einer Neubauwohnung beachten müssen

Neubaugebiet in Essen
Neubaugebiet in Essen
© Jochen Tack / IMAGO
Erstbezug statt Alterscharme und Wohnhistorie: Neubauten stehen bei Immobilienkäufern hoch im Kurs. Vom Traum bis zum finalisierten Kauf ist es aber oft ein abenteuerlicher Weg – Stolperfallen inklusive

Der Weg ins Eigenheim ist oft nicht nur kostspielig und langwierig, sondern gleicht mitunter auch einem Abenteuer-Parcours. Vor allem wenn es sich um einen Neubau handelt, der noch nicht realisiert ist. Während Bestandsimmobilien in puncto Alter, Ausstattung und Lage physisch greif- und erlebbar sind, betritt man bei einem Neubau im wahrsten Sinn des Wortes neues Terrain – mit entsprechenden Unbekannten, die es zu berücksichtigen gilt, bis man endlich in den eigenen vier Wänden sitzt.

Das fängt schon beim Angebot an, das vielerorts recht überschaubar ist. Wer nicht so weit gehen möchte, sich potenzielle Plätze für das neue Zuhause in mühevoller Recherchearbeit selbst zu suchen – etwa indem er Katasterpläne studiert oder gezielt bei Kommunen anfragt – kann sich auf verschiedene Weise über aktuelle Bauvorhaben und vorhandene Projekte informieren. Eine Möglichkeit bieten Online-Portale wie Immoscout24, Immowelt oder ebay-kleinanzeigen, wo man über Suchmasken gezielt nach Neubauwohnungsprojekten suchen kann. Zudem schalten auch viele Bauträger und Makler entsprechende Anzeigen.

Ist ein passendes Objekt gefunden und reserviert, stehen weitere Punkte an, die es zu klären gilt. Zum einen die Finanzierung, verbunden mit der Frage, ob die Aufnahme eines Kredits sinnvoll ist und wenn ja, in welcher Ausgestaltung. Zum anderen mögliche Fördergelder – etwa vonseiten der Förderbank KfW, die man als Neubauwohnungs-Besitzer-in-spe abrufen kann. Diese unterscheiden sich von jenen für Bestandsimmobilien. Zwar liegt der Fokus in beiden Fällen stark auf Klimafreundlichkeit und Energieeffizienz. Doch während dies bei älteren Immobilien in erster Linie die Erneuerung alter Elektrik, Bautechnik und Ausstattung betrifft, setzen die Fördergelder für Neubauwohnungen im Entstehungsprozess an. Hier kommt ein weiterer Vorteil ins Spiel, den ihre Käufer haben: den erhöhten Grad an Gestaltungsmöglichkeiten. Eine verbindliche Blaupause gibt es zwar nicht, da dies sowohl vom Bauträger abhängt als auch vom Stadium des Bauvorhabens und dem persönlichen Budget. In der Regel gilt jedoch: Je weniger vorangeschritten die Realisierung ist, umso einfacher ist es, individuelle Wünsche zu berücksichtigen. Etwa ein Mitspracherecht bei Raumaufteilung und Design, verwendeten Materialien oder auch handwerkliche Eigenleistung.

Dabei ist es wichtig, den Blick stets auf das große Ganze zu haben – gerade was anfallende Kosten angeht. Eine brancheninterne Faustformel besagt, dass man zusätzlich zum Hauspreis im Schnitt noch 10 bis 20 Prozent Nebenkosten einkalkulieren muss. Diese Summe setzt sich aus den klassischen Zusatzkosten wie Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag, Notar- und gegebenenfalls Maklergebühren zusammen und kann sich von Bundesland zu Bundesland mitunter signifikant unterscheiden. Ein ursprünglicher Kaufpreis von 500.000 Euro summiert sich in der Konsequenz am Ende auf 560.000 Euro, wie eine Beispielrechnung der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen zeigt. Diese Zusatzkosten fallen zwar auch beim Erwerb von Bestandsimmobilien an. Dazu kommen möglicherweise aber auch noch Ausgaben für Gutachten, die primär Neubauten betreffen. Beispielsweise mit Blick auf hierbei erfolgte Baumängel. Oder neu abzuschließende Versicherungen und Sicherheitstechnik, für die höherwertige Ausstattung und generelle Neuanschaffungen beim Interieur.

Ein weiterer Unterschied ist der unterschiedliche Schwerpunkt beim Kauf-Prozedere, der die ambitionierten Preise von Neubauwohnungen erklärt: Anders als Bestandsimmobilien sind sie tendenziell moderner, verstärkt barrierefrei und energieeffizienter ausgestattet, was vor dem Hintergrund der beschlossenen Energiewende eine größere Rolle spielt, da hier aus energetischer Sicht kein schneller Wertverfall droht. Zudem greift bei Neubauwohnungen in der Regel eine fünfjährige Gewährleistung auf Baumängel gegenüber dem Bauträger. Ein weiterer Pluspunkt: die Eigentümergemeinschaft wird neu gebildet – bereits beschlossene Anträge und Planungen, wie man sie bei einer Bestandsimmobilie vorfinden kann, entfallen somit.

Eine potenzielle Stolperfalle, in die Kaufinteressenten von Neubauwohnungen tappen können, sind Formulierungen im Kaufvertrag, die mitunter wenig aussagekräftig oder sogar irreführend sind, wie Georg Wintgen, Architekt aus Köln, anmerkt: „Der kleine Terminus ‘hausseits‘ haut viele Leute nachträglich aus den Schuhen.“ Denn anders als es der Ausdruck vielleicht vermuten lässt, bedeutet ‘Terrassenerstellung hausseits‘ nicht etwa, dass diese von Seiten des Bauträges erfolgt, sondern vielmehr, dass sie vom Käufer bei entsprechendem Bedarf selbst umgesetzt werden muss. Er rät dazu, einen Fachanwalt für Baurecht über den Vertrag lesen zu lassen, um stilistische Schönfärbereien zu enttarnen und gelieferte Leistungen realistisch einschätzen zu können. Damit aus dem neugebauten Wohnungstraum kein Alptraum wird.

Beispielrechnung von Georg Wintgen, Dipl-Ing. Architekt AKNW für NRW:

Kaufpreis € 500.000,- + Notar und Grundbucheintrag 1,50 %
+ Grunderwerbsteuer (NRW) 6,50 %
+ ggf. Maklerkosten, üblich sind 3,00 %
+ MwSt. = 3,57 %
Erwerbsnebenkosten = 11,57 % = € 57.850,-
Gesamtinvestition somit rd. € 560.000,-

(Entsprechende Angebots- und Vertragsprüfungen bietet unter anderem der Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) aus Berlin, auf dessen Website sich auch zahlreiche Ratgeber und Broschüren zum Thema finden. Die Berechnungen weichen zwischen den einzelnen Bundesländern deutlich ab.)


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