Immobilien Was die Mietpreisbremse für den Mietmarkt bedeutet

Begehrtes Quartier: Altbau im Reuterkiez in Berlin-Neukölln
Begehrtes Quartier: Altbau im Reuterkiez in Berlin-Neuköllndpa

Für Gegner der Mietpreisbremse war Karlsruhe die letzte Hoffnung. Seit vergangener Woche aber ist klar: Das umstrittene Instrument verstößt nicht gegen das Grundgesetz. Das Bundesverfassungsgericht wies damit die Beschwerde einer Berliner Vermieterin sowie zwei Kontrollanträge des Landgerichts Berlin ab. Das Landgericht hatte die Mietpreisbremse als verfassungswidrig eingestuft, weil die Mietpreisbremse an die ortsübliche Vergleichsmiete gekoppelt ist. Vermieter in München könnten so höhere Preise durchsetzen als Berliner – aus Sicht des Landgerichts ein unfairer Vorteil zugunsten der Bayern. Die Vermieterin wiederum hatte geklagt, weil sie die Miete zu hoch angesetzt hatte und ihrer Mieterin Geld zurückzahlen sollte.

Die Karlsruher Richter teilten die Einschätzung der Kläger nicht: Die Mietpreisbremse verstoße weder gegen die Eigentumsgarantie noch gegen die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz. „Es liegt im öffentlichen Interesse, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken“, befanden die Richter. Die Regulierung der Miethöhe sei dafür ein geeignetes Mittel – und für Vermieter auch zumutbar: Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, werde durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt.

Es war ein Urteil mit Signalwirkung: Zwei Tage zuvor hatten sich Union und SPD auf eine erneute Verschärfung der Mietpreisbremse geeinigt. Bislang errechnete sich die maximale Miethöhe auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete der vergangenen vier Jahre. Nun soll der Betrachtungszeitraum auf sechs Jahre ausgeweitet werden. Dadurch, so die Hoffnung, soll der Referenzwert niedriger ausfallen und das Mietniveau insgesamt sinken. Außerdem sollen Mieter künftig zu viel gezahltes Geld rückwirkend für zweieinhalb Jahre von ihrem Vermieter zurückfordern dürfen. Zu guter Letzt einigte sich die Große Koalition darauf, das ursprünglich auf fünf Jahre befristete Instrument bis 2025 zu verlängern.

Kann die verschärfte Mietpreisbremse die Preisspirale auf dem Mietmarkt stoppen? Marktbeobachter sind skeptisch. Die Mietpreisbremse bleibe weiterhin „löchrig wie ein Schweizer Käse“, schimpft Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Überall gebe es Schlupflöcher, die Vermieter für ihre Zwecke und zum Nachteil der Mieter nutzen können. Eine Einschätzung, die auch Daniel Halmer teilt. „Ein beliebter Trick ist beispielsweise, sogenannte wohnwerterhöhende Merkmale vorzugeben, die eine hohe Miete rechtfertigen, beispielweise Barrierefreiheit“, sagt der Gründer des Legaltech-Portals Lexfox im Interview mit CAPITAL. Auch beim Thema Modernisierung werde oft geschummelt.

Per Gesetz ist die erste Miete nach einer sogenannten umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen. Viele Vermieter nutzen diese Ausnahme als Freifahrtschein, um den Monatspreis für Immobilien nach Sanierungen beliebig zu erhöhen. Dabei setzt der Gesetzgeber enge Grenzen, was als „umfassend“ gilt und was nicht. „Bei der Überprüfung zeigt sich häufig, dass die wenigsten Vermieter die Anforderungen an eine umfassende Modernisierung erfüllen“, sagt Halmer.

Vermieterverbände lehnen die Mietpreisbremse strikt ab. Vor allem die Verlängerung bis 2025 sorgt für Unverständnis. „Das ist ein fatales Signal an die Länder, weiterhin im wohnungspolitischen Dornröschenschlaf zu verharren“, sagt Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund. Mit der Mietpreisbremse würde auch die Zahl der Neubauten weiter zurückgehen. „Wir brauchen Ermunterung für alle, die Wohnraum vermieten wollen, nicht Verunsicherung.“

Die Sorge vor einem Investitionsstopp und steigenden Preisen ist nicht neu: Ähnlich kritische Stimmen gab es auch mit der Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015. Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung zeigte im Januar des laufenden Jahres das Gegenteil: Der Untersuchung zufolge hat die Mietpreis-bremse die Explosion der Mietpreise in deutschen Metropolen leicht abgemildert. Allerdings betrug der Effekt nur etwa zwei bis vier Prozent. Ohne Mietpreisbremse wären Bestandsmieten in beliebten Wohngegenden also zwei bis vier Prozent höher.