ImmobilienWas den Häusermarkt wirklich bewegt

Neubaugebiet in Deutschland
Neubaugebiet in DeutschlandImago

Die Fragen, die Bundesbanker gestellt bekommen, wenn es um die deutschen Wohnimmobilien geht, sind offenbar häufig dieselben: Wie wirken die Dauerniedrigzinsen auf den Markt? Wann schafft der Neubau endlich eine Erleichterung in Form sinkender Preise? Wie arg schlagen die enormen Grundstückspreise auf die Hauswerte durch? Und wie ewig wird dieser unendliche Preisauftrieb eigentlich noch andauern – oder geht er gerade zu Ende? Genau dazu hat die Bundesbank nun eine Studie veröffentlicht, in der sie das Wechselspiel aus Preisen, Zinsen und den wichtigsten anderen Immobilienmarkt-Faktoren betrachtet. Denn bisher hat sie sich zwar anhand von Hauspreisindizes und Kreditvolumina ein Bild vom deutschen Häusermarkt gemacht – aber nur ein unvollständiges und eher kurzfristiges. Für wirklich fundierte Überblickseinschätzungen fehlten bisher langfristige Hausmarktdaten. Das soll sich nun ändern.

Die erste, nicht ganz überraschende Erkenntnis der Studie: Das übliche ökonomische Modell, wonach die Märkte stets nach einem Gleichgewicht streben zwischen Angebot und Nachfrage, wirkt am Häusermarkt nur sehr unvollständig. Natürlich gibt es eine schwankende Nachfrage, die in den vergangenen Jahren – und vor allem in Großstädten – enorm groß war. Und normalerweise reagieren auch die Anbieter auf den Nachfrageüberhang, weil sie sich davon mehr Profit und höhere Preise versprechen.

Also bringen sie entsprechend mehr Wohn-Angebot auf den Markt, indem sie bauen, mehr bauen, und noch mehr bauen, um die Profitmöglichkeiten auszuschöpfen. So lange, bis das neue Angebot die große Nachfrage befriedigt. Dann bildet sich ein neuer Gleichgewichtsmarktpreis. Ja, … normalerweise.

Doch die tatsächlichen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt erklärt dieses Modell nur sehr unzureichend. Denn erstens kommt erschwerend hinzu, dass der Häusermarkt nach dem sogenannten Schweinezyklus funktioniert. Das bedeutet, dass sich das Angebot nur sehr schleppend ausbauen lässt – ungefähr so träge nämlich, wie sich eine neue Schweinepopulation züchten lässt, so lange dauert es auch, Wohnblocks oder Einfamilienhaussiedlungen zu vermehren.

Der Häusermarkt reagiert mit Verzögerung

Selbst wenn Investoren also massiv den Neubau ankurbeln, so wirkt er sich doch erst in vielen Jahren entlastend auf den Markt aus. Und häufiger führt so ein Bauboom dann zur Überproduktion wie in den 1990er-Jahren in Ostdeutschland. Dort wuchsen massenhaft Häuser in die Höhe, die der Markt am Ende gar nicht brauchte. Weil das Signal, die Marktsättigung sei erreicht erst mit Verzögerung bei den Bauträgern ankam.

Eine interessante Erkenntnis der Auswertung ist: Im internationalen Vergleich reagiert der deutsche Häusermarkt viel weniger auf eine Ausweitung des Angebots. Die Studie sagt sogar klipp und klar: „Die preisdämpfende Wirkung des Neubaus ist begrenzt.“ Auch die Bauproduktivität und die realen Baukosten seien absolut vernachlässigbar, wenn es um die Entwicklung der deutschen Hauspreise gehe. Warum? Weil die Hauspreise gewöhnlich viele Jahre bräuchten, um sich an Marktschocks anzupassen – ein bisschen Ausweitung des Angebots hier und da fällt da eben kaum ins Gewicht. Kein Wunder, wenn man sich eine andere Zahl von Immobilienökonomen ins Gedächtnis ruft, die beziffern, dass die laufende Produktion im Neubau lediglich zwei Prozents des Wohnungsgesamtbestands ausmacht.

Noch viel entscheidender als das Verhältnis von Angebot und Nachfrage ist daher diese Erkenntnis: „Hauspreise reagieren auch auf größere ökonomische Zusammenhänge. Doch die werden so ausgeblendet“, jedenfalls wenn man nur auf das simple ökonomische Gleichgewichtsmodell schaue, mahnt der Report. Dann übersehe man nämlich, dass die langfristige Entwicklung der Hauspreise völlig andere Faktoren miteinbeziehe, allen voran die Zinsen und – nicht nur die derzeitigen, sondern auch die künftigen Einkommen der Haushalte. Außerdem spielten künftige Mieterträge eine große Rolle. Und zwar sowohl für Käufer (also die Nachfrager) als auch für die Investoren (die Entscheider über das Angebot).