Der Weg zum eigenen Zuhause wird für viele Familien zunehmend schwieriger: Schwankende Immobilienpreise und hohe Zinsen stellen große Hürden dar. Mit dem Förderprogramm „Jung kauft Alt“ will die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) seit September Familien und Alleinerziehende unterstützen, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen und energetisch zu sanieren. Ziel der Förderung ist es, den Immobilienkauf erschwinglicher zu machen.
Gleichzeitig soll das Angebot die Energieeffizienz im Gebäudesektor zu verbessern. Diese ist mit etwa 30 Prozent maßgeblich für die CO2-Emissionen in Deutschland verantwortlich. Und da kann schon Kleinvieh Mist machen. Eine Studie des Kölner Wirtschaftsforschungsinstituts IW Consult für den Verband der deutschen Spardabanken aus dem April zeigt: Schon die Sanierung von nur 0,5 Prozent aller Wohnungen könnte jährlich satte 1,1 Millionen Tonnen CO2 einsparen. Das entspräche knapp einem Prozent der gesamten CO2-Emissionen im Gebäudebereich.
Vor dem Hintergrund dieser Einsparpotenziale setzt das KfW-Programm an. Das Besondere an „Jung kauft Alt“ ist, dass es auf Bestandsimmobilien mit schlechter Energieeffizienz abzielt. Gefördert werden Häuser und Wohnungen mit den schlechtesten Energieklassen F, G oder H. Käuferinnen und Käufer verpflichten sich, diese innerhalb von viereinhalb Jahren nach dem Kauf zu sanieren. Wer diese Kriterien erfüllt, kann den Kaufpreis der Immobilie inklusive Grundstückskosten zu deutlich besseren Konditionen finanzieren.
Immobilie muss einziges Wohneigentum sein
Wer von der Förderung profitieren möchte, muss allerdings bestimmte Voraussetzungen erfüllen: Das Programm richtet sich an Familien und Alleinerziehende mit Kindern unter 18 Jahren im Haushalt. Das Haushaltseinkommen darf bei einem Kind maximal 90.000 Euro im Jahr betragen, für jedes weitere Kind erhöht sich die Grenze um 10.000 Euro. Außerdem müssen diejenigen, die den Antrag stellen, selbst in der geförderten Immobilie wohnen – diese darf zudem das einzige Wohneigentum der Familie in Deutschland sein.
Mit „Jung kauft Alt“ bietet die Förderbank KfW deutlich niedrigere Zinssätze als herkömmliche Baukredite, bei denen aktuell Zinsen über drei Prozent üblich sind. Bei einem KfW-Kredit mit einem Zinssatz von einem Prozent würden im ersten Jahr bei einem Darlehen von 100.000 Euro nur 1000 Euro an Zinsen anfallen. Im Vergleich dazu liegen die Zinskosten bei einem regulären Baukredit einer Bank bei rund 3500 Euro jährlich. Wer seine Immobilie über die KfW finanziert, spart so bereits im ersten Jahr etwa 2500 Euro.
KfW: Strenge Kriterien erschweren den Zugang
Allerdings stellt das Programm hohe Anforderungen: Die Immobilie muss nach der Sanierung mindestens den Standard eines „Effizienzhauses 70 Erneuerbare-Energien-Klasse“ erzielen. „Um das zu erreichen, muss bei Gebäuden mit schlechtem Ausgangszustand in der Regel alles überarbeitet werden“, sagt Alexander Müller, Architekt und Mitgründer der Energieberatung Enter.
Die Familien müssen dabei auch die thermische Hülle sanieren. Damit sind alle Bauteile gemeint, die den Innenraum von der kalten Außenluft abgrenzen, wie Wände, Dach, Keller, Fenster und Türen. Denn je besser die Hülle ist, desto weniger Wärme geht verloren. Allerdings: „Den größten Effekt auf die Energieeffizienzklasse hat eine nachhaltige Heizanlage“, erklärt der Energieberater. In den meisten Fällen müssen die Käufer also zusätzlich noch eine Wärmepumpe installieren, um die Standards zu erfüllen.
KfW-Programme kombinierbar
Die hohen Anforderungen des Programms stellen für viele Familien eine Herausforderung dar, doch sie eröffnen zugleich Chancen: Denn das „Jung kauft Alt“-Programm lässt sich mit anderen KfW-Förderungen kombinieren, etwa mit dem Programm 261, das die Sanierungskosten finanziert oder dem Programm 458 für Heizungsförderung. „Gerade wenn der Kauf und die Sanierungen subventioniert werden, rechnet sich die Investition oft schon dadurch, dass mit der Sanierung der Wert der Immobilie steigt“, erklärt Energieexperte Müller. Und nicht nur das: Die Sanierungsmaßnahmen tragen langfristig auch dazu bei, die Betriebskosten einzusparen.
Bevor Familien von „Jung kauft Alt“ profitieren können, steht zunächst ein wichtiger Schritt an: Käuferinnen und Käufer müssen die Wunsch-Immobilie prüfen lassen. Ein Energieberater wirft einen fachkundigen Blick darauf, bewertet sie vorab und schätzt den Sanierungsbedarf ein. Dabei kommen ausschließlich Energieeffizienz-Expertinnen und -Experten infrage, die in der Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (Dena) für Förderprogramme des Bundes aufgeführt sind. „Schon dieser Schritt belastet einkommensschwächere Familien, weil sie investieren müssen, bevor sicher ist, dass sie überhaupt eine Förderung erhalten“, berichtet Müller.
Erst im Anschluss an eine sachkundige Prüfung steht fest, wie viel die Kaufinteressenten tatsächlich für Kauf und Sanierung bezahlen müssen, und sie können die Finanzierung klären. Den Antrag dafür stellen sie über ihre Hausbank. Es kann sich jedoch lohnen, sich an einen Finanzierungsvermittler zu wenden, da nicht alle Banken und Sparkassen KfW-Kredite anbieten.
