Für den einen ist es die Vier-Zimmer-Altbauwohnung mit prächtigem Stuck an der Decke, für den anderen der schlichte Flachdachbungalow mit großem Garten. Jeder Immobilienkäufer hat ein anderes Traumobjekt vor Augen.
Wie nahe am Ende die Realität den Wünschen kommt, hängt nicht zuletzt vom Haushaltsbudget ab. Einnahmen, Ausgaben und Eigenkapital legen den Preisrahmen fest, in dem sich Käufer bewegen können. Die finanzielle Leistungsfähigkeit des Interessenten hat seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 an Bedeutung gewonnen. Sie verpflichtet Banken dazu, bei der Vergabe von Hypothekendarlehen sehr viel genauer zu prüfen, ob der Immobilienkäufer die monatlichen Raten dauerhaft bedienen kann. Der Beleihungswert des Kaufobjekts rückt in den Hintergrund.
So banal es klingen mag: Am Anfang der Haus- oder Wohnungssuche steht ein ehrlicher Kassensturz. Ist geklärt, wo die preisliche Schmerzgrenze liegt, geht es daran, ein geeignetes Objekt zu finden. Eine Immobilie aufzuspüren, die ihren Preis wirklich wert ist und zum Haushaltsbudget passt, ist aufgrund des anhaltenden Booms am Wohnungsmarkt zwar schwieriger geworden, aber nicht unmöglich. Je mehr Informationen man sammelt, desto leichter fällt die Entscheidung, wo man sich niederlassen möchte.
Die Neugierde sollte nicht nachlassen, sobald es konkret wird. Wer viele Fragen stellt, verringert die Gefahr, nach dem Kauf eine böse Überraschung zu erleben. Folgende Schritte sind auf dem Weg zur eigenen Immobilie zurückzulegen:
Schritt 1 - Wohnbedürfnisse klären
Weil man die eigenen vier Wände nicht so einfach wie eine Mietwohnung wechseln kann, sollten Haus oder Wohnung idealerweise nicht nur zur aktuellen Lebenssituation passen, sondern in späteren Jahren auch veränderte Bedürfnisse der Bewohner erfüllen. Um die Immobiliensuche möglichst effektiv zu gestalten, sollten Sie sich darüber klar werden, was Sie benötigen und was Sie sich wünschen. Folgende Fragen helfen dabei:
- Wie lange planen wir, in der Immobilie zu wohnen? Ist sie lediglich als Einstieg ins Eigentum gedacht, oder soll sie als Haus fürs Leben dienen?
- Wie viel Platz benötigen wir? Diese Frage bezieht sich nicht nur auf die aktuelle Zahl der Bewohner, sondern auch auf Nachwuchs, der geplant ist – oder auf den möglichen Einzug der eigenen Eltern in späteren Jahren.
- Welche Art Grundriss bevorzugen wir? Manche haben ein Faible für möglichst offene Wohnungsschnitte, andere schätzen eine Vielzahl unterschiedlich nutzbarer Räume.
- Was darf auf keinen Fall fehlen? Ein Garten, eine große Terrasse, ein Hobbykeller? Worauf können wir am ehesten verzichten – auf einen repräsentativen Eingangsbereich, ein großes Wohnzimmer, ein zusätzliches Gästebad?
Ob die persönlichen Wohnbedürfnisse eher in einem alten oder in einem neuen Gebäude zu realisieren sind, kann sich später noch zeigen. Zwar werden Sie eine offene Küche eher im Neubau finden, aber manchmal lässt sich auch ein älteres Objekt den eigenen Vorstellungen entsprechend umgestalten.
Schritt 2 - Informationen sammeln und auswerten
Sind die Eigenschaften der Wunschimmobilie geklärt, machen Sie sich mit dem Wohnungsmarkt in der angepeilten Region vertraut. Sammeln Sie Informationen zu Lagen und Preisen. Ihre Wohnvorstellungen dienen dabei als Filter. Nutzen Sie möglichst vielfältige Quellen:
- Eine umfassende Übersicht über die Qualität bestimmter Lagen in Ihrer Wunschregion finden Sie in diesem Heft ab Seite 7. Karten und Lagebeschreibungen geben einen ersten Eindruck über den Charakter einer Gegend. Informationen zu allen übrigen Vierteln, Städten und Gemeinden in Deutschland stellt Capital online im Immobilien-Kompass bereit (immobilien-kompass.capital.de). Aufschlussreich sind auch Lagepläne auf den Onlineportalen der Kommunen sowie Marktberichte von Maklerunternehmen.
- Der Capital Immobilien-Kompass liefert online laufend aktualisierte Daten zum Preisniveau in einer Gegend. Annoncen im Immobilienteil der Lokalzeitung oder auf Internetportalen helfen zusätzlich, ein Gefühl für den Markt zu entwickeln. Bei den Gutachterausschüssen für Bodenrichtwerte können Sie sich online über den Wert von Bauland in der Region informieren (gutachterausschuesse-online.de).
- Informationen zu geplanten Neubauprojekten erhalten Sie bei den Kommunen, über Stadtentwicklungspläne oder direkt bei Bauträgern und Projektentwicklern.Zahlreiche Neubauimmobilien, die zurzeit vermarktet werden, finden Sie auch im Internet unter neubaukompass.de.
Nichts ist jedoch lehrreicher als die Besichtigung möglichst vieler Objekte. Sie schult den Blick für das, was einem wirklich wichtig ist, und schärft die Sinne dafür, ob der Preis für eine Immobilie angemessen oder überzogen ist. Wahrscheinlich stellen Sie bei der Auswertung der Informationen fest, dass sich nicht alle Vorstellungen verwirklichen lassen werden, etwa weil das Haushaltsbudget am Ende doch nicht ausreicht oder in Ihren Lieblingsvierteln schlicht keine Immobilien auf den Markt kommen.
Jetzt ist es Zeit, noch einmal die Prioritäten zu überprüfen und einen Plan B zu entwickeln. Ist Ihnen ein Haus mit Garten zu teuer, könnte die Alternative eine Stadtwohnung in Kombination mit einem Schrebergarten sein – früher für viele undenkbar, heute in Großstädten jedoch wieder hip. Oder der angestrebte Keller fällt weg und wird durch einen kleinen Schuppen im Garten ersetzt.
Schritt 3 - Angebote unter die Lupe nehmen
Die Entscheidung für ein Viertel oder ein Baugebiet ist gefallen, die Suche nach einem bestimmten Objekt wird konkret. Ob Haus oder Wohnung, Alt- oder Neubau, fertiges Gebäude oder Grundstück für eine individuelle Planung – je gründlicher die Recherche in dieser Phase erfolgt, desto leichter fällt die Entscheidung, und desto geringer ist die Gefahr einer späteren Enttäuschung.
- Machen Sie Fotos von Wohnung, Haus oder Grundstück, die Sie zu Hause in Ruhe anschauen und mit Ihrer Wunschvorstellung abgleichen. Lassen Sie sich bei Neubauprojekten nicht nur Prospekte des konkreten Projekts aushändigen, sondern verlangen Sie zusätzliche Referenzen. Dies hilft, die Seriosität des Anbieters einzuschätzen.
- Besuchen Sie das Wohngebiet mehrfach, und zwar nicht nur am Wochenende, sondern auch an einem Werktag zur Hauptverkehrszeit. Erscheint die angebliche Traumlage dann immer noch so traumhaft?
- Erkundigen Sie sich in der Nachbarschaft nach Vor- und Nachteilen des Wohngebiets und der näheren Umgebung.
- Sehen Sie die (meist online verfügbaren) Bebauungspläne ein. Dort erfahren Sie, welche Art von Häusern in der Gegend gebaut werden dürfen.
- Fragen Sie bei der Kommune nach, ob Großprojekte wie Umgehungsstraßen oder Gewerbegebiete geplant sind. Denn das kann die Wohnqualität entscheidend mindern.
- Berücksichtigen Sie beim Preisvergleich die Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist vor allem dann relevant, wenn Sie über Ländergrenzen hinweg suchen, etwa im Rhein-Main- Gebiet oder im Hamburger Umland.
- Lassen Sie sich bei der Besichtigung am besten von einem Sachverständigen begleiten.
Sonderfall Eigentumswohnung
Egal ob Sie sich für ein Haus oder eine Wohnung entscheiden – der Weg zur eigenen Immobilie ist prinzipiell stets der gleiche. Wer sich für den Erwerb einer Eigentumswohnung interessiert, sollte sich allerdings zusätzlich noch über einige weitere Punkte informieren. Immerhin wird er Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, über deren Interessen und Finanzlage er vor dem Wohnungskauf genau im Bilde sein sollte. Folgende Unterlagen sollten Sie einsehen:
Teilungserklärung : Hierin erfahren Sie unter anderem, welche Anteile am Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel Garten, Abstellflächen, Treppenhäuser) Sie erwerben und was zu Ihrem künftigen Wohneigentum gehört.
Gemeinschaftsordnung: Sie regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander und gegenüber der Hausverwaltung. In der Gemeinschaftsordnung ist zum Beispiel das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung festgelegt.
Wirtschaftsplan: Hier sind die voraussichtlichen Ausgaben der Eigentümergemeinschaft für das jeweilige Kalenderjahr festgelegt.
Protokolle der Eigentümerversammlungen: Aus diesen Schriftstücken können Sie ersehen, ob beispielsweise größere Reparaturen am Gebäude beschlossen wurden. Zudem erhalten Sie einen Einblick, wie die Eigentümergemeinschaft funktioniert, ob Entscheidungen einvernehmlich getroffen werden oder Einzelne immer wieder Beschlüsse blockieren.
